【16ヶ月連続成約価格上昇中！成約数減！】2024年7月迄の湾岸エリア最新市況分析レポート

こんにちは！
ふじふじ太です！

2024年7月までの湾岸エリアの最新市況をまとめましたのでご覧ください。

結論、「成約価格大幅上昇・成約数減・在庫数横ばい」となっております。
先月に続き湾岸エリアの成約価格は16ヶ月連続で上昇となりました。
価格上昇の勢いが止まりません。

一方で7月末頃に歴史的と言える17年ぶりの政策金利の利上げが行われ、日経平均の過去最大の下落があったかと思いきや過去最大の高騰もあり、乱高下が目立ちます。

日本経済は大きく揺れ動いております。

今の日本経済の状況で利上げは難しいと言われている中で、強行突破（？）のような形で利上げに踏み切ったという点は、正直私も少々驚きました。

金利が0.25%上がった程度で今の過熱した湾岸不動産市況にはさほど大きな影響はないと思うものの、「さらに金利が上がるかもしれない・相場の潮目が変わるかもしれない」という不安を煽った罪は大きかったように思います。

水を得た魚のように暴落芸人達が息を吹き返してきましたね。

実際に起きた「出来事（合理性）」ではなく、「将来不安（感情）」こそが人の意思決定を大きく左右する魔物だなと、日経平均の乱高下をみて再認識しました。

そういう意味では、今後の先行き不透明感が高まってきたと言えるでしょう。

湾岸エリア全体市況まとめ：湾岸マンションアナリティクスより一部抜粋

物件価格について

2024年7月の湾岸エリアの平均成約坪単価は569万円となり、前月比で6.0%増と「大幅上昇傾向」となります。

過去を振り返っても1ヶ月間で6%上昇なんてみたことがありません。
ここにきても凄まじい値上がりです。

エリア別成約単価は以下の通りです。

＜2024年7月エリア別成約単価（前月比）＞
豊洲：560万円（+2.5%) 8ヶ月連続上昇中
東雲：409万円（+3.7%) 3ヶ月連続上昇中
有明：468万円（+4.4%)2ヶ月連続上昇中
晴海：559万円（+2.2%)2ヶ月連続上昇中
勝どき月島：703万円（+3.6%)2ヶ月連続上昇中

ご覧の通り、全エリアで価格上昇中です。

先々月に引き続き、エリアナンバーワンマンションが価格上昇を牽引しております。

例えば、パークタワー東雲がついに坪500万円オーバーの成約も出てきました。
東雲エリアの上値をどんどん引き上げております。

注目マンションで挙げていたパークタワー勝どきに関しては、平均成約単価でさえも800万円超えで、7月は坪1,000万円近い成約も複数件観測されました。
本当に湾岸エリアの価格なのか！？と三度見しました。

ブランズタワー豊洲の成約に至ってはほぼ坪700万円です。

ふと、なぜこれほどまでにエリアナンバーワンマンションが強いのか考えてみました。

理由としては以下5つが考えられます。

①一番人気のものがほしいという根源的な欲求と満足感
②みんなが買っていて取引件数も多いことによる安心感
③ランドマーク的なポジションによる資産性の高さ
④値下がりするマンションを絶対に買いたくないという不安感
⑤SNS等での人気と話題性

先行き不透明感・将来への不安が高まれば高まるほど、最も資産性・流動性的にも安心感のあるエリアナンバーワンマンションに集中してしまうのかもしれません。

またエリアナンバーワンマンションは話題性もあり、よくSNS等でも情報を見かける機会が多く、おすすめしているインフルエンサーも多いという理由も大きいでしょう。

はい、私もその一人ですが。

在庫数について

全体在庫数は401戸で、前月比+0.3%と「横ばい傾向」です。

以下、エリア毎のデータとなりますのでご覧ください。

＜2024年7月エリア別在庫数増減（前月比）＞
豊洲：61件（-3.2%）
東雲：36件（-5.3%）
有明：46件（+2.2%）
晴海：166件（+5.1%）
勝どき月島：92件（-4.2%）

全体在庫数には大きな動きはなく横ばい傾向です。
供給不足の状況はなかなか変わりません。

晴海の在庫が増えているのは、今月から晴海フラッグSKYDUOの転売住戸のカウントも始めたからですので、実際はほぼ横ばいです。

成約数も少なかったので、7月は新着も少なくあまり動きがない月でしたね。

供給不足の状況でチャレンジ価格のお部屋も多いので、需要と供給がにらめっこをしている硬直状態という感じでしょうか。

成約数について

成約件69件で、前年同月比 +1.5%となりますが、2024年に入って以降、最も成約件数が少ない月となりました。

＜2024年7月エリア別成約数（前年同月比）＞
豊洲：16件（-20.0%）
東雲：4件（-50.0%）
有明：7件（-36.4%）
晴海：19件（+26.7%）
勝どき月島：23件（+64.3%）

