【15ヶ月連続成約価格上昇中！在庫は横ばい！】2024年6月迄の湾岸エリア最新市況分析レポート

こんにちは！
ふじふじ太です！

2024年6月までの湾岸エリアの最新市況をまとめましたのでご覧ください。

結論、「成約価格上昇中・成約数増・在庫数横ばい」となっております。
先月に続き湾岸エリアの成約価格は15ヶ月連続で上昇となりました。

今月の動きの特徴的な点は、エリアナンバーワン物件がさらに上抜けしてきたという点です。

数日前に日経平均株価が史上最高値を更新しましたが、湾岸マンション価格も天井を超えてきております。

タワーマンションは不動産でありながらも「金融資産」という側面が強くなっていると感じており、良くも悪くも景気に敏感ですので、現場の需給バランスをみてもまだ価格は上昇していく可能性が高そうです。

湾岸エリアのマンション購入はスピード勝負の椅子取りゲームと化しております。

湾岸エリア全体市況まとめ：湾岸マンションアナリティクスより一部抜粋

物件価格について

2024年6月の湾岸エリアの平均成約坪単価は537万円となり、前月比で1.8%増と「上昇傾向」となります。

エリア別成約単価は以下の通りです。

＜2024年6月エリア別成約単価（前月比）＞
豊洲：547万円（+1.8%) 7ヶ月連続上昇中
東雲：395万円（+1.8%) 2ヶ月連続上昇中
有明：449万円（+1.9%)
晴海：547万円（-0.2%）
勝どき月島：678万円（+4.7%)

6月の注目マンションは「パークタワー勝どき」です！

平均成約単価でなんと坪800万円に近付いてきました。
これは月島エリアのタワマンを大きくぶち抜いて、東湾岸エリアで最も高い価格です。

直近の成約を見ると坪800万円超えの成約が増えてきているので、平均値で800万円を超えるのも時間の問題でしょう。

いよいよ今月はパークタワー勝どき5期2次の販売もスタートします。
予定価格は坪800万円台前半が多いようで、転売部屋とさほど価格が変わらないということであれば、また人気が殺到しそうですね。

パークタワー勝どきは湾岸エリアのランドマークであり、マーケットリーダーと言っても過言ではありません。

東湾岸エリア最高峰のタワーマンションとうことで、湾岸エリア全体の相場に与えるインパクトは大きいと考えます。

今後さらにパークタワー勝どきの成約価格が上昇すれば、周辺近隣マンションだけでなく、江東区湾岸エリアの方の相場を引き上げることにも繋がるでしょう。

今後もパークタワー勝どきの値動きには注目です！

在庫数について

全体在庫数は400戸で、前月比-1.2%と「微少（ほぼ横ばい）」です。

以下、エリア毎のデータとなりますのでご覧ください。

＜2024年6月エリア別在庫数増減（前月比）＞
豊洲：63件（+26.0%）
東雲：38件（+2.7%）
有明：45件（+4.7%）
晴海：158件（-3.1%）
勝どき月島：96件（-14.3%）

エリア全体で均すとほぼ横ばいですが、より細かく見ると「江東区は在庫増加傾向」「中央区は在庫減少傾向」となっております。

最近までは「江東区の在庫減、中央区の在庫増」という傾向が強かったですが今月は逆になっています。

豊洲の在庫が大幅に増えたのはかなり珍しいです。
豊洲は価格上昇が著しく、7ヶ月連続価格上昇中という人気エリアということもあり、非常に強気な売主さんも増えてきている印象です。

さすがに募集価格に付いていけずに、やや在庫が増えてきたという形でしょうか。

一方で、中央区の成約の勢いが増しています。

強気な売り出しも多かったですが、在庫が溢れることなく決まり始めています。

ザトウキョウタワーズ、勝どきザタワー、ドゥトゥールなど、パークタワー勝どきの近隣中古マンションが続々と高額成約になっていると考えると、やはり台風の目はパークタワー勝どきなのでしょう。

成約数について

成約件84件で、前年同月比 +25.4%となります。
前年同月比で比較をしても非常に活発に取引されていることがわかります。

＜2024年6月エリア別成約数（前年同月比）＞
豊洲：12件（-45.5%）
東雲：10件（-16.7%）
有明：16件（+77.8%）
晴海：30件（+87.5%）
勝どき月島：16件（+100.0%）

成約データを見ても、中央区がよく売れていることは明白です。

江東区では有明エリアもよく売れていることがわかります。
シティタワーズ東京ベイの大幅値上げの影響もあり、近隣中古取引が活発化してきております。

データを見ると、新築マンション販売が継続しているエリアは、一定の供給があり、近隣中古取引が継続して活発化しやすいというセオリー通りの結果に見えます。

逆にいうと、新築マンションの販売が終了し街が成熟してくれば、必然的に供給数は減少するため、ますます買うのが難しくなっていくでしょう。

総評

相変わらず「供給不足需要過多」の傾向が継続しております。

湾岸エリアで適正価格のマンションを買うのは至難の業と言えるでしょう。

さらに、6月の傾向としては各エリアの相場を引っ張るエリアナンバーワンと言われる人気タワマンの価格が上昇しているという点を考慮すると、さらにエリア全体の価格が上昇する可能性が高いと見ております。

価格上昇には時差があり、話題のランドマークマンションの価格が先に上がり、後から近隣中古が上がっていくというセオリーです。

具体的には、パークタワー東雲（坪450万円）・シティタワーズ東京ベイ（坪550万円）・ブランズタワー豊洲（坪660万円）・パークタワー勝どき（坪800万円）まで価格が上昇してきました。

割安に買えた湾岸エリアのイメージはもはやありません。

現在湾岸エリアで唯一まで割安感のある新築マンションは晴海フラッグスカイデュオですが、こちらも申し込みが殺到しているようですので、大抽選会となることが予想され、買うのはかなり困難でしょう。

歴史は繰り返すと言いますが、私がひとつ懸念しているのは、その申し込みがはずれた層が近隣中古に流れることで、湾岸エリアの相場がさらに上がるという可能性も大いに考えられます。

現場の体感としても、今までも晴海フラッグの抽選前後で相場が変わってきました。

よって、第二期販売が行われる2024年10月下旬以降でさらに近隣価格が上昇する可能性があると考えると、買うならますます今がチャンスです！
板状の晴海フラッグは在庫が大量にあるので、比較的相場で買いやすいという点でも特にチャンスですね！

湾岸エリアの現場の取引の過熱度は、こちらのコラムや湾岸マンションアナリティクスを見れば一目瞭然です。これが現場の事実ですので、ファクトチェックにお役立てください。

本日は以上となります。
ご講読頂きありがとうございました！

マンション購入・売却のご相談は以下よりお待ちしております！
是非お気軽にご相談ください！