【一転募集件数大幅増】2026年7月迄の湾岸エリア最新市況分析レポート

成約価格：坪638万（先月比-1.4%）
募集価格：坪774万（先月比-1.9%）
成約件数：57件（前月比-15件）
募集件数：1,030件（先月比+41件）
成約回転率：5.5%（前月比-1.7ポイント）

※詳細データはシン・湾岸マンションアナリティクスをご覧ください
https://fj-realty.co.jp/analytics

全体統計でみると成約価格は前月比で-1.4%となり、じわじわと価格が下がってきております。

エリア別にみると、東雲を除く全エリアで価格下落となっており、湾岸市況は引き続き厳しい状況が継続しております。

＜エリア別成約価格＞
豊洲エリア：649万円（先月比-0.3%）
東雲エリア：510万円（先月比+0.6%）
有明エリア：596万円（先月比-1.0%）
勝どき/月島エリア：763万円（先月比-0.9%）
晴海エリア：649万円（先月比-2.0%）

元々グロス価格が安い東雲エリアについては、今の市況でもそれほど価格が下がっていないという点は注目です。
ほとんどのエリアでざっくり1年ほど前の価格に戻ってきている中で、東雲エリアだけは高止まりです。

その一番の要因は「元々実需に買い支えられているエリア」だからでしょう。

過去2年間は投資/海外マネーが多く流入してきており、その受け皿となっていたエリアや築浅マンションの価格上昇が著しかったため、トレンドの変化で投資マネーが抜けると大きく反動が出てしまっているのだと思われます。

今でも築浅エリアナンバーワンマンションの動きが弱いのはそのためです。

全体的に実需が買い支える価格がいくらかを探られているタイミングに見えます。

現場感的に今どんな感じなのかというと、価格が明らかに安いものの動きは相変わらず早いのは間違いないですし、割と交渉に応じてくれるケースも増えております。

内見希望者は最近増えてきていて一定数はあるものの、なかなか購入の決め手に欠けるのかなという感覚です。
これだけ募集が多いと焦って決める必要もないので当然と言えば当然かもしれません。

今マンション購入を検討されている方は募集価格だけで判断せずに、積極的に交渉の余地があるかも含めて仲介担当者に相談されると良いでしょう。

あと最近の傾向として感じるのは、同じマンション内で類似募集が多いと売却に苦戦するというのは当然として、その内の一件が決まると追随して他の類似募集にもババっと申し込みが複数入るパターンをちょくちょく見かけます。

やはり検討していた物件に申し込みが入るとドキッとするのと同時に、あの価格で売れるんだという心の安心感も生まれるので、申し込みが入った類似募集に申し込みが重なりやすいのかもしれません。
相場は人の心理が決めるものだと実感している今日この頃です。

確かに今は募集数が多いですが、原則中古マンションは一期一会ですから、いつどのタイミングで希望スペックのお部屋がなくなるかはわかりませんので、今できる最善の選択をすることが重要です！

募集価格についても成約価格も似た動きになっており、昨年の10月をピークにじわじわと下落傾向です。

今はチャレンジ募集をすると内見もほとんど入らない状況で、価格改定の数も増えております。

時期的に流動性もかなり低くなってしまっているので、しっかり売却をされたい方はあまり欲を出し過ぎずに相場内で募集されると良いでしょう。
※特に売り急いでいない方はその限りではありません。

成約回転率も5.5%と過去の動きをみても最低水準程度ですので、まだ大局観では様子見フェーズが継続しているというイメージでしょうか。

＜エリア別成約件数＞
豊洲エリア：12件（先月比-1件）
東雲エリア：8件（先月比-1件）
有明エリア：6件（先月比-6件）
勝どき/月島エリア：9件（先月比-1件）
晴海エリア：22件（先月比-6件）

エリア別にみると、有明エリアと晴海エリアの成約件数が少なくなっております。
その他のエリアはほぼ横ばいです。

ただ、注目のSKYDUOについては成約件数が7件あり、一定の成約件数をキープしているのは朗報ですが、最近決まっているお部屋の成約価格は坪700万円以下がボリュームゾーンになっています。
一件高層階で坪1,100万円オーバーの成約もあるので、スペシャル部屋は相変わらず高単価で決まっております。

また、最近は買いたくても買えないという、ローンに苦戦する方も増えてきている印象です。

今、湾岸エリアは逆張り的な思考で買おうとされている方が多いのですが、そういう方は不動産に詳しいセミプロのような方で、他で投資用マンションをもっている方も多く、最近の金利上昇とローン審査の厳格化で、思ったよりローンが降りなかったというケースが現場でも増えてきました。

このローン審査の厳格化も、成約件数がいまいち伸びてこない要因でしょう。

仲介会社の責務としては、いかにローンが通る銀行を紹介するかも重要な役割と言えます。
ちなみに弊社はローン代理店と提携しているので、地銀などのキャンペーン情報もいち早くキャッチしています！

募集件数について

募集件数については先月比で+41件となっており、先月は久しぶりに減少したなと思ったら一点大幅増となりました。
過去最高募集件数を更新となります。

有明エリアを除く全エリアで在庫増加となりました。

＜エリア別募集件数＞
豊洲エリア：170件（先月比+2件）
東雲エリア：83件（先月比+8件）
有明エリア：171件（先月比±0件）
勝どき/月島エリア：206件（先月比+17件）
晴海エリア：400件（先月比+14件）

エリア別にみると、中央区タワマンの募集件数が大幅に増加していることがわかります。
晴海エリアがぶっちぎりで募集件数が多いことは変わりません。

またSKYDUOの募集が増えたのか！？と思いきや、実はSKYDUOの募集件数は減少しております！

その代わり大幅に募集件数が増えているのはドゥトゥール（+11件）と勝どきザタワー（+7件）でした。
湾岸エリア筆頭のパークタワー勝どきの在庫数は横ばいです。

湾岸エリアの中でも特に高単価の一軍マンションがやや苦戦しているのは、やはり不動産市況の先行き不安感と前述のローン厳格化の影響もあるのでしょう。

勝どきエリアは今後の将来性も高く、屈指の人気エリアであることは変わりませんが、利上げ加速懸念もあり市況的に手堅く予算を抑えようとする動きも強く、今は一時的に警戒感が高まってしまっているのだと思います。

繰り返しになりますが、原則中古マンションは一期一会です！
個人的には、募集が多い今は価格交渉含めて納得感のあるスペックのお部屋を買うチャンスだと思っています。

「余裕をもったファイナンスプランで、5年以上長く住める部屋を買うこと」

この原則を念頭に、是非前向きに動いていきましょう！

今後も現場感とデータで、湾岸エリアの市況感をお伝えしていきますのでよろしくお願いいたします！