【成約件数大幅減！在庫数大幅増！】2025年11月迄の湾岸エリア最新市況分析レポート

こんにちは！
ふじふじ太です！

2025年11月までの湾岸エリアの最新市況をまとめましたのでご覧ください。

総評

成約価格微増：坪686万（先月比+1.0%）
成約件数大幅減：77件（前年同月比-9.4%）
募集件数大幅増：748件（先月比+7.0%）

結論、湾岸マンション市況にブレーキがかかってきた雰囲気があります。

というのも、11月上旬に湾岸注目新築マンションの抽選が終わり、その後に近隣中古マンションがまた動き出すかと予想しておりましたが、予想に反して成約件数はさほど伸びず、かつ在庫件数は大幅に増加しております。

新築抽選待ちだった方もおりましたが、もっと別の要因が大きいのでしょう。

年末が近いということもあり時期的な要因もありますが、現場感的にもお問い合わせは減っている印象です。

特に海外の方の購入意欲の弱まりを感じます。 他の湾岸大手仲介さんと話しても同じ状況のようです。

特に最近は晴海エリアの在庫増が目立ちます。

高層階・角部屋・レインボーブリッジビューなどのスペシャルなお部屋は坪1,000万円超えの高単価で決まっている一方で、過去の成約水準でも決まっていないお部屋もちらほら出てきました。

査定がすごく難しいです。

マンションによってはチャレンジ募集が長期化し、値下げ物件も増えており、今までのようなスーパー売り手市場ではなくなってきているので、現在売却中の方は募集価格に注意しましょう。

売れなくても必要以上に焦らず、冷静に様々な選択肢から最適解を探っていきましょう。

金利上昇懸念、高市政権の政策の見極めなどもあり買い手としてはなかなか勇気がいる局面だと思います。

来年以降も上値が重い展開が続きそうな気がします。

とはいえ湾岸エリアの将来性は手堅いので、長期目線の実需の方は迷わず買うべきだという意見は変わりません。

選択肢が多い今はむしろチャンスです。

が、過去2年間のように短期で利益を出せる市況ではなくなりつつあるので、今の市況感だと買取業者さん、短期キャピタル狙いの投資家さんの参入は減っていくと思われます。

都心周辺マンション価格（特にタワマン）はインフレを先取りした感が強いので、一旦一服？というイメージでしょうか。

それに追いつく形で徐々に家賃も上がっておりますね。

実需の皆様は、決して投資家の真似事をして一緒に様子見してはいけません。

価格が上がるかどうかではなく、現状家賃との経費の比較、QOLの比較、インフレ対策という点も考慮してしっかり判断していきましょう。

湾岸エリア全体市況まとめ：湾岸マンションアナリティクスより一部抜粋

詳しい項目別詳細コメントは以下をご覧ください。

物件価格について

2025年11月の湾岸エリアの平均成約坪単価は686万円となり、前月比で+1.0%増と「微増傾向」です、過去最高単価更新となりました。

＜2025年11月エリア別成約単価（前月比）＞
豊洲：671万円（+0.3%) 3ヶ月連続上昇中
東雲：495万円（-0.4%)
有明：616万円（+1.8%) 9ヶ月連続上昇中
晴海：717万円（+4.0%) 2ヶ月連続上昇中
勝どき月島：844万円（-1.9%)

市況が落ち着いてきたとはいえ、全体で1%の価格上昇です。

単純に年換算で12%な訳ですので、普通に考えれば十分な値上がりと言えます。
今までの1年で3割価格が上がる市況の方が特殊であったと考えましょう。

エリア別にみると、有明エリアは9ヶ月連続価格上昇で勢いを感じます。

有明エリアは価格・居住性・資産性のバランスが絶妙ですね。

湾岸エリアの中でまだ割安感があり、かつ再開発の余地もまだ多く、グロス価格を抑えつつ資産性も重視したい日本人実需層向けの受け皿になっております。

ちなみに今のところ、2025年で最も値上がりをしているのがこの「有明エリア」です。
まさに湾岸エリアの底上げの年であったと言えます。

晴海エリアも4%上昇となかなかすごいですが、その一番の要因は「晴海フラッグSKYDUO」でした。

11月は成約が5件あったのですが、その内の3部屋が眺望ずば抜けの角部屋で坪900万オーバー（2部屋は1000万超え）の成約でしたので、その高単価成約が晴海エリア全体の単価を押し上げております。

スペシャル部屋はまだまだ元気です。
SKYDUOはまだ相場を探っている最中に見えます。

その他にもティアロ、ドゥトゥールも着実に成約単価を伸ばしてきております。

逆に今年一年ほとんど価格が上がっていないのがパークタワー晴海です。

パークタワー晴海は2024年に湾岸エリアで最も価格が上がったマンションでしたので、今年はその反動がきているのかもしれません。

在庫数について

全体在庫数は748戸で、前月比+7.0%と「大幅増加傾向」です。

以下、エリア毎のデータとなりますのでご覧ください。

＜2025年11月エリア別在庫数増減（前月比）＞
豊洲：121件（-4.7%）
東雲：57件（+14.0%）
有明：83件（+20.3%）
晴海：361件（+8.4%）
勝どき月島：126件（+5.0%）

