【成約価格高止まり！？募集件数増加傾向！】2024年12月迄の湾岸エリア最新市況分析レポート
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こんにちは！
ふじふじ太です！
2024年12月までの湾岸エリアの最新市況をまとめましたのでご覧ください。
結果のまとめは以下の通りです。
成約価格横ばい傾向！
在庫数増加！
成約件数はいまいち伸びず！
成約価格平均が前月比＋0.1%とほぼ横ばいで、グラフを見ると徐々に上昇の勢いが落ち着いてきたように見えます。
売り手と買い手の睨み合いの状況です。
年末年始もありましたが、成約件数が思ったより伸びていないなという印象でした。
現場感的には相場に近いお部屋は瞬殺で、チャレンジ募集がずっと残っているというイメージではあります。
相変わらず買取業者も多く買っているということもあるのか、成約登録がされないお部屋も多いのかもしれません。
湾岸エリアのマンション購入の難易度が上がっているのは、買取業者の参入による要因が大きいように感じます。
2025年は国内外の経済状況の先行き不透明感が高まっている背景もありますが、その状況でも湾岸エリアの新築マンションは値上げラッシュであり、それに呼応する形で中古タワマンの売り手もまだまだ強気です。
今後の再開発の期待もありますので、いま在庫が増えたからといって値下がりを期待するフェーズではありません。
募集数の増加に関しては、「それほど売り急いでいない・半年〜1年先の価格設定で売りたい・高く売れるなら売る」というチャレンジ募集も多いため、焦って安売りをしようとする売主さんは今のところ少なそうです。
2024年ほどの勢いはややトーンダウンしてきた感じは否めないものの、現場感的にはデータで表れているほど買い手市場になっている実感はなく、まだまだ売り手市場が継続している印象です。
湾岸エリア全体市況まとめ：湾岸マンションアナリティクスより一部抜粋
物件価格について
2024年12月の湾岸エリアの平均成約坪単価は602万円となり、前月比で+0.1%増と「横ばい」となります。
＜2024年12月エリア別成約単価（前月比）＞
豊洲：582万円（+2.4%) 2ヶ月連続上昇中
東雲：433万円（-1.6%)
有明：523万円（±0.0%)
晴海：611万円（+4.4%)
勝どき月島：784万円（+2.5%) 7ヶ月連続上昇中
最近は相場から逸脱した「びっくり成約」が減り、高価格帯ではなく比較的堅実な相場のお部屋が着実に売れているという感覚です。
価格のベンチマークである各エリアナンバーワンマンションの成約価格も一旦頭打ち感が出ており、多くのマンションも横ばい傾向でした。
ただ唯一、「パークタワー勝どき」だけは価格上昇の勢いが全く衰えておらず、なんと平均成約単価で坪1,000万円にタッチしそうな勢いです。
すごいですねー！
最近の価格の特徴としては、募集価格と成約価格の単価差が過去イチくらいの勢いで広がっております。
以下グラフをご覧ください。
※データ提供マンションリサーチ
データからも見て取れるように「高値で売りたい売主vs相場で買いたい買主」という構造ですので、価格が下がる局面では到底ありません。
価格が下がる時というのは、募集価格が成約価格を下回る時です。
この募集価格と成約価格の差は、ひとつ今後の価格を占う上での指標になり得るかもしれません。
人気が高いと言われている「築浅・広い・眺望が良い・高層階」という特徴のあるお部屋は特に強気募集が継続しています。
一方で、上記特徴ではないお部屋が比較的相場に近い価格で着実に売れているのが最近の傾向のように思います。
そういう意味では、上記トレンドにこだわる必要がなければ、湾岸タワマンでも相場近くで狙えるマンションはありますね。
最近は特に「3LDK争奪戦」が繰り広げられているので、2LDKでも良い方は3LDKを探されている方よりはまだ買いやすいはずです。
在庫数について
全体在庫数は564戸で、前月比+2.2%と「増加傾向」です。
以下、エリア毎のデータとなりますのでご覧ください。
