【14ヶ月連続成約価格上昇中！在庫は微増傾向！】2024年5月迄の湾岸エリア最新市況分析レポート

こんにちは！
ふじふじ太です！

2024年5月までの湾岸エリアの最新市況をまとめましたのでご覧ください。

結論、「成約価格上昇中・成約数増・在庫数微増」となっております。
先月に続き湾岸エリアの成約価格は14ヶ月連続で上昇となりました。

14ヶ月前の2023年3月時点と比較すると27.9%増ということで、たったの一年少々で3割弱価格が上がったという驚異的な状況です。

一方で、湾岸エリアの中でも売れやすいお部屋のトレンドがあるのか、すぐに売れるお部屋とそうでないお部屋の差がはっきりしてきているようにも感じます。

湾岸エリア全体市況まとめ：湾岸マンションアナリティクスより一部抜粋

物件価格について

2024年5月の湾岸エリアの平均成約坪単価は527万円となり、前月比で1.4%増と「上昇傾向」となります。

エリア別成約単価は以下の通りです。

＜2024年5月エリア別成約単価（前月比）＞
豊洲：537万円（+2.2%) 6ヶ月連続上昇中
東雲：388万円（+2.8%)
有明：441万円（-0.9%)
晴海：549万円（+1.8%) 6ヶ月連続上昇中
勝どき月島：648万円（-0.2%）

5月の価格上昇が目立ったのは「豊洲・東雲」エリアでした。

豊洲エリアは6ヶ月連続で価格が上昇しており、後述いたしますが在庫数も全5エリアの中で最も著しく減少しております。
もはや豊洲エリアでは選択肢が少なく、エリア内で物件を購入すること自体が難しくなっていると言えます。

以下豊洲エリアの市況グラフですのでご覧ください。
「価格上昇・在庫数減少」が教科書のようにセオリー通りです。

在庫減が著しい状況ですので、豊洲エリアは今後さらに価格が上がる可能性が高いです。

さらに掘り下げると、豊洲2丁目、3丁目の築15年を超える中古タワマンの価格上昇が目立ちました。
築年数が古くなると価格が下がるというのはもはや湾岸には当てはまらないのかもしれません。

最近個人的驚いたのはアーバンドックパークシティ豊洲の東向き低層が坪600万円近くで決まったことですね。
それなりに築年数は古くなってきたものの、凄まじい値上がりです。

逆に豊洲のマーケットリーダーであるブランズタワー豊洲は高止まりで、上昇率はそれほど高くありません。

周りの中古タワマンがブランズタワー豊洲の成約価格に徐々に引っ張られて上昇していっている構造に見えます。

この現象は再現性があると思っており、他のエリアでも当てはまると思います。

東雲エリアは割安であると最近各種メディアでも発信しておりますが、予想通りだんだん価格が上がってきました。
とは言っても他の4エリアに比べるとまだ買いやすい方ですので、まだまだ狙い目です。

築年数が古くて内装が気になるという方は、それでテンションが下がって検討外にするのではなく、リフォーム込みでご検討されるとよろしいかと思います。

安めに物件を仕入れて、お好みで内装を変えるというのもおもしろいですよ！

在庫数について

全体在庫数は405戸で、前月比+1.0%と「微増」です。

以下、エリア毎のデータとなりますのでご覧ください。

＜2024年5月エリア別在庫数増減（前月比）＞
豊洲：50件（-16.7%）
東雲：37件（+37.0%）
有明：43件（+26.5%）
晴海：163件（-1.2%）
勝どき月島：112件（-2.6%）

全体で見ると、じわじわと在庫が増えてきているように見えます。
豊洲エリアの在庫減が著しいというのは前述の通りです。

エリア別にみると東雲・有明の在庫大幅増が目立ちます。
4月の在庫減から一転して増加に転じました。

住友分譲のシティタワーズ東京ベイの大幅値上げの影響で、近隣で高値チャレンジをする売主さんも増えたということでしょう。

在庫が増えたからといって相場で売れない部屋が増えてきたという訳ではないので、すぐすぐの価格の値下がりは期待しないことです。

一方で、晴海・勝どきエリアは在庫の上昇にブレーキがかかってきたように見えます。

中央区の取引の過熱度は凄まじく、この数ヶ月は特にチャレンジ価格で募集をしているお部屋が目立っていましたが、徐々に相場が追いついてきたのか、チャレンジ価格でも決まり始めてきたためでしょう。

晴海フラッグの成約数が増えてきたという要因もひとつありますね。

成約数について

成約件89件で、前年同月比 +41.3%となります。
前年同月比で比較をしても非常に活発に取引されていることがわかります。

＜2024年5月エリア別成約数（前年同月比）＞
豊洲：19件（+5.6%）
東雲：7件（-36.4%）
有明：13件（+44.4%）
晴海：34件（+209.1%）
勝どき月島：16件（+14.3%）

