【利上げでも成約価格上昇！成約数増！】2025年3月迄の湾岸エリア最新市況分析レポート

こんにちは！
ふじふじ太です！

2025年3月までの湾岸エリアの最新市況をまとめましたのでご覧ください。

結果のまとめは以下の通りです。

成約価格は力強く上昇！
成約件数単月90件超え
募集数はやや減少

ここにきて湾岸マンション価格は前月比3%超えで大幅に上昇しており、約1年ぶりに単月成約件数も90件を超えてきました。

リビオタワーと豊海タワーという話題の新築の抽選が終わったという点で、中古に流れた方が増えた影響でほぼ間違いありません。

グラフをみると湾岸マンション価格に対して利上げの影響はほぼ皆無のように見えます。

在庫もやや減少しており、今のところ湾岸マンション市況は活況であると言えます。

現場感的にはやはり相場の底値が引き上げられている感覚が強いです。

この傾向はまだ続きそうな気がしています。

再販や一部リフォーム済みが増えてきたという影響もありますが、新築・築浅ばかりではなく、築15年~20年前後でも手堅く価格上昇を続けています。

一方で、4月からのトランプ関税による株価暴落と円高により湾岸マーケットにどう影響が出るのかは気になるところです。

何かを断定するのはまだ時期尚早ですが、値上がることだけを狙う買取再販業者やにわか投資家勢は一旦買いに慎重になると予想されるので、長期保有前提の実需の方にとってはむしろチャンスと見ています。

今回の件でローン金利上昇圧力が軽減されたとも捉えられます。
今回の出来事で当分は利上げの可能性は低いとみております。

昨年の「植田ショック（利上げ）」でマンション価格が暴落すると騒がれていた時にも言いましたが、湾岸エリアの住みやすさと将来性はなんら揺らぐものではありません。

湾岸エリア全体市況まとめ：湾岸マンションアナリティクスより一部抜粋

物件価格について

2025年3月の湾岸エリアの平均成約坪単価は634万円となり、前月比で+3.1%増と「上昇傾向」となります。

＜2025年3月エリア別成約単価（前月比）＞
豊洲：653万円（+4.6%) 5ヶ月連続上昇中
東雲：456万円（+1.9%) 3ヶ月連続上昇中
有明：531万円（+1.7%) 
晴海：653万円（+1.4%) 4ヶ月連続上昇中
勝どき月島：866万円（-3.8%)

勝どき月島エリアを除く、全エリアが上昇しております。

特に価格上昇が目立ったのは豊洲エリアでした。
なんと3月の豊洲エリアはすべてのマンションで「上昇〜横ばい傾向」であり、価格下落傾向マンションが一件もございませんでした。

ブランズタワー豊洲の角部屋が坪1,000万円という驚異的な成約もありエリアの上値を引き上げている一方、近隣中古（PCT・スカイズベイズ・シティタワーズ系・スターコート豊洲）の価格上昇も著しく、底値も確実に上がってきております。

2025年の豊洲エリアは豊洲2丁目に新たなオフィスビルが完成したり、豊洲6丁目の東京ガスの再開発も控えていたりと非常に楽しみです。

湾岸エリア全体の相場を押し上げている勝どき・月島エリアについては、築浅マンション（築10年以内くらい）　よりもそうでないマンションの方が価格の上昇が目立っているという特徴がありました。

特にザトウキョウタワーズの成約価格の上昇が目立ちました。
前々から「ザトウキョウタワーズは割安感がある」と発信しておりましたが、予想通りと言ってはなんですが周りの築浅マンションに引っ張られる形でじわじわ価格が上がってきております。

パークタワー勝どきなど築浅タワマンの方が注目度が高いという点で値上がる時のスピードが早いのは事実ですが、同エリア・同規模など一定の条件を満たすなら、開いた価格差はいずれ是正されていくものなのかもしれません。

今後さらに株価が下がり、先行き不透明感が増すとすれば、価格上昇が著しい築浅マンションの高値掴みを恐れる方も増えそうなので、手堅く近隣中古を買う方が増えるような気がしております。

