【成約価格大幅上昇】2025年5月迄の湾岸エリア最新市況分析レポート

こんにちは！
ふじふじ太です！

2025年5月までの湾岸エリアの最新市況をまとめましたのでご覧ください。

成約価格大幅上昇！
募集数は高止まり、成約件数は堅調に推移！

驚くべきことに、ここにきて湾岸マンション価格の上昇に拍車がかかってきております。

湾岸全エリアで成約価格が上昇いたしました。

トランプショックで一時停滞気味かと思った湾岸市況ですが、見事に息を吹き返したようです。

現場感としても、5月に入ったGW明けから問い合わせが急に増えたというのは実感しておりましたが、データでも裏付けられたと言えます。

​特に湾岸エリアナンバーワンマンション「パークタワー勝どき」の勢いが凄まじいです！

湾岸エリアの上値を更新中です。

特に5月は高額帯の成約が連発していたという背景もあります。

もうひとつのトピックは、豊洲ナンバーワンのブランズタワー豊洲も一気に成約が増え、在庫も急激に減少しました。 一方で有明のシティタワーズ東京ベイの在庫が急増している点はやや気になります。

湾岸エリアの中でも特に高単価のお部屋が売れているというのは、爆発的な価格上昇を記録した2024年を彷彿とさせます。

詳しくは後述コラムをご覧ください。

湾岸エリア全体市況まとめ：湾岸マンションアナリティクスより一部抜粋

物件価格について

2025年3月の湾岸エリアの平均成約坪単価は666万円となり、前月比で+3.3%増と「大幅上昇傾向」となります。

＜2025年5月エリア別成約単価（前月比）＞
豊洲：663万円（+1.1%) 7ヶ月連続上昇中
東雲：459万円（+1.3%)
有明：540万円（+1.5%) 3ヶ月連続上昇中
晴海：672万円（+1.2%) 6ヶ月連続上昇中
勝どき月島：853万円（+1.6%)

湾岸エリアの勢いが止まりません。
全エリアで価格上昇を観測いたしました。

4月のトランプショックで警戒感が高まった市況と思いきや、5月は大変活況であり、特に高額帯の動きが戻ってきた雰囲気があり、4月の停滞感は今は全く感じさせません。

驚くべきは「パークタワー勝どき」です。
2025年5月の成約をみてみると、3億前後以上の高額帯のお部屋の成約が連発していたり、角部屋ではなく中部屋の成約でも坪単価1100万円程度であったりと、ここにきて湾岸エリアの上値をさらにぶち抜いてきております。

それに呼応するように、「ザトウキョウタワーズ」と「勝どきザ・タワー」の価格も大幅に上昇している点もポイントです。

SNSで「エリアナンバーワンの物件だけが価格が上がっていて、他は上がっていなのではないか？」というコメントもありましたが、データを見る限りは周辺中古マンションも着実に価格が上がってきております。

湾岸エリアで最もお手頃に買える「東雲エリア」もじわじわ最高単価を更新しておりますし、湾岸エリアの底上げも間違いなくされている印象です。

プラウドタワー東雲キャナルコート、プラウドシティ東雲キャナルマークスもいよいよ坪500万円近くまで価格が上昇してきておりますし、アップルタワーやWコンの成約単価も上昇しております。

今年の大きな流れは「湾岸の底上げ」かと思ってみておりますが、さらに上値の上昇の勢いも戻ってきた感じです。

在庫数について

全体在庫数は712戸で、前月比+0.7%と「ほぼ横ばい」です。

以下、エリア毎のデータとなりますのでご覧ください。

＜2025年5月エリア別在庫数増減（前月比）＞
豊洲：142件（-6.6%）
東雲：50件（±0%）
有明：91件（+23.0%）
晴海：276件（+3.0%）
勝どき月島：153件（-6.1%）

全体で見るとほぼ横ばいですが、エリア別にみるとエリア単位で動きが異なります。

在庫が減少しているのは「豊洲・勝どきエリア」
在庫がほぼ横ばいなのが「東雲・晴海エリア」
在庫が増加しているのは「有明エリア」

という結果でした。

有明エリアだけが大幅に在庫が増加しており、その他のエリアはほぼ横ばい〜減少という結果です。

さらに深掘りしていきます。

有明エリアの中で圧倒的に募集数が多いのは「シティタワーズ東京ベイ」です。

どのくらい多いのかというと、有明エリアのマンションの募集総数の内の約半分がシティタワーズ東京ベイの募集です。

2025年5月も成約件数は少なく、募集件数が大幅に増加しております。
大変強気な募集が多いですが。。

それでも価格がじわじわ上がっているのはさすがとしか言いようがありませんが、今の状態が続くとなると、今後価格が落ち着いてくる可能性が高そうです。

シティタワーズ東京ベイは、有明エリアの中でも特に短期間での価格上昇が著しいという背景があるため、「高値で売れるなら一旦利確」の動きが高まっているのかもしれません。

他の要因としては、住友不動産の新築販売姿勢に変化があるかもという噂もあるので（真偽は定かではありません）、今が相場の天井と見て売り出している方もいるかもしれません。

成約数について

成約件数は85件で、前年同月比 -4.5%となります。

＜2025年5月エリア別成約数（前年同月比）＞
豊洲：25件（+31.6%）
東雲：10件（+42.9%）
有明：13件（±0%）
晴海：20件（-41.2%）
勝どき月島：17件（+6.3%）