先月はあまり動きが活発でなかったように思います。
特に江東区の方は成約件数がかなり減りました。

中央区は晴海フラッグやパークタワー勝どきで一定の成約が確保されているイメージです。

興味深かったのは成約件数が減少しているのに、成約価格が大幅に上昇している点です。

今の募集はほぼすべてチャレンジ価格ですが、高くてもキラリと光る強みがあるお部屋は今も高単価で売れており、そうでないお部屋はなかなか苦戦をして売れ残っているとも捉えられます。

まさに、最近よく言われているまさに「二極化傾向」ですね。

需要と供給が硬直状態の中でもハイスペックなお部屋だけは高単価で動いているという状況です。

総評

7月の動きを見ていると、二極化傾向がより顕著になってきているように感じます。

成約価格は大きく上昇しているものの、成約件数が少なかったという点はやや気になりました。

とは言ってもまだまだ売り手市場であり、チャレンジ募集をしている売主さんも多いでしょう。

ただ、今後は少し様子が変わってくるかもしれません。
金利上昇の影響で今までのような大幅価格上昇にブレーキがかかってきてもおかしくないと思います。

というよりむしろ通常な市場に戻るというイメージなので、私はそれほどマイナスには捉えておりません。
高熱が微熱になる程度だと思います。

投資家によるキャッシュ買いや不動産仲介会社による悪質な囲い込みが少なくなることで、本当に住みたくて買いたい方が買いやすくなるかもという点は、ポジティブに捉えております。

いま購入をご検討されている方は、価格の下落までは期待しない方が良いです。

株と違って不動産価格はそんなに急に値動きはしませんし、湾岸エリアは新築募集があるので、新築価格が下がらない限りは中古相場が大きく値崩れする可能性は低いと思います。

この場面でもひるまずに買えるかどうかがポイントですが、物件の見極めの重要度が増したとも言えます。

エリアナンバーワンにこだわりすぎなくてよい！

冒頭で事実としてエリアナンバーワンマンションが強いというお話しをしましたが、個人的にはエリアナンバーワンマンションにこだわり過ぎなくても良いと思っております。

もちろん資金的な余裕をもってエリアナンバーワンを買えるに越したことはないと思うものの、価格が上がり過ぎてなかなか手が出しにくいと感じられる方も多いと思います。

中にはエリアナンバーワンにこだわり過ぎて、ローンはカツカツ、自己資金はフルフル、気持ちはギリギリで購入をしようとする方がおります。

今後金利上昇リスクが高まっていることを考えると、あまり無理をしてギリギリの予算で購入をすることはおすすめしておりません。

気持ちの余裕がなくなり、買ってから生活がつらくなってしまっては本末転倒です。

それであれば、同じエリアであればそれほど生活圏も居住性も変わりませんので、近隣の類似のタワーマンションに目を向けて、堅実に買われた方が結果的に満足度が高いと思います。

特に湾岸エリアの場合は、他のエリアだったら一番手を張れるような優良マンションが勢揃いしております。
卓球中国女子くらい層が厚いです。
オリンピックみておりましたが憎たらしいくらい強かったですね。

さらにいうと、歴史を振り返るとエリアナンバーワンの価格が先にのびて、後から近隣類似マンションの価格が追いついてくるという構造になっています。

エリアナンバーワンが今かなり伸びたとすれば、次に価格が伸びやすいのは近隣類似マンションと言えます。

金利が上がった8月以降、価格が急上昇したイケイケドンドンのエリアナンバーワンを狙うのではなく「無理せず堅実に希望エリアのマンションを買う」という選択をされる方も増えていくでしょう。

そういう意味では、かなり顕著化した二極化傾向の差も多少縮まっていくかもしれません。

上記、あくまで私の個人的な見解ですが、ご参考になりますと幸いです。

告知

8月24日（土）にホームズ総研中山さんとトークセッションを行います！

今後のマンション市況や購入についての考え方について、私の経験談を含めながら今の見解をお伝えできればと思いますので、ぜひお気軽にご参加ください！

詳細・参加フォームは以下より
https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/cp/20240824/index.html

湾岸エリアの現場の取引の過熱度は、こちらのコラムや湾岸マンションアナリティクスを見れば一目瞭然です。これが現場の事実ですので、ファクトチェックにお役立てください。

本日は以上となります。
ご講読頂きありがとうございました！

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