在庫数について

全体在庫数は613戸で、前月比-1.8%と「微減傾向」です。

以下、エリア毎のデータとなりますのでご覧ください。

＜2025年3月エリア別在庫数増減（前月比）＞
豊洲：133件（+0.8%）
東雲：39件（-15.2%）
有明：62件（-1.6%）
晴海：224件（-1.8%）
勝どき月島：155件（±0%）

在庫数については「微減」となり、今までの傾向からみると一旦は上げ止まってきた感があります。

成約件数も多かったという点で、3月については需要と供給が良い感じのバランスであったように思います。

特に在庫減が著しかったのは「東雲エリア」です。
金利上昇など今後の先行き不安から、まだ比較的安価で買える東雲エリアへの需要が増加しているのでしょう。

在庫が減ると価格上昇圧力が強まり、売主心理としても強気に出るため、いま東雲エリアを相場通りで買うのはなかなか難しそうです。

成約数について

成約件数は92件で、前年同月比 -1.1%となります。

＜2025年3月エリア別成約数（前年同月比）＞
豊洲：19件（-20.8%）
東雲：8件（±0%）
有明：17件（-5.6%）
晴海：30件（-3.2%）
勝どき月島：18件（+50.0%）

＜エリア毎の3月成約回転率（対在庫数比）＞
豊洲：14.2%
東雲：20.5%
有明：27.4%
晴海：13.3%
勝どき月島：11.6%
全エリア：15.0%

成約回転率は例年並みですが、成約件数自体は92件と活発です。

利上げの影響はさほど感じず、湾岸エリアにマンションを買いたいという需要は底堅いと言えます。

成約回転率から分析すると、特によく売れているのは「東雲・有明エリア」ということがわかります。

中央区湾岸や豊洲のマンションの価格がかなり上がってしまったということで、まだ割安感のある東雲、有明に流れているという構造でしょう。

年明けから発信している通り、今年は湾岸エリアの「底上げの年」かと思っておりますので、有明・東雲エリアのご購入をご検討されているなら早い方が良いと思います。

総評

利上げの影響は全く感じず、湾岸エリアの底堅さを感じます。

その理由は、購入者層のバリエーションの豊かさであると考えます。

国内投資家、国内実需、海外投資家、海外実需など様々な方々からの支持が厚く、再開発や新築マンションが建つという点でも話題性に欠きません。

利便性の高さから、都内で働くエリサラパワーカップルからも選ばれております。

住んで良し、売って良しで、かつ都心部よりはまだ安くて将来性の期待値も高いというのはもはや隙なしで本当に強いエリアだなと感じます。

価格が上がりすぎてしまって買える方がかなり限られてしまってきたのが難点ですが。。

さて、やはり気になるのは今後のことでしょう。
トランプ関税の影響がどう湾岸市況に響くのか私も気になります。

これがトランプさんのパフォーマンスで、すぐに株価が戻るようなことであれば湾岸マンション市況にほぼ影響はないと思いますが、そうでなく株価がなかなか戻らないとすれば、一定の影響は避けられないでしょう。

今後マンション価格が暴落することを恐れる声もちらほら聞きます。

今後価格がどうなるかは誰にもわかりませんが、まずは今の現状を改めて整理してみます。

＜湾岸市況のプラス材料＞
・新築マンション価格は高値をキープしそう
・新たな新築マンションを控える（月島3丁目、勝どきノース、勝どき駅前再開発組合）
・築地市場跡地の再開発、臨海新線等各種再開発あり
・やや円高に触れたことで利上げ懸念が低下した
・実需層にとっては相場に近いお部屋を狙いやすくなる

＜湾岸市況のマイナス材料＞
・日経平均が大幅に下がったことで景気が悪くなり一部買い控えが始まる可能性がある
・特に株価下落のダメージを受けやすい投資家勢の勢いが落ち込み、強気にいけずに相場の上値が重くなる
・円高に触れたことで海外需要に多少ブレーキがかかる（とはいえまだ円安水準ではある）
・過度に相場を心配した売主さんが売却を急ぐ可能性がある
・株価下落で資金不足に陥った売主さんが利益換金売りをして売却件数が増える