＜2024年12月エリア別在庫数増減（前月比）＞
豊洲：128件（+14.3%）
東雲：39件（-9.3%）
有明：65件（+1.6%）
晴海：206件（+1.0%）
勝どき月島：126件（-2.3%）
エリア毎にみると、豊洲エリアの在庫増が著しいことがわかります。
逆に東雲エリアは大きく在庫が減ってきました。
その他のエリアはほぼ横ばいという感じです。
豊洲エリアの中でも特に在庫数が大きく増えたマンションは、「ブランズタワー豊洲」と「シティタワーズ豊洲ザ・ツイン」でした。
ツインについては特に広めのお部屋の在庫が多く、かつ成約価格と大きく乖離したチャレンジ募集も目立ちます。
募集総数の内の3分の2が、70㎡以上のお部屋でした。
今後の再開発の期待感もあり、豊洲エリアのタワマンはチャレンジ募集が特に増えているのかもしれません。
実際に2025年の豊洲エリアは私も大変楽しみにしています！
豊洲2丁目のオフィスビルの完成や、豊洲6丁目の東京ガスの再開発についても何かしらの発表がありそうですので、期待大です！
詳しくは以下ブログをご覧ください。
晴海エリアについては全体でみるとほぼ横ばいですが、パークタワー晴海、SKYDUO、ドゥトゥールなどの築浅タワマンの在庫数は増加傾向である一方で、晴海フラッグ板状の在庫は大幅に減少しております。
晴海フラッグ（板状）の在庫数はピーク時の半数になりました。
特に晴海フラッグは、湾岸エリア内で「広いお部屋に住み替えたい」という需要の一番の受け皿になっているように思います。
湾岸エリア内で、築浅で比較的良心的な予算で広い部屋に買い替えたいということなら、もはや晴海フラッグ一択でしょう。
すでに晴海フラッグ内でも2LDKから3LDKへの買い替えも増えてきているくらいですから、晴海フラッグの人気の高さが伺えます。
ご検討されている方は急ぎましょう！
晴海フラッグのリアルを知るなら、以下ブログ「はるみライフ＋」がおすすめです！
晴海エリア、晴海フラッグを盛り上げたいということで、先月から弊社がスポンサーに入らせて頂きましたので是非応援よろしくお願いします！
成約数について
成約件数は63件で、前年同月比 -28.4%となります。
成約件数は一転減少傾向です。
＜2024年12月エリア別成約数（前年同月比）＞
豊洲：11件（-54.2%）
東雲：9件（-30.8%）
有明：15件（-16.7%）
晴海：22件（+15.8%）
勝どき月島：6件（-57.1%）
＜エリア毎の12月成約回転率（対在庫数比）＞
豊洲：8.5%
東雲：23.0%
有明：23.0%
晴海：10.6%
勝どき月島：4.7%
全エリア：11.1%
成約回転率でみると、有明・東雲エリアは比較的活発ですが、その他のエリアは著しく低い水準です。
湾岸エリアの中で比較的グロス価格がやさしいエリアがよく売れているようです。
冒頭で募集価格と成約価格の単価差が過去イチくらいの勢いで広がっているという話しがありましたが、特に豊洲・晴海・勝どきのタワマンはその傾向が強いように思います。
湾岸エリアは相場の透明化も進んでいる中ですから、あまりの成約価格との乖離に一旦買い手が付いてこれなくなってきたのでしょう。
※与信が追いついていないというのではない気がします。
今までは海外投資家が相場無視で異常な高値で買っていくケースも散見されたため、無理やり相場が引き上げられた感じがありましたが、最近はそのびっくり成約は減ってきました。
そのため、一旦睨み合いの様子見というフェーズで、成約件数が減少しているのかもしれません。
一方で売り手の意識としては2024年の強烈な価格上昇のイメージが抜けないでしょうから、売り急いでいない限りは今後の価格上昇を見込んだ価格設定で募集をしたいと思うのは自然なことでしょう。
たまに相場くらいで出る募集もありますが、それは買取業者が瞬殺で買っていくので、実需ではもはや太刀打ちできないです。
これが資本主義なんだと実感します。
総評
価格については一旦頭打ち感がでているように見えるものの、現場感的にはまだ価格が上がりそうな雰囲気をひしひしと感じています。
