【成約件数一転増加！成約価格最高記録更新中！初の坪600万超え！在庫数も増加 】2024年11月迄の湾岸エリア最新市況分析レポート

こんにちは！
ふじふじ太です！

2024年11月までの湾岸エリアの最新市況をまとめましたのでご覧ください。

結果のまとめは以下の通りです。

成約件数一転増加！
成約価格最高記録更新！初の坪600万超え！
一方で在庫数も増加！

成約価格平均が前月比＋1.5%となり、ついに平均成約単価が坪600万円超えとなりました。

成約件数も86件と前月に比べると約1.5倍の水準となり非常に活発です。
最近やや落ち着いていた豊洲・有明エリアの成約件数が大幅に伸びました。

今後の金利動向がやや懸念されますが、活発に取引されていることがわかります。
SKY DUOの販売が終わった影響がデータでも現れてきました。
新築豊海タワーの値上げもあり、中古に流れる方も一定数いらっしゃったのでしょう。

注目の晴海フラッグ板状の在庫件数は前月に引き続き大幅に減少しており、前月比で18%減となりました。

一方でSKY DUOの転売住戸の募集数が一気に14件も増えております。
湾岸全体の在庫数が増えた一番の理由はこの影響です。
（ちなみに募集単価のボリュームゾーンは坪750万円~800万円でした。）

現場感的には相場に近い、またはやや高いくらいのお部屋の動きは相変わらず早く、まだじりじりと価格上昇が継続していくように感じております。

湾岸エリア全体市況まとめ：湾岸マンションアナリティクスより一部抜粋

物件価格について

2024年11月の湾岸エリアの平均成約坪単価は601万円となり、前月比で+1.5%減と「微増」となります。

＜2024年11月エリア別成約単価（前月比）＞
豊洲：568万円（+1.2%)
東雲：440万円（-2.3%)
有明：523万円（+2.4%)6ヶ月連続上昇中
晴海：585万円（-0.6%)
勝どき月島：764万円（+2.9%)6ヶ月連続上昇中

価格上昇をしたエリアは豊洲・有明・勝どき月島エリアでした。

各エリア毎の価格推移をながめていると、豊洲・晴海エリアはやや頭打ち感が出てきているように見える一方で、有明と勝どき月島エリアはまだ力強く価格上昇していっております。

ご参考で、ふじ太ライン友達限定の有明エリアの価格推移グラフページを共有いたします。

有明エリアの価格上昇を牽引しているのは有明エリアナンバーワンの「シティタワーズ東京ベイ」かと思いきや、最近の傾向は違うようです。

11月の価格上昇の要因は近隣の中古タワマンでした。

築18年選手のガレリアグランデの価格も未だに上昇しております。
坪400万円を突破してきており、直近1年でなんと3割程度価格が上昇していて、築浅マンションにも引けをとらない価格上昇でした！

一部リフォームしているお部屋もあり成約単価を引き上げているとは思うものの、「築年数が古いと価格が下がる、資産性が期待できない」という固定観念は今のところ湾岸エリアには関係なさそうです。

今後再開発が見込めて、かつ現状で住みやすいエリアということであれば築年数に関係なく需要は集まるものなのでしょう。
※一定のマンションスペックの条件はあると思います。

この傾向は豊洲エリアでも同じでした。
豊洲のマーケットリーダーであるブランズタワー豊洲が一旦上げ止まりに見える一方で、近隣中古マンションの成約単価上昇が目立ちます。
先月はアーバンドックパークシティ豊洲、パークホームズ豊洲ザレジデンスの価格上昇が目立ちました。

在庫数について

全体在庫数は552戸で、前月比+3.8%と「増加傾向」です。

以下、エリア毎のデータとなりますのでご覧ください。

＜2024年11月エリア別在庫数増減（前月比）＞
豊洲：112件（+0.9%）
東雲：43件（+2.4%）
有明：64件（+3.2%）
晴海：204件（+5.2%）
勝どき月島：129件（+4.9%）

