【成約価格下落&成約件数大幅減】2026年5月迄の湾岸エリア最新市況分析レポート

5月は全エリアで価格下落を記録しております。

データ上は特に勝どきエリアの下落が目立ち、私も一瞬ギョッとしましたが、5月は勝どき・月島エリアで3件の成約事例しかなく、パークタワー勝どきを筆頭に高額帯の成約が皆無であったため、勝どきエリア全体の平均成約価格を大きく押し下げている形です。

データのN数が少ないためボラティリティが高くなってしまっておりますが、各マンション単体で確認するとそれほど大幅に下落している訳ではありません。 というかそもそもデータがないので横ばいという感じです。

最近は大幅指値が通って成約になっているケースが多く、耐えきれず投げ売りのような、売却期限が迫っていたのか業者買取レベルの成約事例もちらほらあるため、その影響が強くデータに反映されているようにも見えます。

今の湾岸市況悪化の一番の原因はやはりSKYDUOの異常な募集件数の多さだと思います。 在庫はだいぶ上げ止まってきたものの、まだまだ高止まりしている状況です。

SKYDUOを筆頭に湾岸エリア全体として価格改定の数が増えていることから、買い手としては「もっと下がるかも。。」となかなか買うのに勇気がいる局面となっております。 まさに落ちるナイフを掴むような心持ちでしょう。

売却を急いでいない多くの売主さんはそれほど安売りしませんし、思った価格で売れないなら賃貸や売り止めも増えている印象です。

個人的にも今特に売る理由がない方は、焦って売らなくて良いと思います。 長期的には湾岸は底堅いと思っているからです。

余談ですが、最近の売却の理由で多いのは、売却益を株にまわしたい！という動機の方です。 最近の株高は凄まじいですので、早く売りたいお気持ちはわかります。

需給の価格決定メカニズムに照らすと、まだ価格下落圧力が依然として強い状況が継続しております。

過去2年間と異なり、現場で売り手・買い手の心理に常に触れている私からみても、湾岸エリアは買い手優位となっておりますので、買い手側からすると有利に交渉を進めやすい物件が増えてきました。

これをチャンスとみるかピンチとみるか意見が分かれるところですが、私はチャンスだと思っています。

過去2年間は売主が圧倒的に優位の市場であり、交渉などほぼ一切通らず、投資層の現金買いが多かったため、そもそも申し込んでも買えないという状況でした。

そう考えると、物件を内見してじっくり判断できる時間もあり、交渉もしやすい今の状況は、実需層にとって納得感のある購入を実現しやすいタイミングです。

そういう意味では、投機的な購入者が減り、実需がメインの健全な市況に戻ったとも捉えられます。

この買い手に有利な状況がいつまで続くかはわかりませんが、個人的には割安で買うチャンスはあと数ヶ月をピークに徐々に減っていくと予想しております。

※その理由などは、以下のブログも合わせてご覧ください。

不動産業界に従事している方なら共感頂けるかと思いますが、長らく問い合わせがなかった物件に急に問い合わせが増えて、申し込みが複数件重なるということも珍しくありません。 相場はあらゆる要素が複雑に絡み合って形成されるので、何かのきっかけひとつで状況が一転することがあります。もちろん逆も然りです。

急激な株高を背景に、資産インフレで不動産を買いたいという方もおりますし、バルーン返済型住宅ローンがどこまで浸透するか、今後追随して他の銀行も始めるかなども注目です。

国の方針としてはマンション価格高騰（投機的な需要）を抑制して、実需が買いやすくするという方向性ですから、今後も実需が買いやすくなるような新たな政策に期待しています。

都心/湾岸エリアのマンション価格が急激に上がり過ぎたため、今はそれが一旦落ち着いてきている一方で、近郊エリアの価格上昇が目立ちます。

※売れるかはわかりませんが。。

トレンドは移り変わるものだと考えると、今は比較的手堅い価格で買える近郊のターンでありますが、近郊の価格が上がり湾岸が下がればその価格差は縮小し、また湾岸へという流れが徐々に生まれていくと思います。

今は投資家層の撤退とトレンドの変化、SNS上での湾岸叩きによる反動が思ったより大きく出ておりますが、あくまで短期的なものだと予想しており、湾岸エリアは居住性の高さに加え、複数の再開発余地という点で資産価値も長期的に期待できるエリアであることは何ら変わりません。

中古取引は一期一会です。

もちろんこれからもう少し湾岸エリアの価格が下がるという可能性もありますが、今の与信の範囲内で無理なく買えて、長く住んでいけるお好みの条件に合うお部屋があるなら、投資家の真似をして底値を狙い過ぎず、今こそ積極的に動いていきましょう！