【13ヶ月連続成約価格上昇中！もうどうにも止まらない。】2024年4月迄の湾岸エリア最新市況分析レポート

こんにちは！
ふじふじ太です！

2024年4月までの湾岸エリアの最新市況をまとめましたのでご覧ください。

結論、「成約価格大幅上昇中・成約数増・在庫数横ばい」となっております。
先月に続き湾岸エリアの成約価格は13ヶ月連続で上昇となりました。

湾岸マンションの価格上昇が止まりません。
1年以上価格が上がりっぱなしという驚異的な状況です。

その上、さらに価格が上がるようなトピックが複数発表されましたので、新築価格の高騰・再開発・需給バランスすべての要素を考慮しても、湾岸マンションの価格はまだ上がる可能性が高いと言わざるを得ません。

湾岸エリア全体市況まとめ：湾岸マンションアナリティクスより一部抜粋

物件価格について

2024年4月の湾岸エリアの平均成約坪単価は520万円となり、前月比で3.7%増と「大幅上昇傾向」となります。

エリア別成約単価は以下の通りです。

＜2024年4月エリア別成約単価（前月比）＞
豊洲：525万円（+1.4%) 5ヶ月連続上昇中
東雲：377万円（-2.1%)
有明：444万円（-1.0%)
晴海：539万円（+3.7%) 5ヶ月連続上昇中
勝どき月島：649万円（+9.5%）3ヶ月連続上昇中

価格上昇を牽引したのは「勝どき・月島エリア」でした。
勝どき・月島はこれからさらに盛り上がっていく可能性大です。

先月は築地市場跡地の再開発案が具体化したことで、気持ち的にワクワク感が増したことは間違いないでしょう。

さらに最近はグランドシティタワー月島の大幅値上げ、晴海フラッグスカイデュオという中央区の新築価格が大幅に上昇したことで、近隣中古取引がさらに活性化することは明白です。

やらかしましたねー https://t.co/OFYyMI4AMg

— ふじふじ太@湾岸マンションエキスパート|藤田祥吾 (@fuji_fujita_kun) May 10, 2024

先月の勝どき・月島エリアの価格上昇を牽引した具体的なマンションは何か深掘りしてみます。

話題のパークタワー勝どきの転売住戸かと思いそうですが、先月は異なりました。

パークタワー勝どきでなく、近隣中古の値上がりが著しいという結果でした。

具体的には、キャピタルゲートプレイスザタワー、ミッドタワーグランド、勝どきザタワーの値上がりが著しかったです。

キャピタルゲートプレイスザタワーとミッドタワーグランドは坪700万円近い価格で取引され始めました。
勝どきザ・タワーも成約平均坪単価570万円となっており大幅上昇です。

私の現場の体感的にも、上記3棟は最近妙に高額で決まっているという印象でしたので納得です。

さすがにこの価格は厳しいのではないかと思った価格でもばんばん決まってます。
角部屋、高層階、眺望が良いなどの特徴的な強みがあるお部屋がより高単価で決まっております。

中央区はもはや相場があってないような感じになってきましたので、相場を気にしすぎるともはや買えないレベルになってきました。

今後数年は勝どき・月島エリアが湾岸エリア全体の価格上昇を引っ張っていくことになりそうです。

在庫数について

全体在庫数は401戸で、前月比+1.8%とほぼ横ばいです。

以下、エリア毎のデータとなりますのでご覧ください。

＜2024年4月エリア別在庫数増減（前月比）＞
豊洲：60件（+3.4%）
東雲：27件（-18.2%）
有明：34件（-10.5%）
晴海：165件（+3.1%）
勝どき月島：115件（+9.5%）

全体で見ると、じわじわと在庫が増えてきているように見えます。

エリア別にみると東雲・有明の在庫大幅減が目立ちます。

他の湾岸エリアがあまりにも高すぎるということで、予算を抑えめに買える東雲・有明エリアの検討者が増えているのかもしれません。

ここまで在庫が減るということは、需給バランス的に今後価格はさらに上がりやすいエリアとも言えます。

豊洲、晴海、勝どき、月島エリアについてはチャレンジ価格での募集が目立つので、在庫がじわじわ増えてきている形です。
決して人気がなくて売れ残っているというニュアンスではありません。

特に晴海3兄弟（クロノ・ティアロ・パークタワー晴海）のチャレンジ価格が目立ちます。
その影響もあり、先月は上記3棟はほとんど売れておらず、在庫が増えてきましたね。

他にも気になったのは、どれも強気の価格ばかりであるものの、勝どきザタワーも一気に在庫が増えました。
晴海フラッグへ引っ越す売主さんも多いようで、たまたま重なったのかもしれません。