その根拠としては、直近の湾岸新築価格の値上げラッシュが大きいです。
さすがにやりすぎなんじゃないかと思うレベルです。
シティタワーズ東京ベイの大幅値上げや、ザ・豊海タワーのまだまだ価格上げます宣言など、新築価格と中古価格は比例関係にあるという前提で考えると、今後近隣中古価格がさらに引き上げられるのは必然でしょう。
他にも真の需給バランスでは売り手の方がまだまだ強気でいること、湾岸エリアの再開発の豊富さ、新築供給がまだ控えていること、根強い業者の囲い込み、建築コストの高騰、インフレの加速、金利上昇リスクなどなど、買い手を焦らせる要素が満載だからです。
上記より、2025年も湾岸エリアは価格上昇傾向が継続していく可能性が高いとみております。
※あくまで個人の見解です。
金利が上がりそうということで購入マインドが下がるという見方がありますが、私は逆なような気がしています。
金利が上がりそうだからこそ今の低金利の内に、借入ができる内に早く買うべきであり、「金利上昇でローンの支払い額が上がる」ということは買わない理由にはなりません。
なぜなら買わなかったとしても、金利が上がる社会情勢であれば家賃が上がる可能性も高いので、結局月々の住宅費が上がるリスクは買っても買わなくても同じという訳です。
徐々にすでに上がってきています。
湾岸エリア内での物件の購入の難易度は引き続き高く、購入検討者にとっては厳しい一年になることが予想されます。
湾岸は引き続きライバルは強敵です。
投資家でもない限りは割安を狙いすぎてはいけません。
インフレ時代に備えるという意味でも、妥協できるもののできないものを取捨選択しながら、2025年こそ納得感のある購入を実現してほしいと思います！
住まいの本質は値上がるかどうかではなく、住んで豊かな生活を送れるかどうかですからね！
上記ご参考にして頂き、後悔のない決断をして頂ければと思います！
湾岸エリアの現場の取引の過熱度は、こちらのコラムや湾岸マンションアナリティクスを見れば一目瞭然です。これが現場の事実ですので、ファクトチェックにお役立てください。
【告知！第4回YouTubeライブ配信行います！】
日時：2025年1月17日（金）18時〜
リンク：https://www.youtube.com/live/rrgBtWooF4Y?si=90hq4FwvDr_MDbn9
＜テーマ＞
〜2024年12月迄湾岸エリア最新市況分析！今の最新現場感をお伝えします〜
このコラムの内容をより深掘りするようなイメージで配信を行います。
1時間ほどのLIVE配信の中で、最初の30分で市況の分析結果を共有し、残りの30分は質疑応答で視聴者様のお悩みや疑問にお答えする時間にしようかと思っておりますので、お気軽にご参加くださいませ！
【セミナー開催のお知らせ】
20名限定で一心エステート高田社長とコラボし、オフラインセミナーを開催いたします！
懇親会もセットですので是非お気軽にご参加お待ちしております！
どちらかというと懇親会がメインかも！？笑
＜タイトル＞
高田一洋×藤田祥吾 東京マンション勉強会（懇親会付き）
〜新築・再開発から価格を予測する〜
【日時】 2025年1月24日（金）19:00-22:00
※セミナー・懇親会セットになります
セミナー 19:00〜20:00
懇親会 20:30〜22:00
【場所】 恵比寿駅 徒歩5分（セミナーと懇親会は同会場で実施予定）
※詳しい場所に関しましてはお申し込み後にお伝えさせていただきます。
【参加費】 3,000円（税込） ※当日現地にて集金させていただきます。 （なるべくおつりのないようにご準備お願いいたします。） ※懇親会費含む
＜申し込みフォームはこちら↓＞
https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSftclDgqe1zrGVjs3ogjj0yKNL3D0eVGSBI53wBTQAcK95xqA/viewform
本日は以上となります。
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