【成約件数回復！価格は踊り場！】2026年2月迄の湾岸エリア最新市況分析レポート

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2026.03.10

こんにちは！
ふじふじ太です！

2026年2月までの湾岸エリアの最新市況をまとめましたのでご覧ください。

総評

成約価格：坪695万（先月比+1.0%）
募集価格：坪817万（先月比-0%）
成約件数：81件（前月比+36件）
募集件数：890件（先月比+39件）

成約価格は前月比で+1.0%と上昇しており、過去数ヶ月の動きを振り返ると上がったり下がったりというまさに踊り場の様相です。

エリア毎にみると、晴海エリア以外はすべてのエリアで上昇傾向であり、特に豊洲エリアの上昇が目立ちます。

今まで豊洲エリアはほぼ同価格帯である晴海エリアと比較されることが多かったのですが、晴海エリアの異様な在庫の多さから警戒感が増しており、需給バランスが安定している豊洲に流れているのかもしれません。

募集価格はプラマイゼロで、高値募集をキープしております。

成約件数は前月比で+36件と大幅増加となりました。

前年同月比でみてもほぼ同水準であり、1月の成約件数が少な過ぎたということもあるものの、成約件数は回復傾向と言えると思います。

全エリアで成約件数は増加しており、特に晴海エリアの成約件数が大きく増えたものの、募集総数で比較するとまだ物足りない感じは否めません。

金利は上昇傾向で地政学リスクの高まりも感じますが、相場に近い現実的な募集が増えていること、繁忙期の後押しもあることで一定の成約件数をキープしている形で、湾岸エリアの底堅さを感じます。

一方募集件数の増加が止まりません。

前月比で+39件で、東雲エリア以外の全エリアで増加傾向です。

相変わらずSKYDUOの募集件数が150件近くとぶっちぎりで多く、在庫が減るどころかまだ増えております。

転売目的の方も多かった時代背景もあるのでしょう。

それに伴って、同マンションでは需給バランスの崩れから割安感のある募集（坪700万円以下）も増えてきており、ドゥトゥールを除く晴海エリア全体相場のキャップになってしまっている構造に見えます。

よって、今後の晴海エリアはSKYDUOの動きに要注目です。

現場感的にも需給バランスがかなり拮抗してきたように感じます。

エリア、グロス感、お部屋の個別条件によってチャレンジでも売れる部屋とそうでない部屋があります。

割安感があっても各エリア毎の高グロス帯がやや鈍い印象です。

暴落と煽る方もいらっしゃるようですが、データ上でみても価格は横ばいであり、今までの異常な過熱ぶりは収まって通常な市場に戻ってきただけという感覚です。

1億〜2億の部屋が、募集開始して1ヶ月以内で売れる方が異常だったのかもしれません。

繰り返しになりますが、今後の将来像として湾岸エリアはまだまだ大規模な再開発や新築販売を控えております。

都心に近いという立地とインフレの継続見込みも高いです。

一時的な調整局面は定期的にあると思いますが、大局的視点では湾岸マンション価格の高止まりから上昇傾向が継続する可能性が高いと考えております。

現在は局所的な需給の崩れもあり、割安感のあるお部屋もチラホラ出てきているので、長期保有前提であれば今はむしろチャンスです！

家は住まいであり、生活の基盤です。

ご自身の判断軸をしっかりもって、キャッシュフローに注意しつつ、ライフプランに合う決断をしていきましょう！

※詳細データはシン・湾岸マンションアナリティクスをご覧ください fj-realty.co.jp/analytics

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詳しい項目別詳細コメントは以下をご覧ください。

成約価格について

2026年2月の湾岸エリアの平均成約坪単価は695万円となり、前月比で+1.0%増と「微増」で、踊り場の様相です。

＜2026年2月エリア別成約単価（前月比）＞
豊洲：707万円（+4.3%) 6ヶ月連続上昇中
東雲：516万円（+1.4%)
有明：656万円（+2.5%) 12ヶ月連続上昇中
晴海：714万円（-1.5%)
勝どき月島：892万円（+1.2%)

晴海エリアのみ価格が下がっているものの、他のエリアは順調に上昇傾向となります。
特に価格が暴落するという気配はありません。

特に豊洲エリアの上昇率が際立ちます。
特定のマンションが大きく伸びたという訳ではなく、基本どのマンションも順調に価格が上がった形で、豊洲エリアの底堅さを感じます。

晴海エリアに比べて募集がそれほど多くなく、東京ガスの再開発や有楽町線延伸による先高観も見込めるという点で人気が高まっているのでしょう。
豊洲エリアの街としての完成度の高さから、実需層からも絶大な支持があるという点も大きいです。

