【19ヶ月ぶりに成約価格微減！ 在庫数は上げ止まりで横ばい！ 】2024年10月迄の湾岸エリア最新市況分析レポート

こんにちは！
ふじふじ太です！

2024年10月までの湾岸エリアの最新市況をまとめましたのでご覧ください。

結果のまとめは以下の通りです。

19ヶ月ぶりに成約価格微減！
在庫数は上げ止まりで横ばい傾向！
成約数は低空飛行中！

平均成約単価は前月比で-0.1%と約1年半ぶりに微減！
在庫数が大幅に増えると3ヶ月前後で成約価格に影響が出始めるという仮説通りの展開です。

一方で在庫数は直近の急上昇にブレーキがかかり微減、成約件数は前年同月比と比べても低いままです。
※どこにも成約登録をせず水面下で決まっているお部屋も多い印象です。

現場の肌感覚的には11月に入り申し込みが入っている物件も増えており、SKY DUO等話題の新築販売が終わった影響が本格的にデータで現れるのは11月以降になりそうです。

一番の注目していた晴海フラッグ板状は10月からすでに在庫が減り始めております。
晴海フラッグ【転売住戸】の在庫は10月だけで15%減です。（106件→91件）

国内・国外の社会情勢含め、今後どういう政策が行われていくのか等不透明感が増しているのも事実なので、一旦方向性を見極めるという点で購入に慎重になっている方も多いことでしょう。
ここまで在庫が増えたのは2022年4月以来です。（ブランズタワー豊洲の引き渡し前後）

それでも私は基本的には購入推奨スタンスは変わりません。

なぜなら、今後の再開発やインフラ整備を含め、湾岸エリアとタワーマンションの伸び代はまだあると思っているからです。

様子見をしすぎてまた在庫が減り、買う物件の選択肢がない！という事態に陥らないようにしましょう！

湾岸エリア全体市況まとめ：湾岸マンションアナリティクスより一部抜粋

物件価格について

2024年10月の湾岸エリアの平均成約坪単価は593万円となり、前月比で-0.1%減と「ほぼ横ばい傾向」となります。

＜2024年10月エリア別成約単価（前月比）＞
豊洲：561万円（-0.1%)
東雲：450万円（+3.1%) 
有明：511万円（+1.4%)
晴海：588万円（+0.7%)5ヶ月連続上昇中
勝どき月島：743万円（+0.1%)5ヶ月連続上昇中

今まで価格上昇を牽引していた豊洲・晴海・勝どきエリアよりも、東雲・有明エリアの方が価格上昇率が高くなっております。
2024年9月と同じ傾向です。

現在の募集価格を見ると、成約価格より大きく乖離をして高値募集をしているお部屋が多くなっております。
特にエリアナンバーワン物件は相変わらず超強気価格です。

今後の先行き不透明感もあり、やや買主さんの方で警戒感が高まり、価格高騰についてこれなくなってきた印象です。

豊洲、晴海、勝どきの募集価格に比べると、東雲・有明エリアの価格はまだ目に優しく感じます。

それでも、スペシャルなお部屋（高層階、方角が良い、広いなど）は驚くべき高単価で決まっているものも目立ちますので、マンション内での二極化傾向も強く感じるところです。

人気物件、好条件のお部屋は相変わらずの争奪戦です。

私が感じる最近の人気マンショントレンドは以下の通りです。

＜2024年11月時点最新マンショントレンド＞
・築浅ブーム
・眺望重視
・資産価値第一主義
・広さは正義
・汎用性より独立性
・駅近至上主義の緩和

上記に該当するお部屋は相変わらず高単価で決まっています。

国民民主党が法案を提出した「外国人土地取得規制」が今後現実味を帯びてくるなら、外国人の駆け込み需要も想定されるので、より外国人に好まれるマンション・お部屋の価格が上がる可能性もあるかもしれません。

在庫数について

全体在庫数は532戸で、前月比-0.4%と「下げ止まりで横ばい傾向」です。

直近2ヶ月の急激な在庫上昇にブレーキがかかり、今月はほぼ横ばいとなりました。

以下、エリア毎のデータとなりますのでご覧ください。

＜2024年10月エリア別在庫数増減（前月比）＞
豊洲：111件（+12.1%）
東雲：42件（-6.7%）
有明：62件（+19.2%）
晴海：194件（-6.7%）
勝どき月島：123件（-5.4%）

エリアによって在庫が増えているエリアと、減っているエリアがはっきり分かれております。

特に有明エリアの在庫上昇が目立ちます。
より細かく見ると、特にシティタワーズ東京ベイの在庫がかなり増えてきました。

一方で中央区の方の勝どき・晴海エリアの在庫が大幅に減少しております。

これは中央区での大規模新築マンション（豊海と晴海フラッグ）の抽選が終わったことも関係していると考えます。

晴海フラッグ【転売住戸】の在庫は10月だけで15%減です。（106件→91件）

ある程度予想はしておりましたが、新築SKY DUOの抽選が終わった途端に、良さそうなスペックの転売住戸の申し込みが増えました。

今も申し込みが入っているお部屋も多いので、晴海フラッグの割安感のあるお部屋はかなり減ってきているので、晴海フラッグの購入をご検討されている方は早めのご決断をおすすめいたします。

