【11ヶ月連続成約価格上昇中！晴海フラッグ在庫増！】2024年2月迄の湾岸エリア最新市況分析レポート

こんにちは！
ふじふじ太です！

2024年2月までの湾岸エリアの最新市況をまとめましたのでご覧ください。

結論、「成約価格大幅上昇中・成約数増・在庫数増」となっております。
先月に続き湾岸エリアの在庫総数は2ヶ月連続で増加となりました。

ただ、在庫が増えているのは主に中央区エリアの新築・晴海フラッグとパークタワー勝どきです。

江東区など湾岸エリアの多くの中古マンションは依然として在庫不足が継続しており、価格上昇がむしろ加速している状況です。

日経平均株価も過去最高値を叩き出しましたが、湾岸マンション価格も同様にまだ上昇圧力が強いです。

例外的に在庫が溢れている晴海フラッグについては今なら比較的相場で買いやすいタイミングですが、大幅な価格の下落には期待しない方が良いと思います。

湾岸エリア全体市況まとめ：湾岸マンションアナリティクスより一部抜粋

物件価格について

2024年2月の湾岸エリアの平均成約坪単価は486万円となり、前月比で3.5%増と「大幅上昇傾向」となります。

エリア別成約単価は以下の通りです。

＜2024年2月エリア別成約単価（前月比）＞
豊洲：501万円（+2.0%) 3ヶ月連続上昇中
東雲：380万円（+2.2%) 3ヶ月連続上昇中
有明：444万円（+1.5%) 4ヶ月連続上昇中
晴海：496万円（+2.1%) 3ヶ月連続上昇中
勝どき月島：590万円（+2.7%）

全エリアで成約価格上昇という結果でした。

ついに豊洲エリアの平均成約単価が坪500万円の大台に突入しました。
2022年8月で坪400万円突入してすごいと思ってたら、たった1年半でここまでくるとは。。

豊洲エリアは在庫の減少が著しく、価格が上昇するのも納得できます。

直近1 年はおもしろいくらいに価格決定メカニズムのセオリー通りのグラフとなっております。
在庫が減って価格が上がるという具合です。

以下、豊洲エリアの市況グラフですので参考にしてください。

2024年に入って特徴的だと思ったのは、広いお部屋の方が狭いお部屋よりも高単価で決まっていることです。

例えば、スカイズの角部屋の募集が最近は多いのですが、ものすごい勢いで決まっており、もはや坪単価600万円に迫る勢いで成約しております。
スカイズの角部屋の募集がここまで多く出るのは珍しいのですが、よほどのスっ高値以外は瞬間蒸発という感じです。

むしろ50㎡〜60㎡くらいの1LDK/2LDKの方がやや動きが悪いというか、広い部屋に比べると価格の上昇がそうでもないという感覚です。

今までは逆でした。
60㎡前後の2LDKの方が高単価でもすぐに売れていたのですが、今は広いお部屋の方がより高単価で流動性も高いです。
一般的には狭い部屋の方が広い部屋よりも成約単価は高くなると言われております。

なぜこれほどまでに広いお部屋が高単価で、かつ流動性があるのか。

理由としては、「含み益がある買い替え層が購入しているから」だと思います。

含み益なんて意味ないじゃん的なコメントをXで見かけた気がするのですが、とんでもないです。

ここまで価格が上昇しても購入意欲が衰えないのは「含み益」がある安心感に他なりません。
その含み益があるからこそ、次へステップアップしやすいのです。

「含み益」は心の余裕と選択肢があるという安心感に貢献しているという点で、非常に大きな存在です。

買い替えの理由として現住居が手狭という理由が一番だと思いますので、含み益がある組は必然的に広い部屋へのニーズが集中し、高くても売れるという理屈です。

逆に狭いお部屋は含み益がない一次取得組が買うことが多いので、そろそろ価格上昇について来れなくなってきたという構造に見えます。

在庫数について

全体在庫数は395戸で、前月比+6.5%と前月に引き続き大幅上昇です。

以下、エリア毎のデータとなりますのでご覧ください。

＜2024年2月エリア別在庫数増減（前月比）＞
豊洲：56件（-6.7%）
東雲：31件（-3.1%）
有明：44件（-10.2%）
晴海：164件（+16.3%）
勝どき月島：100件（+12.4%）