豊洲エリアを除くすべてのエリアで在庫は増加傾向です。
逆に豊洲エリアの底堅さが目立つ結果です。

在庫数ですが、絶対数で圧倒的に多いのが晴海エリアです。
晴海エリアの在庫増が止まりません。

在庫が特に多いマンションは「パークタワー晴海」と「晴海フラッグSKYDUO」です。
この2件のトータルで191件ですので、晴海エリアの全体の募集の過半数以上（53%）を占めています。

逆にいうと、狙い目とも言えます。

現に相場に近い募集も増えてきています。

選択肢が多いというのは買い手にとってはチャンスで、ご希望に近いお部屋があれば今こそ積極的に購入を検討されると良いと思います。

晴海エリアは最寄駅が勝どきまたは月島駅であり、中長期視点でみてエリアとして成長していく可能性が極めて高く、実需の方は投資家の真似事をしたり、集団心理に流されず判断することが重要です。

もしかすると大幅な価格交渉も通るかもしれませんし、通らないかもしれません。

在庫上昇率でいうと有明エリアが最も大きかったです。
価格もぐいぐい上昇しているということで、売主さんも強気な方が多いのでしょう。

有明エリアは3LDKが特に枯渇気味（シティタワーズ東京ベイを除く）ですので、成約相場から大きくかけ離れた強気チャレンジ募集が多くみられます。

有明エリアで相場近くで募集すると瞬間蒸発という感覚で、相場に近い募集はあいにくなかなか見当たりません。
少々高くてもGOが得策です。

成約数について

成約件数は77件で、前年同月比 -9.4%と「減少傾向」なります。

＜2025年11月エリア別成約数（前年同月比）＞
豊洲：30件（+15.4%）
東雲：4件（-50.0%）
有明：9件（-40.0%）
晴海：25件（+13.6%）
勝どき月島：9件（-35.7%）

＜エリア毎の11月成約回転率（対在庫数比）＞
豊洲：24.7%
東雲：7%
有明：10.8%
晴海：6.9%
勝どき月島：7.1%
全エリア：10.2%【前月13.4%】

全エリアでみると、成約回転率は約10%となり、過去最低水準を更新です。

在庫数に対して成約件数が極端に少ない状況です。

新築抽選が終わって成約件数が増えるかと思いましたが、そうならなかったのが予想外です。

Xで大変鋭いコメントがあったのでご紹介いたします。

以下、ゆ〜そくさん（@yusoku_mansion）のX投稿より引用↓↓

↑↑画像クリックで実際の投稿に飛びます。

こちらのコメントはその通りかもしれません。

特に今は築浅ブームですから、自宅に不満はないけれど、より築浅の資産性の高いお部屋へ住み替えたいニーズが強いので、当たれば住み替えるというテンション感の人が多いのかもしれません。

もしくは次期新築価格を待っているという説もあります。

ちょうどセントラルガーデン月島の次期価格も出ましたね。

どうやら5%増のようです。

今までに比べると値上げ幅は良心的に思うので、この価格であれば次期もチャレンジする！という方が多そうではあります。

他に特筆すべきこととしては、「豊洲エリアはこの市況でも強い」ということが読み取れます。
成約件数も成約回転率も豊洲エリアが突出して元気です。

ブランズタワー豊洲の成約は0件で11月だけをみるとやや一服感がありますが、その他の豊洲2,3,6丁目のタワマン達は成約件数を伸ばしてきております。

周辺中古は爆発的にではないものの着実に成約価格も伸びてきており、ブランズタワー豊洲の成約価格に周りの中古が全体的に引っ張られてきているのでしょう。

ブランズタワー豊洲は平均成約単価で坪900万円前後ですので、凄まじい価格になりましたね。

今年の市況分析コラムは今回でラストです！
来年以降も湾岸相場から目が離せません。

引き続き私がデータと客観的目線をもってきっちり湾岸市況をお伝えして参りますので、来年もよろしくお願いいたします！

来年は湾岸マンションアナリティクスの新バージョンリリース、本の出版、リアルイベントの企画など、フォロワーの皆様に喜んで頂けるような多くの施策を実施予定ですので、引き続き私及びFJリアルティをよろしくお願いいたします。

詳しくは、湾岸マンションアナリティクスをご覧ください。
近くシステムをより強化する予定ですのでお楽しみに！

【告知！第15回YouTubeライブ配信行います！今年ラストのLIVE配信は私ふじふじ太の一人語りです！】

日時：2025年12月12日（金）18時〜

＜テーマ＞
【LIVE配信】11月の湾岸市況はどうのように動いた??新築マンション抽選終了・外国人規制の影響は??

↑↑ご視聴は上記YouTubeリンクより

1時間ほどのLIVE配信の中で、最初の45分で市況の分析をし、残りの15分は質疑応答で視聴者様のお悩みや疑問にお答えする時間にしようかと思っておりますので、お気軽にご参加くださいませ！

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