成約数について

成約件57件で、前年同月比 -19.7%となります。

募集件数と比較すると、成約件数は少ない水準が続いております。
※どこにも成約登録をせずに水面下で決まっているお部屋も増えていきている気がします。

＜2024年10月エリア別成約数（前年同月比）＞
豊洲：9件（-50.0%）
東雲：7件（-12.5%）
有明：5件（-77.3%）
晴海：18件（+38.5%）
勝どき月島：18件（+80.0%）

江東区エリアは成約減、中央区エリアは成約増です！

＜エリア毎の10月成約回転率（対在庫数比）＞
豊洲：8.1%
東雲：16.6%
有明：8.0%
晴海：9.2%
勝どき月島：14.6%
全エリア：10.7%

成約回転率も低い水準が継続しております。
※湾岸エリアの過去の回転率はおよそ20%前後が多いです。

中央区の成約件数が増えているのは、繰り返しになりますが新築の抽選が終わった影響も一部すでに出てきているからだと思います。

やや気がかりなのは有明エリアの数字が良くないことです。
成約件数もかなり落ち込んできております。

ただ、これは有明エリアの人気が落ちている訳ではなく、むしろlivedoor URBAN SPORTS PARK(有明アーバンスポーツパーク)が完成したことで注目を集めております。

成約価格と募集価格の乖離が大きいのは事実ですので、売主と買主の綱引きが拮抗している場面なのでしょう。

有明はまだまだ伸び代があるエリアです。

総評

先月に引き続き、市況全体としてはやや落ち着いてきました。

悲報か朗報か、久方ぶりに価格上昇にストップがかかったことは大きいトピックといえます。

改めて思いますが、1年半価格が上がり続けていたなんてすごいですね。
特に直近1年の価格の上がり幅が凄まじく、1年で3割近く上昇しました。

この数ヶ月は国政や社会情勢にも変化があり、日経平均も乱高下し、どちらかというと不動産業界にマイナスのニュースが多かったように思います。

上記に加え、新築の抽選待ちで動くに動けないという方も多くいらっしゃいました。

その結果として、在庫が大きく増えて今に至ります。

今後の予想としては、新築抽選が終わり、豊海タワーも大幅に販売価格を値上げしたため、これから11月以降は湾岸中古も動いてくる可能性が高いです。

もはや湾岸エリアで割安で買える新築がなくなったため、長く続いたボーナス期間は終了したと言えます。

新築はもはや贅沢品で、かつ高倍率を勝ち取る幸運の方でしか手に入らないものとなれば、中古に流れるのは自然なことです。

新築価格が高止まりしている以上、中古価格の値崩れは想定しにくく、都心部のマンション価格はもっと凄まじいことになっています。

湾岸エリアの将来性を考えても、なんとなくの様子見は正直あまり意味がないと思うので、今選択肢が多い内に気に入ったマンションがあれば迷わず購入しましょう！

好条件の物件は相変わらず争奪戦です。
投資家の買取の動きも全く衰えておりません。

申し込みを入れたのに、現金買いの投資家または買取業者に横取りされたという話しも多く聞きます。
買取業者さんも相場よりちょい高くらいであれば強気に買っていきます。

湾岸エリアで物件を購入する難易度は引き続き高い状況で、なかなか物件が買えずに心が折れそうになっている方も多いと思いますが、諦めたら試合終了です！
物件を買えるかは運もあるので、粘り強く行動していきましょう！

上記ご参考にして頂き、後悔のない決断をして頂ければと思います！

湾岸エリアの現場の取引の過熱度は、こちらのコラムや湾岸マンションアナリティクスを見れば一目瞭然です。これが現場の事実ですので、ファクトチェックにお役立てください。

【告知！第2回YouTubeライブ配信行います！】

ふじふじ太公式YouTubeチャンネルがついに始動いたしました！
第二回目の動画はライブ配信です！
日時：2024年11月15日（金）18時〜
リンク：https://www.youtube.com/watch?v=6KbX3nz1BIo

＜テーマ＞
〜2024年10月迄湾岸エリア最新市況について〜
新築マンションの抽選が終わって中古マンションの在庫数はどのように変動した??

このコラムの内容をより深掘りするようなイメージで配信を行います。

1時間ほどのLIVE配信の中で、最初の30分で市況の分析結果を共有し、残りの30分は質疑応答で視聴者様のお悩みや疑問にお答えする時間にしようかと思っておりますので、お気軽にご参加くださいませ！

今後月イチでライブで湾岸の最新市況をお伝えしながら、月2本（？）くらいのペースでオンデマンド配信を行う予定ですので是非チャンネル登録よろしくお願いいたします！

念願の自社チャンネルなので、今後コラボなどもがんがんやっていこうと思います！

本日は以上となります。
ご講読頂きありがとうございました！

マンション購入・売却のご相談は以下よりお待ちしております！
是非お気軽にご相談ください！