【10ヶ月連続成約価格上昇中！晴海エリア在庫増！】2024年1月迄の湾岸エリア最新市況分析レポート

こんにちは！
ふじふじ太です！

2024年1月までの湾岸エリアの最新市況をまとめましたのでご覧ください。

結論、「成約価格上昇中・成約数増・在庫上昇傾向」となっております。
ついに一部の地域で在庫の異常値を観測。

ただ、在庫が増えているのは一部の地域・一部のマンションであり、湾岸エリア全体としてはまだまだ在庫が少ない状況が続いており、価格上昇圧力は以前として高い状態が続いております。

湾岸エリア全体市況まとめ：湾岸マンションアナリティクスより一部抜粋

物件価格について

2024年1月の湾岸エリアの平均成約坪単価は470万円となり、前月比で1.0%増と「上昇傾向」となります。

エリア別成約単価は以下の通りです。

＜2024年1月エリア別成約単価（前月比）＞
豊洲：491万円（+3.3%) 2ヶ月連続上昇中
東雲：372万円（+0.8%) 2ヶ月連続上昇中
有明：437万円（+3.0%) 3ヶ月連続上昇中
晴海：486万円（+1.4%) 2ヶ月連続上昇中
勝どき月島：575万円（-3.8%）

勝どきエリアを除く全エリアで成約価格増という結果となりました。

特に豊洲エリア、有明エリアの上昇が目立ちます。
豊洲エリアは全体でそろそろ平均でも坪500万円にタッチしそうな驚異的な勢いです。

さらに深掘りをすると、豊洲エリアの中で価格上昇を牽引したマンションは「ザ・トヨスタワー」「パークホームズ豊洲ザ・レジデンス」でした。

この2件については価格上昇を裏付けるように在庫が著しく減少しており、買う機会するなかなかないという状況です。

もうひとつ豊洲エリアで大きな変化があったマンションがあります。
それは「ブランズタワー豊洲」です。

昨年の5月時点で25件ほど在庫があったのですが、今はなんと4件と著しく在庫が減少してきました。

一方で成約価格はこの一年間坪単価600万円前後ウロウロしておりましたが、ここまで在庫が減ってくると、そろそろ成約価格がもう一段階上抜けしてもおかしくないと予想します。

ブランズタワー豊洲は豊洲エリアのマーケットリーダーですので、動向には特に注目です。

ブランズタワー豊洲が豊洲エリアのアップサイドを引き上げることは、豊洲エリアの他の中古マンションの成約単価上昇にも寄与するものです。

また、2024年2月1日に千客万来がオープンしたことで、さらに豊洲エリアの注目度が高まっていると言えます。

豊洲にはまだまだ注目ですね！

豊洲の千客万来すごすぎ！
また新たな豊洲の観光スポット認定！

元々楽しいけど、さらに楽しい街になったなー
ちょっと今は混みすぎですが笑 pic.twitter.com/HWHnjcRwTL

— ふじふじ太@湾岸マンションエキスパート|藤田祥吾 (@fuji_fujita_kun) February 3, 2024

在庫数について

全体在庫数は371戸で、前月比+6.9%と大幅上昇です。

以下、エリア毎のデータとなりますのでご覧ください。

＜2024年1月エリア別在庫数増減（前月比）＞
豊洲：60件（-16.7%）
東雲：32件（-22.0%）
有明：49件（-5.8%）
晴海：141件（+45.4%）
勝どき月島：89件（+4.7%）

晴海エリアの在庫が大幅上昇です。
異常値と呼べるくらいの増加で前月比で約1.5倍増です。

原因は明白で晴海フラッグの転売募集が本格化してきたためです。
大手仲介の禊期間？が終了したことで、今年に入って一気に増えてきた形です。

これからまだ増えると思います。
すでに転転売の動きもあるくらいです。

晴海フラッグだけでなく、パークタワー勝どきの転売やドゥトゥールの在庫数の上昇も目立ちます。

在庫が増えてきているマンションは一旦価格が落ち着いてくる可能性が高いです。

晴海・勝どきエリア以外はむしろ在庫大幅減となっております。
特に東雲・豊洲エリアの在庫減少が著しく、購入検討者にとっては厳しい市況と言えます。

いよいよ晴海フラッグからの住み替え層も増えてくるタイミングと期待したいところですが、今のところデータ上ではその兆しすらありません。

マンション価格上昇圧力が強い現状、賃貸に切り替えるなどして、できるだけ長く保有したいと考えている方も多いのかもしれません。

成約数について

成約件72件で、前年同月比 +56.5%となります。
非常に活発に取引されていることがわかります。

＜2024年1月エリア別成約数（前年同月比）＞
豊洲：17件（+30.8%）
東雲：13件（+85.7%）
有明：17件（+112.5%）
晴海：20件（+100.0%）
勝どき月島：5件（-37.5%）

一般的には毎年1月は稼働日時が少ないこともあり成約件数が少なくなる傾向があるのですが、今年は新年早々から待ってましたと言わんばかりに大いに成約しております。

前年同月比で1.5倍のペースで成約しております。

勝どきエリアは今最も旬ということもあり、募集価格も強気なお部屋が多く少々一服感が出ていることは否めませんが、その他のエリアはどのエリアも大幅に成約数が延びております。

現場目線でも需要の力の凄まじさを感じます。
相場に近い物件は瞬間蒸発ですので、正直迷っている人は買えません。

もっと言うと、内見に行く前から勝負は始まっていると考えるべきです。

人気の新築はモデルルームの予約すらままならないですが、人気の中古も同じようなものです。

総評

2024年に入り、一部マンションで供給が増えてきました。

ただ、今のところはあくまで局所的な在庫の増加で、その流れが湾岸全体に広がっているようには見えません。

よって、まだ湾岸エリアは「在庫不足需要過多」の状況であることには変わりないでしょう。
在庫が増えているマンションはむしろチャンスと言えます。

2024年に入り湾岸マンション市場、延いては都心マンションはまた新たなステージに向かう予感がしております。

日経平均株価は一時バブル後最高値を更新し、現場レベルでも不動産市況の過熱度を肌で感じており、まさに日本経済の変わり目に立ち会っているようです。

不動産業界に従事している私自身、予想を上回る湾岸エリアの価格上昇スピードに時折恐ろしくなります。

晴海フラッグの動きが顕著ではありますが、今の市況を分析すると、オーナー・投資家勢は売るより貸す方が優勢ということがわかります。
ここ最近は売却件数よりも賃貸件数の増加が著しいです。

つまりまだ価格が上がるという予想で長期保有前提にシフトチェンジしていると考えられます。

今のところ近隣エリアの売却募集数が増えてきていないのも同じ理由かもしれません。

今後晴海フラッグの引き渡しは数ヶ月続きますので、近隣エリアの売却募集数は徐々に増えていく可能性も十分考えられますが、価格が下がるほど在庫が溢れる未来は想像しにくいです。

今後インフレになった時に、持つ者と持たざる者も格差はどんどん開いていきます。
価格が上昇しているのを傍観しているのは結構つらいものです。

理想とする生活がマンション購入を通して実現できるなら、是非今年こそ勇気をもって決断してほしいと思います！

理想を言うなら価格が下がっても欲しいと思えるマンション（生活環境）があればベストですね！

本日は以上となります。
ご講読頂きありがとうございました！

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