成約数について

成約件76件で、前年同月比 +31.0%となります。
GWがあったので成約総数自体は減少しておりますが、前年同月比で比較をすれば活発に取引されていることがわかります。

＜2024年4月エリア別成約数（前年同月比）＞
豊洲：16件（+33.3%）
東雲：11件（+10.0%）
有明：14件（+75.0%）
晴海：20件（-13.0%）
勝どき月島：15件（+200.0%）

江東区は好調に売れております。

募集総数は江東区の方が遥かに少ないにも関わらずこれだけ売れているのはすごいですね。

数少ない募集を奪い合っている椅子取りゲームの様相です。

一方で中央区の方はチャレンジ価格の募集が多いため、成約がやや鈍ってきているように見えます。
募集価格と成約価格の乖離がかなりあります。

特に晴海エリアが顕著です。
前述の通り、晴海3兄弟は先月ほとんど売れておりません。

晴海3兄弟は海外投資家からも特に人気があるため、急に恐ろしい高価格での成約事例が出たりしているため、売主さんとしてはついつい期待してしまうお気持ちもわかります。

このまま売れずに在庫が増えていくのであれば、2~3ヶ月後くらいから徐々に値下げが増えていくかもしれません。
値下げと言ってもスーパーチャレンジ価格が、普通のチャレンジ価格になるという感じですが。。

総評

今の市況を見ていると、湾岸エリアが落ち着くことは当分なさそうです。

東京都内でもこれほど注目度が高く、取引が過熱しているエリアはないのではないでしょうか。

もはや物理的に湾岸マンションを買うこと自体が難しくなっていくと思います。

新築の抽選が当たらないかったり、中古でも買い手が多くて競合して買えなかったり、そもそも価格が上がり過ぎてもはや手が出なかったりという具合です。

改めてざっとマンション価格上昇要因になりそうな材料を整理してみます。

・グランドシティタワー月島の値上げ
・晴海フラッグスカイデュオの値上げ
・シティタワーズ東京ベイの値上げ
・ザ・豊海タワーの販売開始
・月島三丁目南地区第一種市街地再開発の新築タワマンの販売開始
・築地市場の跡地の再開発
・臨海地下鉄新線の期待感
・豊洲6丁目の東京ガスによる再開発
・円安の継続

インパクトが大きいところだと上記が注目ですが、他にも豊洲二丁目のオフィスビルのオープンや有明エリアのアーバンスポーツパーク、有明南地区再開発（コナミ・テレビ朝日）などによる影響も軽視できません。

特に中央区勝どき・月島は今後5~10年は台風の目になりそうです。
これほど再開発や新築マンション開発が密集している場所も珍しいと思います。

逆にマンション価格下落要因になりそうな材料は、今のところは金利上昇・地政学リスク・災害リスクといったところでしょうか。
確定している上昇要因と違い、下落要因についてはなかなか予測できるものでもありませんね。

＜＜購入検討者へメッセージ＞＞

今湾岸マンションを実需で購入をご検討されている方は、みなさま苦しい思いをされております。

ひとつ私からお伝えしたいメッセージがあります。
それは、割安物件を狙い過ぎない方が良いということです。

がんばって割安、または相場に近い物件を探せば探すほど、必然的にライバルも増えます。
しかもライバルの中にはプロの投資家もおり、一括キャッシュで買うため決断のスピードも早いです。

割安物件はたまに見ないで申し込みや、数日で瞬間蒸発します。
他のエリアではこんなことは起きないと思います。

割安にこだわるということは、そういうプロの方々と競わないといけないため、もはや住宅ローンで買うという時点で遅れを取ってしまう訳です。

割安にこだわり過ぎてずっと買えずに機会損失をし、結果相場が上がってさらに損をするというルーティンにはまらないようにして頂きたいです。

自分の好みの条件にぴたりとあって、かつ割安で買うというのはもはや雲を掴む様なものです。
そもそも割安物件なんてなかなか出てきませんから。

今買うなら「少々相場から少々高くても住んで満足できるお部屋であれば買う！」という覚悟が必要だと思います。
見方を変えれば、相場からちょっと高いからこそ、実需でも買えるチャンスがあるということです。

新築でも価格を上げることで投資家が減って、本当に住みたい方が買いやすくなります。
ちょっとモヤモヤしますが資本主義である以上仕方ありません。

と言ってもあまりにも高い価格で買うことをおすすめしている訳ではありませんので、許容できるレベルを見極めつつ、後悔のないご納得できる住まいを見つけてください！

本日は以上となります。
ご講読頂きありがとうございました！

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