【成約価格微増！在庫大幅増！】2025年1月迄の湾岸エリア最新市況分析レポート

こんにちは！
ふじふじ太です！

2025年1月までの湾岸エリアの最新市況をまとめましたのでご覧ください。

結果のまとめは以下の通りです。

成約価格微増（0.5%増）！
成約件数、在庫数共に増加！

2025年に入り成約件数自体は増加しているものの、それ以上に在庫件数の増加が目立ちます。

在庫数に対する成約件数（成約回転率）は約14%と平均並みですので、爆売れしているという状況とは言えません。
買いたい人よりも売りたい人の方が多いという状況であることが読み取れます。

金利上昇含め今後の先行き不透明感が高まっており、さらに2025年の湾岸は新築SKYDUOの引き渡しを控えているという点で、さらに在庫が増えていく可能性が高そうです。

一方で、そのような中でも成約価格自体は「微増傾向」で価格は高止まりしております。

全体的に成約価格のボラティリティは落ち着いてきており価格の上値が重くなってきているように見えますが、湾岸新築価格の上昇も追い風となり、事故・災害的な事象がない限りは2025年も価格の下落は期待しない方が良いでしょう。

圧倒的な売り手市場だった2024年に比べると、売り手と買い手が拮抗しつつある（とはいえまだ売り手市場ではある）ので、そういう意味では入れ食いのような状態ではなく、適正な市場に戻りつつあるように感じます。

湾岸エリア全体市況まとめ：湾岸マンションアナリティクスより一部抜粋

物件価格について

2025年1月の湾岸エリアの平均成約坪単価は607万円となり、前月比で+0.5%増と「微増」となります。

＜2025年1月エリア別成約単価（前月比）＞
豊洲：603万円（+3.6%) 3ヶ月連続上昇中
東雲：431万円（-0.5%)
有明：525万円（+0.3%)
晴海：621万円（+1.7%)
勝どき月島：867万円（+4.7%) 8ヶ月連続上昇中

価格上昇を牽引したエリアは「豊洲」と「勝どき・月島」でした。

今更ですが、豊洲エリアの平均成約単価が、東湾岸エリア全体の平均単価とほぼ≒ですね。

豊洲エリアの価格上昇をさらに深掘りしてみると、豊洲エリアナンバーワンである「ブランズタワー豊洲」が上値を引き上げているというよりは、その周辺中古がジワジワと価格を上げてきております。

ブランズタワー豊洲は募集件数も増え、成約件数も少なく、やや価格上昇に頭打ち感が出ているようなグラフになっております。

公式動画でも語りましたが、2025年以降は上値が引き上げられるというよりは、底値が引き上げられるフェーズになるのではないかと予想しております。

詳しくは以下動画もご覧くださいませ。

ですが、勝どきエリアナンバーワンの「パークタワー勝どき」は未だに力強く価格が上昇しております。

ついに、成約平均単価で坪1,000万円を超えました！
まさか湾岸エリアのマンションで、平均坪1,000万円を超えるマンションが誕生するとは。。

まだ築年数で1年少々のマンションですが、湾岸の歴史を変えた湾岸エリアナンバーワンのレジェンドマンションとしてこれからも君臨し続けるでしょう。

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在庫数について

全体在庫数は607戸で、前月比+7.6%と「大幅増加」です。

以下、エリア毎のデータとなりますのでご覧ください。

＜2025年1月エリア別在庫数増減（前月比）＞
豊洲：139件（+8.6%）
東雲：44件（+12.8%）
有明：65件（±0%）
晴海：214件（+3.9%）
勝どき月島：145件（+15.1%）

有明以外のすべてのエリアで在庫が増えております。

特に東雲エリアと勝どきエリアの在庫増が目立ちます。

東雲エリアはそもそも募集総数自体が少ないので、パーセンテージで見ると大きく見えますが、絶対戸数で見るとそれほど在庫が増えている訳ではありません。

強いてあげるなら、パークタワー東雲の募集件数が増えておりました。
パークタワー東雲は東雲エリアナンバーワンで成約単価で570万円前後まで上昇してきており、強気募集も多いですね。

