【成約価格じわじわ上昇中！成約数と在庫件数も増！】2025年2月迄の湾岸エリア最新市況分析レポート

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2025.03.10

こんにちは！
ふじふじ太です！

2025年2月までの湾岸エリアの最新市況をまとめましたのでご覧ください。

結果のまとめは以下の通りです。

成約価格じわじわ上昇中！
成約件数、在庫数共に増加！

全体的な傾向は先月と変わらずという感覚です。

成約価格は力強く上昇を続けており、年始の金利上昇の影響は今の所感じさせません。
金利上昇がなければさらに価格が上がっていたかと思うと、都心/湾岸エリアのマンション需要の底堅さを感じます。

都心から湾岸は購入者層のバリエーションが豊富なので、金利上昇の影響を受けにくいのかもしれません。

さらにいうと最近の傾向として、海外投資家が投資用で買っているというより、海外の方が普通に日本に住む用（移住用）で購入しているというケースも増えてきたような気がします。
※統計をとっている訳ではないので私の感覚値ですが。。

全体的に成約件数も落ち込んでいる様子はありません。
在庫数対比の成約回転率はそうでもないものの、「よく売れている」という表現で間違いではないと思います。

一方で在庫件数の増加が止まりません。
この急激な在庫増をどう解釈するかですが、金利上昇による売り手の不安増・SKYDUOへの住み替えに伴う売却増などの複数要素が考えられます。

湾岸エリア全体市況まとめ：湾岸マンションアナリティクスより一部抜粋

物件価格について

2025年2月の湾岸エリアの平均成約坪単価は615万円となり、前月比で+1.4%増と「上昇傾向」となります。

＜2025年2月エリア別成約単価（前月比）＞
豊洲：624万円（+3.6%) 4ヶ月連続上昇中
東雲：448万円（+3.0%)
有明：522万円（-0.4%)
晴海：644万円（+3.6%)
勝どき月島：901万円（+4.0%) 9ヶ月連続上昇中

有明エリアを除く全エリアで大幅に成約価格が上昇しております。

一旦落ち着いたと思いきや、豊洲、晴海、勝どきなど坪600万円を超える高価格帯がここにきてまた売れ始めた印象です。

特に勝どき・月島の快進撃が止まりません。
月島駅直結のキャピタルゲートプレイスのプレミアムフロアが坪1,300万円台で決まったインパクトは大きいですが、ミッドタワーグランドも坪900万円の成約が出たり、パークタワー勝どきに至っては普通の中部屋でも坪1000万円前後の成約が当たり前になってきた感じがあります。

晴海エリアのドゥトゥールもじわじわ価格が上がっており、70平米前後の2LDKの15,000万円台のお部屋が少なくなり、ほとんどの募集が16,000万円以上になってきました。

豊洲のブランズタワー豊洲も2月の成約件数が伸びており、坪800万円近い成約も増えております。

在庫数について

全体在庫数は624戸で、前月比+2.8%と「増加傾向」です。

以下、エリア毎のデータとなりますのでご覧ください。

＜2025年2月エリア別在庫数増減（前月比）＞
豊洲：132件（-5.0%）
東雲：46件（+4.5%）
有明：63件（-3.1%）
晴海：228件（+6.5%）
勝どき月島：155件（+6.9%）

