【単月成約件数過去最高更新！】2025年6月迄の湾岸エリア最新市況分析レポート

こんにちは！
ふじふじ太です！

2025年6月までの湾岸エリアの最新市況をまとめましたのでご覧ください。

成約件数大幅増！
募集数ほぼ横ばい、成約価格微増！

単月の成約件数が過去最高記録を更新いたしました。
※不動産業界のデータ厳格化の影響もあるかも？

とはいえ、現場でも取引が活発に行われていた実感がありましたので、イメージ通りのデータでした。

特に、有明・晴海・勝どきエリアがよく売れており、どのマンションが特によく売れたというよりは、全マンションがバランスよく売れておりました。
成約価格については微増傾向で高止まり、募集件数も高止まりです。

先月は可もなく不可もなく特別大きな動きやトピックはなかったですが、普通に売れて順当に価格が上昇してきているという感覚です。
もはや価格が上がるのが普通になってきましたが、これがまさにインフレというものなのでしょう。

セントラルタワー月島ザ・タワーが比較的現実路線の価格設定だったことは、実需（主に買い替え組）にとっては願ってもないチャンスでしょう。
品のない転売組に荒らされないように、デベさんの販売方法に注目です。

詳しくは後述コラムをご覧ください。

湾岸エリア全体市況まとめ：湾岸マンションアナリティクスより一部抜粋

物件価格について

2025年6月の湾岸エリアの平均成約坪単価は670万円となり、前月比で+0.6%増と「微増傾向」となります。

＜2025年6月エリア別成約単価（前月比）＞
豊洲：642万円（-3.2%)
東雲：458万円（-0.2%)
有明：546万円（+1.2%) 4ヶ月連続上昇中
晴海：687万円（+2.3%) 7ヶ月連続上昇中
勝どき月島：860万円（+0.8%)

先月は「豊洲・東雲」の価格がやや下がり、「有明・晴海・勝どき」　の価格が上がっておりました。

東雲エリアはほぼ横ばいに近いですが、データ上だと豊洲エリアが割と大幅に価格が下がっております。

特に豊洲で何かトピックスがあった訳でもないのですが、豊洲エリアについてはそれまでに過去7ヶ月連続上昇という驚異的な上昇記録でしたので、さすがに一服感が出てきたのかもしれません。

豊洲エリアについては成約件数もそれほど多くなく、条件の良いお部屋（高層階、広い、眺望抜ける）ほど高単価でチャレンジ募集されているケースが目立ちます。

そのチャレンジ価格に買い手がやや追い付いてこれず、それほどスペックが高くなくても相対的に割安感のあるお部屋が堅実に売れた結果、今回のようなデータになったのではないかと思います。

在庫数について

全体在庫数は713戸で、前月比+0.1%と「ほぼ横ばい」です。

以下、エリア毎のデータとなりますのでご覧ください。

＜2025年6月エリア別在庫数増減（前月比）＞
豊洲：154件（+8.5%）
東雲：49件（-2.0%）
有明：87件（-4.4%）
晴海：287件（+4.0%）
勝どき月島：136件（-11.1%）

豊洲エリアと晴海エリアは在庫が増えてきております。

豊洲エリアで在庫増が目立つのは、ベイズタワー&ガーデンとブランズタワー豊洲です。

いずれも豊洲を代表する築浅人気マンションで、非常に強気な募集が多いです。

募集が増えている状況ではあるものの、豊洲の将来性を考えると相場または割安で買うのはかなり難しそうに見えます。

晴海エリアの在庫増の要因は、パークタワー晴海とSKY DUOでした。

SKY DUOについては引き渡し前の内覧会も始まり、いよいよ本格的に転売物件が出てきそうな雰囲気ではあります。

現在確認されているものだけでも60件弱の募集がありますが、これからさらに増えていくと思います。

SKY DUOに関してはまだまだ買取業者も積極的に購入しております。

晴海の将来性はもちろんのこと「内見ができるようになったらまだ価格が上がる」と見込んでいるためでしょう。

実需の方にとっては内見もせずに契約するなんてかなり勇気がいると思いますが、SKY DUOについては早期判断がおすすめです。

実需の皆様！買取業者に負けないようにしましょう！
（酷なことを言ってすみません。。）

成約数について

成約件数は102件で、前年同月比 +21.4%となります。

＜2025年6月エリア別成約数（前年同月比）＞
豊洲：19件（+58.3%）
東雲：8件（-20.0%）
有明：22件（+37.5%）
晴海：30件（±0%）
勝どき月島：23件（+43.8%）