東雲エリアは他の湾岸エリアの地域に比べると募集価格と成約価格の乖離がそれほど開いていないので、比較的検討しやすいエリアと言えます。

勝どきエリアに関しては、特に「THE TOKYO TOWERS」の募集件数が大幅に増えております。
パークタワー勝どきは逆に募集数は減少しております。

THE TOKYO TOWERSの直近の動きはこちら↓↓↓

このタイミングでのTTT（THE TOKYO TOWERS）の急激な在庫増加をどう考えるべきか。

たまたまかもしれませんが、2008年築ということで築年数もまあまあ経過してきたこと、金利も上がったことで今後の市況に対する警戒感が高まってきたこと、他の周辺マンションの価格も上がっていて今ならまだ高く売れそうということで含み益を取り出すにはそろそろかと考える方が増え、より築浅マンションに買い替えを検討する方、または一旦利確させようと考える方が増えた結果かもしれません。

新築で買われている方は、今売却査定をすると腰を抜かすくらい価格が上がっているのではないでしょうか。

TTTは買取再販物件（リフォーム物件）も多く、売り急いでいない方も多いのか、募集単価の平均は坪730万円前後となっており、成約水準よりも非常に強気な募集が多くなっております。

ちなみに注目の晴海フラッグ（板状）の募集件数は減少しており、価格は上昇傾向です。

成約数について

成約件数は86件で、前年同月比 +19.4%となります。
成約件数は前月の落ち込みと比べると巻き返してきました。

＜2025年1月エリア別成約数（前年同月比）＞
豊洲：14件（-17.6%）
東雲：7件（-46.2%）
有明：19件（+11.8%）
晴海：32件（+60.0%）
勝どき月島：14件（+180.0%）

＜エリア毎の1月成約回転率（対在庫数比）＞
豊洲：10.0%
東雲：15.9%
有明：29.2%
晴海：14.9%
勝どき月島：9.6%
全エリア：14.1%

前年同月比で比べると成約件数自体は大幅に増加しているものの、今は募集総数が多く、成約回転率でいうとやや減少しております。
※2024年1月成約回転率15.3%→2025年1月成約回転率14.1%

よって、爆売れしているという状況とは言えず、在庫数も大幅に伸びていることから、買いたい人よりも売りたい人の方が多いという状況です。

成約回転率でいうと有明エリアがよく売れております。

2025年1月にシティタワーズ東京ベイの大幅値上げがあり、周辺中古の割安感が増したという要因が大きいと見ております。

また、今後の将来性の期待も高く、かつ湾岸エリアの中ではまだ割安感があるということで、有明エリアの人気が高まっているのでしょう。

絶対数で見るなら、晴海エリアの成約件数が多かったです。

どのマンションも満遍なく売れておりますが、特に、クロノ、ティアロ、ドゥ・トゥールの成約件数が多かったです。

新築豊海タワーの更なる値上げ、パークタワー勝どきの価格上昇、そしてSKYDUOの転売住戸の強気募集に比べると上記3物件は割安感があるのかもしれません。

SKYDUOの転売住戸も内々でとんでもない価格で決まっているという噂も耳にします。

総評

2025年1月は湾岸新築マンション価格の値上げ、トランプ新政権の発足、日銀による金利の利上げなど、良くも悪くもそわそわするニュースが多かったです。

先行き不透明感が高まっているのは紛れも無い事実でしょう。
特に金利が上がったというのは、私が想像している以上に市場に与えるインパクトは大きいようです。

この心理的不安に付け入るかのように、最近の雑誌やYouTubeをみても、「2025年ついにマンション価格暴落！」「2025年タワマンバブル崩壊！」などというサムネの動画を目にする機会が増えましたね。

正直、バブル崩壊という言葉にはもう飽き飽きしています。
なぜなら湾岸エリアは10年近くずっとバブル崩壊と毎年言われ続けているので、もう聞き飽きました。

中身の動画を聞いてみると、現場を知らない人が万人ウケするような耳障りの良いことをいって不安を煽っているなーということが多いです。
おっと、このくらいでやめておきます。