在庫が大幅に増えているのは中央区です。

さらに深掘りしてみると、その中でも大幅に在庫が増えているマンションが2つありました。

それは「パークタワー晴海」と「THE TOKYO TOWERS」です。

THE TOKYO TOWERSの在庫数が増加しているのは前回のコラムでも記載した通りです。

パークタワー晴海の在庫増の背景には何があるのか。
以下、パークタワー晴海の価格推移グラフです。

グラフをみても最近の在庫増の勢いを見て取れると思います。

今までの観測史上で最も在庫が増えており、湾岸タワマンの中で比較しても最も募集が多いマンションです。

一時期募集が多かった晴海フラッグ（板状）よりも今は全然多いです。
SKYDUOの販売終了をきっかけに、晴海フラッグ（板状）の在庫はかなり減っております。

なぜパークタワー晴海の募集が増えているのかというと、複合的な要因ではありますが、一番は「2019年築」という要素が売却を後押ししている可能性が高いです。

つまり、新築でご購入されている方にとっては、今年2025年1月1日からが短期譲渡から長期譲渡に切り替わるタイミングなのです。

ご存知の通り、パークタワー晴海は大変な人気で、新築時から大幅に価格が上昇しており、3,000万円特別控除だけでは到底カバーしきれないくらいの含み益を抱えている方が多いです。

よって、長期譲渡に切り替わる2025年まで売るのを我慢していた方も多いのではないでしょうか。

上記の方々が、今の社会情勢不安もあるのか、含み益という与信を武器に今度はなるべく長く住める広いお部屋に買い替えるというリスクヘッジの動きをされているケースは多く見受けられます。

その所得税が下がるタイミングも見越した上でSKYDUOに申し込んでいた方も多いのか、他のマンションよりもSKYDUOに買い替える方も多いような気もします。

成約数について

成約件数は88件で、前年同月比 +3.5%となります。

＜2025年2月エリア別成約数（前年同月比）＞
豊洲：20件（+11.1%）
東雲：12件（-14.3%）
有明：22件（+57.1%）
晴海：25件（+31.6%）
勝どき月島：9件（-55.0%）

＜エリア毎の2月成約回転率（対在庫数比）＞
豊洲：15.5%
東雲：26.0%
有明：34.9%
晴海：10.9%
勝どき月島：5.8%
全エリア：14.1%

成約回転率は例年並みですが、成約件数自体は88件と非常に多い水準となっております。

特によく売れたのは「有明エリア」でした。
その中でどのマンションが特に売れたという訳ではなく、中古のブリリアシリーズを筆頭に全体的によく売れておりました。

シティタワーズ東京ベイの大幅値上げの影響もあり、中古に割安感が出たという影響は大きいのでしょう。
有明エリアは在庫にやや減少傾向となっております。

一方で勝どき・月島エリアの成約数が少ないのが気になりました。
高額帯のパークタワー勝どきはよく売れておりますが、それ以外の中古がやや停滞気味に見えます。

ただ、パークタワー勝どきがエリア全体の上値を引き上げている以上、歴史は繰り返すと見るなら近隣中古の価格が上がっていくのも時間の問題ではないかと思います。

総評

全体的な傾向は大きく変わらないと思うものの、2月に入ってから「高額帯がまた動いてきた」という点は大きいニュースだと感じます。

価格に頭打ち感が出たように見えた豊洲・中央区エリアが、直近数ヶ月は価格上昇の勢いが復活してきております。

金利上昇の影響は感じられず、マンション人気は想像以上に強いということでしょう。
その中でも希少性の高いスペシャルなお部屋はよく売れており、そうでないお部屋はやや在庫が滞留気味というマンション内二極化も進行しているように感じます。

資産性も当然重要だとは思いますが、過度に資産性に執着しすぎるのはよくありません。
一番大事なのは「住んで満足できるかどうか」ということを忘れてはいけません。

資産性にこだわりすぎるあまり、「行燈部屋はだめ、リビングインの間取りはだめ、狭い部屋はだめ、低層はだめ、眺望が抜けないとだめ、築浅でないとだめ、エリアナンバーワンでないとだめ、駅から10分以上はだめ」など、居住性とは別軸でマンションとお部屋の条件が厳しくなり過ぎている方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。

そうすると選択肢が極端に減ってしまい、物件探しに苦労することになり、かなり無理をしたご予算で買わざるを得なくなるか、いつまで経っても買えないかの二択になります。

今のインフレのご時世、買わないリスクも考慮して検討する必要があります。