【引き続き募集件数大幅増】2026年10月迄の湾岸エリア最新市況分析レポート

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2026.11.12

こんにちは！
ふじふじ太です！

2026年10月までの湾岸エリアの最新市況をまとめましたので、以下レポートをご覧ください。

成約価格：坪635万（前月比-2.2%）
募集価格：坪715万（前月比-3.3%）
成約件数：59件（前月比±0件）
募集件数：1,152件（前月比+42件）
成約回転率：5.1%（前月比-0.2ポイント）

※詳細データはシン・湾岸マンションアナリティクスをご覧ください

https://fj-realty.co.jp/analytics

成約価格について

全体統計でみると成約価格は前月比で-2.2%となり、引き続き下落傾向となります。

エリア別は以下の通りです。

＜エリア別成約価格＞
豊洲エリア：637万円（前月比-5.5%）
東雲エリア：497万円（前月比+0.2%）
有明エリア：565万円（前月比-2.1%）
勝どき/月島エリア：772万円（前月比±0%）
晴海エリア：639万円（前月比-4.3%）

東雲/勝どきエリアは横ばいをキープしましたが、豊洲/有明/晴海エリアの下落傾向が目立ってきました。

特に豊洲と晴海が大きく調整された形となりました。

豊洲と晴海については成約坪単価もちょうど630万円台で同じくらいであり、現場感的にも両エリアのマンションを比較検討されている方が多く、似たような動きになりやすいのかもしれません。

どのエリアにも共通して言えることは、エリアナンバーワンマンションの動きがあまり良くないということです。

市況が逆回転している感覚なので、過去2年で急激に伸びたマンションの価格調整が強く出ているように見えます。

絶対に売らなければいけないという売主様の個別事情も当然ある中で、成約相場が不安定な状況です。エリアナンバーワンマンションとそうでないマンションの価格差が徐々に縮んできており、この現象はエリア単位でも言えます。東雲エリア全体については過去一年で大きな下落はなく、坪500万円前後をキープしている点は、需要の底堅さを感じます。

ただ、東雲エリアは築年数がそれなりに経過してきているため、フルリフォーム済みの成約が増えている結果、単価をキープしているという影響もあるかもしれません。

成約件数について

10月の成約件数は59件で前月と同じ成約件数です。昨年の10月の成約件数は94件で、前年同月比でみると-35件とり、流動性はかなり落ちております。

成約回転率も5.1%と引き続き低迷しており、非常に厳しい状況と言えます。

＜エリア別成約件数＞
豊洲エリア：16件（前月比-1件）
東雲エリア：4件（前月比-4件）
有明エリア：12件（前月比±0件）
勝どき/月島エリア：14件（前月比+5件）
晴海エリア：13件（前月比±0件）

パークタワー勝どきの成約件数が伸びております。 10月だけで7件の成約があり、勝どき全体の成約件数の半数を占めました。

パークタワー勝どきは湾岸エリアのマーケットリーダーであり、私も特に動きに注目している中で成約件数が増えてきているのは、少し安心しました。（まだまだ楽観視はできませんが。。）

そろそろパークタワー勝どきのまだ売っていなかった残りの未入居分譲部屋の販売も開始するというニュースもあり、さらに注目度が高まるかもしれません。この市況の中でいくらで販売開始になるか非常に注目です。

その他のマンションはほぼほぼ横並びで、単月1~3件程度の成約が33棟あり、成約件数ゼロは15棟あります。

個人的に気になるのは、湾岸マンションの中でぶっちぎりで募集件数が多い晴海フラッグT棟の成約件数が10月は1件だけでした。

客観的にみて中央区の築浅タワマンとは思えないほどかなりお買い得感のあるお部屋も増えておりますので、個人的にはむしろ大チャンスだと思ってますが、これだけ募集が多いとどうしても警戒感が勝ってしまうのかもしれません。

ただ、晴海フラッグT棟については募集件数が前月比で8件減っているという点は驚きでした。水面下で成約が複数件あるのか、今の市況をみて売り止め、または賃貸へ移行という方もいらっしゃるのだと思います。

ちなみに私のお客様でも複数売り止めで賃貸移行しております。

募集件数について

募集件数については先月比で+42件と増加傾向は変わらず、4ヶ月連続で在庫が増加傾向となります。

前月に引き続き、過去最高募集件数更新となります。

晴海エリアを除く全エリアで在庫増となります。

＜エリア別募集件数＞
豊洲エリア：183件（前月比+9件）
東雲エリア：95件（前月比+6件）
有明エリア：199件（前月比+11件）
勝どき/月島エリア：242件（前月比+18件）
晴海エリア：433件（前月比-2件）

晴海エリアの在庫が多少減少したのは、晴海フラッグT棟とパークタワー晴海の2棟の在庫が大きく減った影響です。

それでも、全体総数でみると晴海エリアの供給が異常に多いことには変わりないため、需給バランス的にみても晴海エリアは圧倒的な供給過多の状況と言えます。

グラフをみると、他のエリアも徐々に在庫件数が積み上がっていることがよくわかります。

湾岸エリアは過去に前例がないほどの空前の供給過多で、それを吸収するにはまだ時間がかかりそうです。

また、10月の在庫増加件数ランキングトップ10は以下の通りです。

ザトウキョウタワーズの在庫数が一番増加したのは少し意外でしたが、ざっと見るとやはりエリアナンバーワンマンションの売り出しが増えているように感じます。

現場でも売却相談の数は大変多く、知り合いの中小/大手不動産仲介の皆様とよく情報交換をしておりますが、どこも似たような状況のようです。

総論

データの通り、湾岸エリアのマンション市況は継続して厳しい状況が続いております。

成約件数は伸びず、在庫数が大幅に増加している状況ですので、依然として価格下落圧力が強い状況です。

国よる政策の方針転換により、マンション需要を急激に冷え込ませた結果、新築供給が多いエリアなど、買い替えが活発に行われるような流動性が高いエリア/マンションの在庫がいち早く溢れてしまうのは当然と言えば当然で、結果的に相場へのダメージが流動性が低いエリアより早い段階で露呈し、その分悪目立ちしてしまっているように見えます。

都心〜湾岸エリアの強みでもあった「流動性が高いこと」の反動が大きく出てしまっているのかもしれません。

客観的に価格を比較しても、近郊エリアとさほど変わらないくらいになってきました。

最近の現場感として、価格がだいぶ調整されてきたということもあり、徐々に動きが出始めてきたようにも感じております。

弊社も10月は成約件数が比較的多く、内覧件数/お問い合わせ件数も増えてきた感触があります。

ご自身の予算まで希望マンションの価格が落ちてきているということで徐々に動き出しているのでしょう。

マンションを買いたいという方々は多いのですが、今の市況をみて一旦様子見でタイミングを探っているように見えます。

エリアの特性上、何かプラスのきっかけがあれば一斉に動き出しそうなので、回復も早いのかなと個人的には思っております。

※回復とは、価格がすぐに元通りに上がるという意味ではなく、流動性が回復して、相場通りに売れるべき価格のものがすぐに売れるというニュアンスです。

購入相談を受けていると、今年の源泉が出れば年収が上がるので、そのタイミングで来年早々に買いたいですという方も多いです。与信が高ければ、その分より好条件のローンを狙うことができます。

なかなか今買うのは勇気がいるタイミングだとは思いますが、中古マンションとの出会いは一期一会です。いずれ買おうと思っているなら、繰り返しお伝えしている通り「買いたい時が買い時」という原則は変わらずだと思っています。

「キャッシュフローまたは自己資金に余裕を持つ」

「少なくとも5年以上住めるお部屋を買う」