5月は晴海が爆売れでした。

4月時点ではあまり晴海が売れておらず、このまま在庫が増えていくと数ヶ月後から適正価格で買いやすくなるかもしれないと淡い期待をしましたが、そんな期待と不安はどこ吹く風でした。

最近も色々と騒がれている晴海フラッグもよく売れております。
徐々に在庫は減少していっています。

晴海フラッグ全然売れてなくて爆死！みたいな記事もありますが、決してそんなことはありません。

仲介の現場では取引も問い合わせも多い人気マンションのひとつと言っても過言ではありません。

※余談ですが、晴海フラッグの売買市況は良いのですが、賃貸市況はかなり苦戦しております。在庫数も500件以上あり供給過多です。

晴海フラッグは決まる部屋とそうでない部屋の差が激しいです。
その分かれ目はずばり「眺望」です。

抜け感のある眺望のお部屋は高単価でもスパっと売れておりますが、そうでないお部屋は価格を下げても決まっておりません。

晴海フラッグの中でも二極化しております。
他にも「4LDK」「全居室採光の間取り（廊下側のお部屋が少ない間取り）」などの要素があるお部屋も早いです。

この傾向は晴海フラッグに限ったものではありません。

最近の人気のお部屋のトレンドは「眺望が良い」「広い」「部屋数が多い」という点です。

上記要素に該当しているお部屋は、よくあるAI査定や机上査定以上に高く売れる可能性を秘めています。
一方で買い手にとっては上記のお部屋を適正価格で買うのは非常に難しい市況です。

総評

5月は市況が大きく動くような大きなトピックはありませんでしたが、湾岸エリアの取引は相変わらず活発です。

湾岸エリア全体でみても在庫数は横ばいに近いので、受給バランスの観点からみても湾岸マンション価格が下がるとは到底思えません。

チャレンジ募集が増えたことで在庫が増えてきたと思った中央区についてもまた売れ始めておりますし、江東区の方もチャレンジ価格での募集が目立つようになりました。

凄まじい値上がりに私自身ついていけていないと感じることもあります。

一体いつまで価格上昇が続くのか、全く終わりが見えません。

このような価格上昇局面が続くと暴落が心配になるのですが、その不安を過度に煽ってPV稼ぎをする暴落芸人さんも一定数おります。

もちろん永久に価格が上がり続けることもないのでどこかで逆回転する日がくるとは思いますが、過度にそのX デーを気にしすぎて購入を躊躇するのも勿体無いです。
戦後の日本のマンション価格を見ても、上がり下がりを繰り返しながらも、結局上昇していってますから。

価格が上がるにしろ下がるにしろ色々な主張はあって良いと思う派ですが、論拠がめちゃくちゃな場合もありますので、その主張の根拠とファクトをしっかりご自身で確認をして、正しい判断をしてほしいと思います。

湾岸エリアの現場の取引の過熱度は、こちらのコラムや湾岸マンションアナリティクスを見れば一目瞭然です。これが現場の事実ですので、ファクトチェックにお役立てください。

最後に購入検討者へメッセージ

先月と同じですが、インフレ時代のマンションの買い方のマインドセットとして非常に大事だと思うのでもう一度お伝えします。

今湾岸マンションを実需で購入をご検討されている方は、みなさま苦しい思いをされております。

ひとつ私からお伝えしたいメッセージがあります。
それは、「割安物件を狙い過ぎない方が良い」ということです。

がんばって割安、または相場に近い物件を探せば探すほど、必然的にライバルも増えます。
しかもライバルの中にはプロの投資家もおり、一括キャッシュで買うため決断のスピードも早いです。

割安物件はたまに見ないで申し込みや、数日で瞬間蒸発します。
他のエリアではこんなことは起きないと思います。

割安にこだわるということは、そういうプロの方々と競わないといけないため、もはや住宅ローンで買うという時点で遅れを取ってしまう訳です。

割安にこだわり過ぎてずっと買えずに機会損失をし、結果相場が上がってさらに損をするというルーティンにはまらないようにしてほしいと思います。

自分の好みの条件にぴたりとあって、かつ割安で買うというのはもはや雲を掴む様なものです。
そもそも割安物件なんてなかなか出てきません。

今買うなら「少々相場から少々高くても住んで満足できるお部屋であれば買う！」という覚悟が必要だと思います。
見方を変えれば、相場からちょっと高いからこそ、実需でも買えるチャンスがあるということです。

新築でも価格を上げることで投資家が減って、本当に住みたい方が買いやすくなります。
ちょっとモヤモヤしますが資本主義である以上仕方ありません。

と言ってもあまりにも高い価格で買うことをおすすめしている訳ではありませんので、許容できるレベルを見極めつつ、後悔のないご納得できる住まいを見つけてください！

本日は以上となります。
ご講読頂きありがとうございました！

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