＜エリア毎の5月成約回転率（対在庫数比）＞
豊洲：17.6%
東雲：20.0%
有明：14.2%
晴海：7.2%
勝どき月島：11.1%
全エリア：11.9%

成約件数は、前年同月比でみると減少しておりますが、85件と件数自体は決して少ない水準ではございません。

募集件数は相変わらず高止まりしている関係で、成約回転率は低水準のままです。

注目は豊洲エリアの成約件数が大幅に増加している点です。

5月に特に売れているのは「ブランズタワー豊洲」でした。

成約件数が急激に増えたことで、募集件数も大幅に減っております。

湾岸ナンバーワンのパークタワー勝どきがよく売れてたという話しを前段でしましたが、同じ括りで豊洲エリアナンバーワンのブランズタワー豊洲がよく売れたというのも偶然ではないでしょう。

市況が楽観視されてくると、今後の価格上昇期待も高まり、エリアナンバーワンマンションの人気が高まるのかもしれません。

総評

2025年5月は湾岸エリアの上値がさらに伸びた月でした。

まだ楽観視できる状況ではないとは思うものの、トランプショックからの復活は早かったですね。

そういう意味では、湾岸の底堅さを感じたというか、また湾岸エリアが新たなステージに突入してきたように感じます。

また、5月の湾岸エリアは新築転売問題で非常に賑やかでし、現場で相談を受けていても、「全く住むことは考えてないけどキャピタルゲインが出ると見込んでいるから湾岸買いたいです」という相談が増えてきました。

昔は、あくまで居住性を第一に考えていく中で、ついでに資産性も見込める湾岸エリアを検討したいという方が多かったですが、最近は資産性と居住性の優先順位が逆転している相談が多いです。

これも時代の流れかなとしみじみ感じる今日この頃です。

個人的には資産性だけでなく、湾岸エリアは居住性の観点でも是非おすすめしたいと強く伝えたいですね。

確かに湾岸エリアは再開発も豊富であり、まだまだ将来が楽しみなエリアであることは間違いありません。

投資家勢・海外実需勢の参入により、実需で検討している国内勢がますます買いにくくなってきております。

それに伴いマンション価格は上昇の一途を辿り、オリンピック前から暴落説を唱えていた専門家も絶句の結果でしょう。

インフレの流れは今後も継続する可能性が高いと見ており、海外勢の参入も今後さらに加速しそうであり（諸外国が規制を開始しているが日本はまだフリー）、東京がグローバル都市として確立していけばいくほど、都内マンションはさらに手が届かない価格になる未来も十分にあり得ます。

将来、りんかい新線と築地市場の再開発を皮切りに東京の構図が変わり、湾岸エリアが東京副都心としてさらに発展していくのではないかと今からワクワクしています。

なので、私個人の意見としては、10年近くずっと同じことを言い続けていますが「買えるなら早く買った方が良い」ということです。

暴落を信じている場合ではありません。

もちろん下がる局面も当然くるのでしょうが、長い目で見た時に湾岸エリアの成長は止まらないと思います。

そしてもうひとつ。

今湾岸エリアにお住まいの方で、今後手狭になりそうでサイズアップをご検討されている方も多いと思います。

湾岸エリアの居住性を気に入っていて、今後も長く住んでいきたいと思っていらっしゃるなら、住み替え含めて早めにご検討された方が良いかと思います。

最近東雲の某タワーマンションで相談会をした時に、サイズアップの買い替えを考えているけどどうしたらいいのかわらない、今の市況が信じられなくて（自宅の価格が倍以上になっていることも信じられないご様子）、動くのが怖いというご相談が大変多かったです。

広い部屋が高くなりすぎて湾岸エリアで買い替えができないとなると、湾岸エリアを離れなければいけいないという苦渋の選択を迫られることになります。

上記の背景もあり、現在湾岸エリアは広い部屋のニーズが高く、3LDKの募集が少なく価格も高く、2LDKの募集が増えております。

参考で、以下の動画もご覧ください。

物件探しを始める前に、まずは自宅の価格を把握し、住宅ローンの事前審査でどのくらいのご予算なら買い替えができるかを知り、その上で、ご自身のライフプランに合った買い替えの手順を模索することが大事です。

買い替えでお悩みの方は是非ご相談お待ちしております！

詳しくは、湾岸マンションアナリティクスをご覧ください。
近くシステムをより強化する予定ですのでお楽しみに！

【告知！第9回YouTubeライブ配信行います！今回はふじふじ太単独ライブです！】

日時：2025年6月13日（金）18時〜
リンク：https://www.youtube.com/watch?v=t3EufR5pZxM

＜テーマ＞
【単独LIVE】2025年5月迄湾岸エリア最新市況分析LIVE

今回は私ふじふじ太の単独ライブ配信です！

ひとり語りで寂しいので、ぜひ見に来て頂いて、コメントで皆様と対話できれば嬉しいです！

1時間ほどのLIVE配信の中で、最初の40分で市況の分析結果を共有し、残りの20分は質疑応答で視聴者様のお悩みや疑問にお答えする時間にしようかと思っておりますので、お気軽にご参加くださいませ！

本日は以上となります。
ご講読頂きありがとうございました！

マンション購入・売却のご相談は以下よりお待ちしております！
是非お気軽にご相談ください！

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