全エリアで在庫数が上昇しております。
後述しますが、成約数が伸びているにも関わらず、在庫件数も増えているという点はやや気がかりです。

特に中央区の在庫件数の増加が目立ちます。
晴海エリアの在庫数が増えているのは、晴海フラッグSKY DUOの転売住戸の募集が急に増えたためです。

やはり振り返ってみてもSKY DUOは割安感がありましたので、投資用で検討された方も多かったのでしょう。
最近某デベロッパーが転売禁止に本格的に乗り出すみたいな記事をみましたが、晴海フラッグでこそやってほしかったですね。

前談でもありましたが、注目の晴海フラッグ板状の在庫件数は前月に引き続き大幅に減少しており、前月比で18%減となりました。
肌感的にも相場に近そうだった部屋はほぼ全滅した印象です。

晴海フラッグSKY DUOという足枷がなくなった今、SKY DUOの転売部屋は坪700後半のお部屋ばかりですし、板状もそれに吊られて価格が引き上げられている構造に見えますので、晴海フラッグのバーゲンセールはそろそろ終わりが見えてきたかもしれません。

それでもまだ晴海フラッグの在庫数はそれなりにありますので、購入ご検討中の方はまだ遅くはありません！

成約数について

成約件86件で、前年同月比 -1.1%となります。
成約件数自体は例年並みに戻ってきました。

直近3ヶ月の成約件数はやや低迷しておりましたが、一転して大幅増加で、前月比でいうと1.5倍の水準になりました。

＜2024年11月エリア別成約数（前年同月比）＞
豊洲：26件（+13.0%）
東雲：8件（-38.5%）
有明：15件（-16.7%）
晴海：22件（-8.3%）
勝どき月島：15件（+66.7%）

特に豊洲エリアの成約件数増加が際立っております！

＜エリア毎の10月成約回転率（対在庫数比）＞
豊洲：23.2%
東雲：18.6%
有明：23.4%
晴海：10.7%
勝どき月島：11.6%
全エリア：15.5%

成約回転率は中央区は低いですが、江東区は活発です。
※湾岸エリアの過去の回転率はおよそ20%前後が多いです。

前述の通り、豊洲エリアの成約件数が爆発しております。
より詳細にみると、豊洲3丁目のタワーマンション（シティタワーズ豊洲ザ・ツイン、シティタワーズ豊洲ザ・シンボル、ザ・トヨスタワー）がよく売れておりました。

豊洲3丁目のタワマンは豊洲2,5,6丁目のタワマンに比べると比較的まだ安く買えるという点で需要が高まったのでしょう。
坪単価500万円台前半から中盤くらいのお部屋が一気に売れてしまいました。

湾岸エリア全体として、今後さらに底値が引き上げられていくように感じます。

有明エリアの成約回転率もなかなかのものです。
成約件数を牽引したのは有明ナンバーワン、シティタワーズ東京ベイでした。

シティタワーズ東京ベイは有明の中でも特にチャレンジ募集が多いマンションで最近在庫増加が目立っておりましたが、11月の成約事例は坪500万円台の比較的現実的な単価のものが多かったです。
シティタワーズ東京ベイがさらに有明エリアの上値を引き上げていくのか注目です。

総評

成約数が伸びているにも関わらず、在庫件数も増えているというのに違和感を感じております。

シンプルに買いたい人よりも売りたい人が多いということに尽きる訳ですが、なぜ今売りたい人が増えているのか。
特に大規模新築の引き渡しがある訳ではありません。

それは一重に、「不動産価格の頭打ち感」による利益確定の動きが高まっているからだと考えております。

現場で営業していても、こんなに価格が上がっているなら売った方が良いですよね？という相談は数多く頂きます。

やはり2024年7月のサプライズ的な短期金利の上昇と、今後さらに金利を上げるという方向性が明示されている影響は大きいと言えます。
金利が上がるということは月々の支払額が上がるという点でダイレクトに家計に影響してきますので、買い手としてはマンション購入に対する不安感は高まっているでしょう。