さて、現場の需給バランスでみると、買い手の警戒感が高まったことで2024年ほどの売り手市場（1年で3割上昇するほどの売り手市場）ではなくなってきていて、売り手と買い手の均衡が是正されつつあるように思います。

ただ、それでもまだ売り手市場であることには変わりありません。
それは現場の肌感でも強く感じるところです。
弱気な売主さんは今の所ほとんどおりません。

今まさに湾岸エリアでマンション購入を検討されている方は、私が言っていることが嘘ではないとご理解頂けると思います。

ちなみに今年1月に入ってから購入希望のお問合せ自体は増えており、底堅く着実に価格は上昇しております。
2024年の価格上昇が強烈すぎただけで、1ヶ月で0.5 %価格が上がることでも十分すごいことです。

さて、ここでひとつ問題提起をさせて頂きます。

金利が上がるから買い時ではない、価格が下がるから待った方が良いとおっしゃる方がおりますが、それは果たして本当でしょうか。

私はそうは思っておりません。

もう一歩踏み込むと、金利が上がることで物件価格が下がると考えるロジックはいくつかありますが、その中のひとつに「住宅ローンの審査金利が上がることで借入可能額が減る（月々の負担増によりローンの返済比率の問題で借入額が減る）」ということがあります。

借入が伸びず需要が減るため、売り手は価格を下げざるを得なくなり、物件価格が下落するということです。

それを言い換えると、物件価格も下がるけど、借入可能額も減って、月々の支払額はさほど変わらないということです。

買うのを待った結果、必ずしも今よりも安く良いマンションをお得に買えることには繋がりませんのでご注意ください。

逆に言うと、金利が上がっても長期ローンなどで借入額が伸びる住宅ローン商品が増えてくるなら、物件価格にはさほど影響がないかもしれません。

※そもそも個人的には金利が上がることで価格が下がるという常識にもやや懐疑的で、総論では語れないと思っています。特に湾岸エリアの場合は購入層のバリエーションも多いことから、利上げの影響は限定的であると考えております。

また、賃貸が安心かと言えば決してそうではなく、インフレが来るなら賃料も上がりますので、結局住宅費が増えるという点は借りても買っても同じです。

ということで、金利が上がるフェーズにあるとしても、私は購入をおすすめする基本スタンスは変わりません。

いやいや、買った後に金利が上がって値下がりするのが怖い（高値掴みが怖い）！という方もいらっしゃると思います。

そういう時の考え方は以下の２つです。

・なるべく長期で住めるお部屋を購入しておくこと
・金利が上がっても耐えられる余裕をもった予算設定にすること

この二つに注意して家を選べば、金利上昇があっても焦ることはないですし、短期で投げ売りする必要もありません。
利上げといってもまだまだ低金利ですし、長く住めば住むほど残債は減りますので、残債割れのリスクは薄まります。

コラムを書いていて思いましたが、広いお部屋に人気が集まっているのは、そういう不安からくるリスクヘッジの側面もありそうです。

ご自身のライフプランを一番に考えつつ、正しくリスクを理解した上で、買う・買わないの判断をしてほしいと思います！

湾岸エリアの現場の取引の過熱度は、こちらのコラムや湾岸マンションアナリティクスを見れば一目瞭然です。これが現場の事実ですので、ファクトチェックにお役立てください。

【告知！第5回YouTubeライブ配信行います！ゲスト対談です！】

日時：2025年2月13日（木）18時〜
リンク：https://youtube.com/live/LN2sxtiYWZo?feature=share

＜テーマ＞
【対談LIVE】たかちゃん×ふじふじ太 湾岸エリアと都心6区を徹底比較!!2025年はどのように動いていくのか!?

今回は一心エステート高田社長との対談形式で市況をお話しいたします！

1時間ほどのLIVE配信の中で、最初の40分で市況の分析結果を共有し、残りの20分は質疑応答で視聴者様のお悩みや疑問にお答えする時間にしようかと思っておりますので、お気軽にご参加くださいませ！

本日は以上となります。
ご講読頂きありがとうございました！

マンション購入・売却のご相談は以下よりお待ちしております！
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