＜エリア毎の6月成約回転率（対在庫数比）＞
豊洲：12.3%
東雲：16.3%
有明：25.2%
晴海：10.4%
勝どき月島：16.9%
全エリア：14.3%

単月成約件数が弊社でデータ観測を初めてから初めて100件を超えました！

湾岸エリアが非常に活発に取引されていることがわかります。

成約回転率も全体で15%近くまで伸びてきており、今年の繁忙期（2月・3月）と同じくらいの水準です。

なぜ急に成約件数が伸びたのか。

特に何か好材料が出てきた訳ではないのですが、あるとすればトランプショックの傷も徐々に癒えてきており、6月は株価も上昇したことで先行き不透明感が和らぎ、購入に踏み切る方が増えた結果かもしれません。

また、6月は買取業者や個人投資家の方が湾岸マンションを買うケースが増えております。

弊社で売却募集中のお部屋も現在15件ほどあるのですが、投資家系の方々からの問い合わせや内見が多く、驚くほどの価格で投資家勢が買っています。

投資家勢がなぜそれほど強気でいけるかというと、今までの蓄積でかなり売却益が蓄えられているので資金に余裕があるようです。

「利益率は10%切っても構わない、なんなら少々下がっても構わない」という感じですので、相場以上の価格で買っていくという訳です。

これは実需の買い替え組の方にも言えるかもしれません。

最初の一件目で大きな利益が出ると、次も強気にいきやすいという構造です。

総評

ちょうど先月で半年が経過した訳ですが、半年間で湾岸エリア全体で「7.5%価格上昇」という結果となりました。

ちなみに2024年の1年間での湾岸エリア価格上昇は28.5%で約3割でしたので、今のペースが続くと、昨年に比べて価格上昇率は半分くらいのペース（1年間で15%ほど？）となります。

昨年よりは落ち着いてきたとはいえ、十分凄まじい値上がりと言えるでしょう。

振り返ってみると今年の前半は利上げもあり、トランプショックもあり、不動産市況にとっては向かい風の状況だった訳ですが、それでもこれだけ価格が上がる訳ですから、湾岸エリアの需要の底堅さを感じます。

一方で、今年の参院選でも「マンション価格の高騰」が国の課題として挙がっているほどですので、今後国がどの方向に舵をきっていくのかも注目したいところです。

事実として、多くの政党が外国人（非居住者）の購入規制に賛成のスタンスのようではあります。

それによってマンション暴落を不安視する方も増えてきている印象です。

ただ、現場感覚として感じるのは、どのレベルで規制されるかにもよるのですが、少々税率を上げる程度の対策では彼らの購入意欲はほぼ変わらないような気がしますので、即暴落という構造にはならないのではないかと考えます。

注目されていたセントラルガーデン月島ザ・タワーが比較的現実的な売り出し価格であったことは実需にとってはチャンスでしょう。
ただ、倍率はかなり高くなることが予想されます。

他の湾岸新築タワマンと同様に期を跨ぐ毎に値上げされている可能性も十分考えられます。

引き渡しも2029年と4年後ですので、一次取得の方にとっては特にですが、当たるか当たらないかわからない新築にチャンレンジするよりは、現実路線で「まずは早めにひとつ湾岸タワマンを買うこと」を優先された方が良いと思います。

新築にチャレンジしすぎて時間だけが経過し、その間周りの中古が上がり過ぎて結局湾岸で買えなくなるという、晴海フラッグ現象の二の舞にならないようにしましょう。

詳しくは、湾岸マンションアナリティクスをご覧ください。
近くシステムをより強化する予定ですのでお楽しみに！

【告知！第10回YouTubeライブ配信行います！今回はふじふじ太単独ライブです！】

日時：2025年7月10日（木）18時〜
リンク：https://www.youtube.com/watch?v=BodGgizVE_U

＜テーマ＞
【LIVE配信】〜不動産オンライン相談室〜ふじふじ太が視聴者の不動産の悩みに答えます!!

前回一人語りのライブ配信で、視聴者様のご質問に答える形で配信をしたのですが、非常に好評でした！

ので、今回はお試しで「公開オンライン相談会」という形でライブ配信を行います！

質問がない時間帯は市況について解説していきます。 是非お気軽にご参加ください！

本日は以上となります。
ご講読頂きありがとうございました！

マンション購入・売却のご相談は以下よりお待ちしております！
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