ひとつ気になる点としては、2026年2月は珍しく豊洲6丁目のスカイズ・ベイズの成約がありませんでした。
スカイズ・ベイズは駅から遠いと言われる中でも大変人気が高く、特にスカイズは直近1年でも着実に価格が上がってきており、アーバンドックパークシティ豊洲Aと成約単価がほぼ同じくらいの水準となっております。

価格がかなり上がってきたということで、一旦一服感が出てきたのかもしれません。

有明エリアも力強く上昇を継続しております。

特徴的な事例としては、築20年のガレリアグランデが坪500万オーバー（リフォーム済み）での成約が定着してきたように感じます。
ガレリアグランデはその洗練されたデザイン性の高さから築年数を感じにくいのでしょう。

専有部が新しくなればこれだけ高単価で売れるということですから、建物自体の築年数はさほど重要な要素とは言えなくなってきました。

募集価格について

2026年2月の湾岸エリアの平均募集坪単価は817万円となり、前月比でプラスマイナスゼロです。

＜2026年2月エリア別募集単価（前月比）＞
豊洲：786万円（-1.5%)
東雲：557万円（+1.6%)
有明：702万円（+0.3%)
晴海：846万円（-0.6%)
勝どき月島：968万円（+0.9%)

さらに、エリア別で成約価格と募集価格の差をまとめてみました。
成約価格に比べて募集価格が何%高いのか、エリア別にみていきましょう。

＜2026年2月エリア別募集価格と成約価格の差（前月比）＞
豊洲：11.1%（-6.5ポイント)
東雲：7.9%（+0.3ポイント)
有明：7.0%（-2.3ポイント)
晴海：18.4%（+1.1ポイント)
勝どき月島：8.5%（-0.3ポイント)

募集価格を見ると、エリアによって上げ下げがあります。

気になるのは晴海エリアのチャレンジ価格の多さです。

他のエリアではチャレンジの割合は成約価格からおよそ8%上乗せする程度ですが、晴海エリアだけは18%となっており、かなりチャレンジしている方が多いということがわかります。

成約価格が徐々に下がっているという点でも、募集価格との価格差が開いているのかもしれません。

晴海エリアの募集の4割程度がSKYDUOであり、元々転売目的で買っている方も多かったので、それほど売却を焦っていないという方も多いのかもしれません。

ただ、直近の動きをみていると、SKYDUOも大きく募集価格を下げているお部屋も増えておりますので、今後成約価格と募集価格が徐々に縮まっていく可能性が高そうです。

在庫数について

全体在庫数は890戸で、前月比+39件と「大幅増加」です。

以下、エリア毎のデータとなりますのでご覧ください。

＜2026年2月エリア別在庫数増減（前月比）＞
豊洲：147件（+4件）
東雲：61件（-4件）
有明：129件（+14件）
晴海：395件（+15件）
勝どき月島：158件（+10件）

東雲エリアを除く全エリアで在庫が増加傾向です。

直近半年の動きをみると、有明エリアの在庫増加が目立ってきました。

有明エリアの中で特に在庫増が目立つのが有明ナンバーワンのシティタワーズ東京ベイです。

それに伴って比較的相場近くで買えそうな募集もちらほらあり、選択肢が多く買いやすいという点でむしろ狙い目マンションといえます。

相変わらず晴海エリアの在庫が多いです。

晴海フラッグSKYDUOの募集増も止まりません。
先月も＋13件と、募集件数はぶっちぎりナンバーワンです。

湾岸エリア全体の募集の16%がSKYDUOで、割安感のある募集も増えております。

湾岸相場の動きをみていると、やはり募集が増えているマンションは相場で狙いやすく、そうでないマンションはチャレンジでも決まりやすいように感じますので、今売却検討中の方はライバル物件が多いか少ないかに注目して値付けをするよう心がけましょう。

成約数について

成約件数は81件で、前月比 +36件と「大幅増」なります。

＜2026年2月エリア別成約数（前月比）＞
豊洲：18件（+6件）
東雲：9件（+2件）
有明：16件（+7件）
晴海：28件（+15件）
勝どき月島：10件（+6件）

＜エリア毎の2026年2月成約回転率（前月比）＞
豊洲：12.2%（+3.9ポイント)
東雲：14.7%（-3.7ポイント)
有明：12.4%（+4.6ポイント)
晴海：7.0%（+3.6ポイント)
勝どき月島：6.3%（+3.6ポイント)
全エリア：9.1%（+3.9ポイント)