【12ヶ月連続成約価格上昇中！有明がやばい！】2024年3月迄の湾岸エリア最新市況分析レポート

こんにちは！
ふじふじ太です！

2024年3月までの湾岸エリアの最新市況をまとめましたのでご覧ください。

結論、「成約価格大幅上昇中・成約数増・在庫数横ばい」となっております。
先月に続き湾岸エリアの在庫総数は12ヶ月連続で増加となりました。

価格高騰している中でも、湾岸エリアの取引は活況です。

ここにきて価格上昇に拍車がかかってきたように思います。

シティタワーズ東京ベイの大幅値上げが市場を狂わせた感じがしており、今までの相場では考えられないような成約が連発しております。

湾岸エリア全体市況まとめ：湾岸マンションアナリティクスより一部抜粋

物件価格について

2024年3月の湾岸エリアの平均成約坪単価は501万円となり、前月比で3.2%増と「大幅上昇傾向」となります。

エリア別成約単価は以下の通りです。

＜2024年3月エリア別成約単価（前月比）＞
豊洲：518万円（+3.5%) 4ヶ月連続上昇中
東雲：385万円（+1.3%) 4ヶ月連続上昇中
有明：449万円（+1.2%) 5ヶ月連続上昇中
晴海：520万円（+4.9%) 4ヶ月連続上昇中
勝どき月島：593万円（+0.4%）2ヶ月連続上昇中

全エリアで成約価格上昇という結果でした。

ついに湾岸エリア全体での平均成約単価が坪500万円を突破してきました。
もはや恐ろしく感じるほどであり、私自信も相場を毎週アップデートしなければ付いていけません。
マイナス金利解除の影響など微塵もありません。

一旦湾岸エリアで何が起きているのか。

大きなトピックとしては、有明エリアのシティタワーズ東京ベイ【住友分譲未入居部屋】の2,000万円ほどの大幅値上げというサプライズの影響がデータでも観測されました。

今月の物件価格上昇の発生源はここだったと思います。

以下、シティタワーズ東京ベイの市況グラフですのでご覧ください。

今年の2月に正式に大幅値上げされて以降、グラフの通りですが、シティタワーズ東京ベイの在庫数は3月で激減しました。

そして成約単価は500万円の壁をぶち抜いてきました。

有明エリアで坪単価500万円になるなど、誰が想像したでしょうか。
それが現実で起きております。

シティタワーズ東京ベイは元々、新築価格（住友分譲価格）と中古価格（転売価格）にさほど変わりありませんでした。

なぜなら住友分譲のお部屋は入居できるのが1年くらい先になるので、それであれば中古を早く買って残債減らした方が得という背景があったからです。

その状況下で新築価格が大幅に上昇したことで、中古価格と差が生まれた結果、中古価格に割安感が出て申し込みが殺到したということです。

同時に、売り止めや値上げをする売主さんも多かったようで、仲介の現場では実は大荒れでした。。

有明で坪500万円なら、豊洲や晴海は相対的にもっと高くなるんじゃない？ということで他のエリアにも価格上昇の波が訪れたように見えます。

まさに価格上昇という大地震の震源地が有明だったような気がしております。

ただ、よくよく考えるとの出来事の間、有明エリア自体は何も変わっていないのです。
マンション価格は新築価格によって決まるという典型例を垣間見た気がします。

それくらい新築価格の影響力、つまりデベロッパーの影響力は大きいのだな痛感しました。

在庫数について

全体在庫数は394戸で、前月比-0.3%とほぼ横ばいです。

以下、エリア毎のデータとなりますのでご覧ください。

＜2024年3月エリア別在庫数増減（前月比）＞
豊洲：58件（+3.6%）
東雲：33件（+6.5%）
有明：38件（-13.6%）
晴海：160件（-2.4%）
勝どき月島：105件（+5.0%）

増減率を詳しく見ると、有明エリアの在庫全体が激減しております。
これはまさに前述の東京ベイの値上げの影響に他なりません。

相対的に有明エリアの中古全体が割安になったので、よく売れた、もしくは売り止めで仕切り直しの方も多いかと思います。

晴海フラッグの転売住戸がだんだんと売れるようになってきた影響で、晴海エリアの在庫上昇は一旦は収まってきたように見えます。

逆にそれ以外の豊洲、東雲、勝どき月島は在庫が増えてきております。
どのエリアも強気な価格が目立ちますね。

ただ、募集数全体でみると、圧倒的に中央区の在庫が溢れています。
江東区湾岸の募集総数が129件に対し、中央区湾岸の募集総数は265件なので倍以上です。

中央区湾岸の在庫の約半数は晴海フラッグとパークタワー勝どきなんですけどね！

今なら予算が合うなら中央区湾岸で探された方が、選択肢は多いです。

成約数について

成約件93件で、前年同月比 +27.4%となります。
前月に引き続き非常に活発に取引されていることがわかります。
月間で90件を超えるのは半年ぶりです。

＜2024年3月エリア別成約数（前年同月比）＞
豊洲：24件（+50.0%）
東雲：8件（-27.3%）
有明：18件（+12.5%）
晴海：31件（+47.6%）
勝どき月島：12件（+33.3%）

東雲エリアを除く全エリアでよく売れております。

東雲エリアは2月に成約件数が多かったので、やや息切れ感があるようです。
ただ、パークタワー東雲が坪450万円近い成約が出たりと価格上昇の勢いは衰えておりません。

先月までは東雲は穴場でチャンス！と言っていたのですが、今はどの募集も強気なものが目立ち、だんだん穴場感もなくなってきました。

晴海エリアの上昇率は凄まじいですが、これは晴海フラッグの成約が増え始めた影響です。

晴海フラッグは水面下で募集をしているお部屋も多いようで、データ以上に成約数が多いはずです。

眺望が良いお部屋は転売住戸でも未だに買取業者や投資家が積極的に買っているようですので、もはやマネーゲームの象徴的なマンションになってしまっております。

次々と新着が出るので、現場としては非常にやりにくいという悲鳴が上がっております。

総評

3月はマイナス金利の解除、シティタワーズ東京ベイの値上げという大震災、直近では新築・豊海タワーのコンクリート強度不足による販売一時停止など、慌ただしかったです。

色々ありましたが、結果的に価格は上昇しております。

今後の見通しとして、実質賃金が下がり続けている現在、金利の大幅な上昇の可能性は低いでしょう。

現状、湾岸エリアのマンション価格に対するマイナス金利の影響はほぼ皆無です。

湾岸エリアの相場のアップサイドを引き上げているのは、何度も言っている通り海外の方です。

よって、円安が続く以上は彼らが買っていくので、今後の湾岸マンション価格の上昇は避けられないと予想しております。

また、新築・豊海タワーの販売延期がどう湾岸中古市場に影響するのか。

歪んだ風評が立ち湾岸エリアの他のタワーマンションにも疑いの目がいく可能性もあり、豊海タワーを検討外にして近隣中古湾岸タワマンを買うというようにシフトチェンジされる方も一定数いるでしょう。

いずれにしても販売延期の具体的な時期や、今回の件の詳細が発表されるまでは良くも悪くも中古市場に特段変わった動きはないかなと思います。

もし引き渡し時期が1年以上延びるのであれあば、ライフプラン的に候補外にして近隣中古タワマンに流れる可能性が高いかもしれません。

思い返してみると、パークタワー晴海やブリリアタワー有明ミッドクロスも竣工までに色々なドラマがありましたね。

前述の通り、新築マンションが与える市況への影響力は絶大なので、豊海タワーの動きは注視していきます。

本日は以上となります。
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