現場の肌感としても、半年前ほどのイケイケドンドンの勢いはやや弱まってきたように感じております。

そこで次に考えるのは、データだけを見ると、
「これだけ供給過多になってきたのであれば、そろそろ価格が下がるのでは？」
と考える方も多いでしょう。

一般的な市場の原理で考えるなら価格が下がって然るべきですが、現段階での私の答えは「NO」です。

なぜそう考えるのか。
キーワードは「焦りの度合いのバランス」です。

「売り手」と「買い手」の意識を比較した時に、今現在も圧倒的に「買い手」の方が焦っている状況です。

一般的に供給過多になると「売り手」が焦るものですが、「特に売る必要がない方」が多く市場に参戦していることでバランスがおかしくなっている気がします。

「特に売る必要がない方」は高く売れるのであれば売るというゲーム感覚のスタンスの方が多く、相場通り、ましてや相場より下がるなら売り止めにするでしょう。

よほど今後の不動産市況が悲観的であれば別ですが、湾岸はまだ大規模再開発なども確定しているという点で、売り手が焦るほどではありません。

一方で買い手の焦りはピークに達しているとも言えます。
現場で相談を受けていてもひしひしと感じます。

・これ以上価格が上がると湾岸タワマンを買えなくなる
・買うなら今しかないのではないか
・金利が上がっていく前に早く残債を減らしたい
・ローンを借りられる内に借りたい
・価格が上がっているのを見ているのがつらい
・すでに3回買い逃していていい加減買わせてくれ！
などなど

よって、相場より少々高いくらいなら買います！という買主さんはたくさんおります。

データだけではわからない「売り手」と「買い手」の真の需給バランス（心理状態）はこういう感じで、まだまだ湾岸エリアは「売り手市場」と言えます。

そういう状況ですので、価格はまだジワジワと上がっていくのではないかと思っております。

もっと言うと、金利が上がるとマンション価格が下がるというのも、本当にそうなのかと最近疑問に思い始めました。

ちなみに不動産価格が下落しているパリでは、今後金利が下がっていく見込みにも関わらず、不動産価格が下がっているようです。

金利が下がる見込みになると、もっと金利が下がるならもう少し待とうと考える方が多くなり、結果的に売れていないようです。
欧州諸国は固定金利が一般的なので、そこは日本と違うものの、金利が上がる局面と下がる局面でどっちが買い手が焦るかというと、金利が上がる局面の方なのかもしれません。

そういう意味では、今後金利が上がる見込みということは経済成長も見込めているということであり、現状低金利で借入額も伸びやすい今こそ買うチャンスと考える方も増えた結果、むしろ需要が刺激されるという見方もあるかもしれません。

実際に私のお客様でもそのように考えて買いを急いでいる方も一定数いらっしゃいました。
ただ、これは今後も再開発やインフラ整備など発展が見込める湾岸エリア（都心エリア）だからこその考え方なのかもしれません。

上記ご参考にして頂き、後悔のない決断をして頂ければと思います！

湾岸エリアの現場の取引の過熱度は、こちらのコラムや湾岸マンションアナリティクスを見れば一目瞭然です。これが現場の事実ですので、ファクトチェックにお役立てください。

【告知！第3回YouTubeライブ配信行います！湾岸の妖精のらえもんさんとコラボ！】

ふじふじ太公式YouTubeチャンネルがついに始動いたしました！

第3回目の動画はライブ配信です！
日時：2024年12月13日（金）18時〜
リンク：https://www.youtube.com/live/2F6-sCk-_Eo

＜テーマ＞
〜2024年11月迄湾岸エリア最新市況&2025年不動産市況を予測！〜

このコラムの内容をより深掘りするようなイメージで配信を行います。
今回は2024年最後ということで、湾岸の妖精のらえもんさんとスペシャルコラボです！！

1時間ほどのLIVE配信の中で、最初の30分で市況の分析結果を共有し、残りの30分は質疑応答で視聴者様のお悩みや疑問にお答えする時間にしようかと思っておりますので、お気軽にご参加くださいませ！

今後月イチでライブで湾岸の最新市況をお伝えしながら、月2本（？）くらいのペースでオンデマンド配信を行う予定ですので是非チャンネル登録よろしくお願いいたします！

念願の自社チャンネルなので、今後コラボなどもがんがんやっていこうと思います！

本日は以上となります。
ご講読頂きありがとうございました！

マンション購入・売却のご相談は以下よりお待ちしております！
是非お気軽にご相談ください！