上記の通り状況を整理すると、今回の株価暴落の影響を受けるマンションとそうでないマンションがあるような気がしてきます。

起こり得る未来予想としては以下の通りです。
※株価が復活しない前提での、あくまで個人の見解です。

＜未来予想＞
・キャッシュ買いの投資家勢の勢い（特に海外勢）が少し弱まるが、住宅ローンを使う実需層の勢いはさほど変わらない
※利上げリスクが薄れるという点で逆に検討しやすくなる。
・売却募集件数が増える
・価格上昇の勢いは落ち着き始め、相対的に実需層が買いやすくなる
※むしろ正常に戻るという感覚。
・基本実需が買い支えるため暴落までは起こらない
※今でも相場で買いたいと思っている実需は多数控えている。
・短期売買狙いではなく、長期保有前提での購入が増えるため広いお部屋の人気が高まる
・海外需要に好まれていたお部屋（築浅・海ビュー・高層など）の高価格帯（2億円以上）の動きがやや落ち着きはじめ、安全性重視の手堅い予算のマンション・お部屋の人気が高まる

まとまりがない感じで恐縮ですが、ざっと今の私の考えをまとめてみました。

個人的には実需層が買いやすくなり、圧倒的な売り手市場は薄れ、売りと買いの均衡が保たれ始めるという点ではそれほど今の相場を悲観的には見ておりません。

今までのように投資家が買って3ヶ月後に数千万円乗せて売れたり、募集開始後申込が複数件重なったりという市況の方が異常であると考えると、やっと正常運転になるだけという感覚です。

リーマン、大震災、コロナなど今までも株価下落の局面は何度もありましたが、長期的に見れば相場は回復してきています。
そして新築マンション価格はこれからも高止まりしていくでしょう。

よって、今後の経済成長をベースに考えるなら過度に暴落を心配する必要はないと考えております。
むしろ投資家勢が買い控え始めるとすれば、相場で買いやすくなるチャンスと言えます。

短期的な上げ下げに囚われすぎず、長い目線でご自身のライフプランを一番に大事にしてもらい、後悔のない選択をして頂ければと思います！

今売却をご検討の方は、それほど焦って投げ売りする必要はありません。
株価下落はすぐには不動産には影響しませんので、過剰に焦らないことが大事です。

ただ、株価が元に戻らなければ過去1年間のように大幅に価格上昇していくフェーズでもなさそうですので、今後の相場上昇を期待しすぎない方が良いとは思います。
市況について注視しながら、慎重に価格戦略を練っていきましょう。

湾岸エリアの現場の取引の過熱度は、こちらのコラムや湾岸マンションアナリティクスを見れば一目瞭然です。これが現場の事実ですので、ファクトチェックにお役立てください。

【告知！第7回YouTubeライブ配信行います！今回はスムハジメさんとのスペシャルゲスト対談です！】

日時：2025年4月11日（金）18時〜
リンク：https://www.youtube.com/live/rPWQBByWH2A?si=aRZHBXdeIVfdi4YJ

＜テーマ＞
【対談LIVE】スムハジメさん×ふじふじ太 これからの不動産市況を徹底討論!!

今回はブロガー仲間のスムハジメさんとのオンライン対談形式で市況をお話しいたします！
大手デベ出身のスムハジメさんが今の不動産市況をどう見ているのか含め、徹底討論していきます！

1時間ほどのLIVE配信の中で、最初の40分で市況の分析結果を共有し、残りの20分は質疑応答で視聴者様のお悩みや疑問にお答えする時間にしようかと思っておりますので、お気軽にご参加くださいませ！

本日は以上となります。
ご講読頂きありがとうございました！

マンション購入・売却のご相談は以下よりお待ちしております！
是非お気軽にご相談ください！

＜ふじふじ太公式YouTubeはこちら！チャンネル登録よろしくお願いいたします！＞