中央区エリアの在庫増が止まりません。
逆に江東区は在庫が大きく減少してます。

中央区在庫増の理由は明白で、新築のパークタワー勝どきと晴海フラッグの転売が活性化してきたためです。

上記2棟の新築マンションが湾岸エリア全体の在庫数を押し上げております。

2等は立地的にも対照的なマンションで、PTKは湾岸エリアの相場のアップサイドを引っ張るマンションであり、晴海フラッグは逆に晴海エリアのダウンサイドを下支えしており、双方がまるで綱引きをしているように見えます。

同じ新築ですが、平均でPTKは坪750万円で、晴海フラッグは 坪450万円程度の成約単価です。

晴海フラッグに在庫増に引っ張られて中央区湾岸の相場が下がるのか、はたまたPTKの勢いに引っ張られてさらに近隣の相場が上昇するのか。

個人的には、私は後者だと思っております。

立地が悪いとは言え、今中央区の新築未入居を坪400万円台で、かつ広いお部屋を買えるのは貴重です。

晴海フラッグは売買でも賃貸でもさすがに在庫が増えすぎのように思いますが、どれもかなり強気な価格で募集をしており、まだ相場が下がるタイミングではなく、最低でも現在の成約相場前後で当分は推移すると思います。

相場くらいで募集しているのに決まらなくなって初めて価格は下がるのです。

特に晴海のららテラスがオープンしたことで注目度が高まっているので、大幅な価格下落にはあまり期待しない方が良いでしょう。
募集が多いからといって必要以上に割安を狙い過ぎている内に相場が更新されていくと後悔します。

当分はここが話題の中心になりそう！
14時からプレオープン！ pic.twitter.com/KO0gEPLNTz

— ふじふじ太@湾岸マンションエキスパート|藤田祥吾 (@fuji_fujita_kun) February 29, 2024

成約数について

成約件85件で、前年同月比 +14.9%となります。
前月に引き続き非常に活発に取引されていることがわかります。

＜2024年2月エリア別成約数（前年同月比）＞
豊洲：18件（+0.0%）
東雲：14件（+100.0%）
有明：14件（-26.3%）
晴海：19件（+26.7%）
勝どき月島：20件（+33.3%）

東雲エリアが特に活発に取引されていることがわかります。

東湾岸エリアで坪単価400万円以下で買えるタワマンという点で、まだ穴場感があります。
予算抑えめに湾岸エリアにマンション買いたい方は東雲エリアがおすすめです！

一方で昨年末頃は有明エリアがチャンス！とお伝えしておりましたが、もはや穴場感がなくなりつつあります。

売り物がどんどんなくなってきた結果、成約件数も減少し、成約価格は平均で坪単価450万円に迫る勢いです。

とはいえ、有明エリアは新築（正確には築後未入居）のシティタワーズ東京ベイが相場の上値をぶち破っているので、まだ上がる予感がします。

有明の新築シティタワーズ東京ベイ、また値上げか。。

70平米のお部屋で2000万円ほどの増額。
まいりました

— ふじふじ太@湾岸マンションエキスパート|藤田祥吾 (@fuji_fujita_kun) February 27, 2024

総評

取引の現場に従事している私自身、毎日相場をアップデートしないと追いつけないくらい、湾岸エリアの勢いが止まりません。

価格が高騰することも暴落することも適正な市場とは言えませんので、そろそろ正常化して欲しいなと切に願っています。

取引の現場でも仲介会社の色々な思惑や忖度が飛び交い、非常にやりにくくなっています。
まじめにやっている会社が馬鹿を見るとはまさにこのことです。

が、私はどんな状況であろうが今後もブレずに愚直にフェアに取り組んでいきます。
あまり言うと嘘くさいのでこの辺にしておきます笑

さて、今湾岸エリアでご購入を検討されている方、買えるうちに買いましょう。

ライバルは強敵です。
相応の準備と覚悟をもって物件探しをしなければ到底良い物件は買えません。

なんとなく良い物件があれば〜という弱い覚悟ではもはや太刀打ちできない市況です。

今がバブルで今後暴落が来るかどうかは誰にもわかりませんが、湾岸エリアの受給バランスを見る限りはまだ価格が上昇していく可能性が高いです。

一旦賃貸でと悠長なことを言っているとますます価格が上がり買えなくなる気がしております。
そうなっても良いなら買わなくていいですが、そうなっては困るなら買った方が良いです。

行動した後悔より行動しなかった後悔の方が後悔が大きいと偉い人が言っていました。

売却をご検討されている方は、売る理由があるなら売却してOKですが、売る理由がないなら特に売らなくて良いと思います。

今が価格が高いからとりあえずチャレンジ価格で売却してみようと軽い気持ちで募集をすると、すぐに申し込みが入ってどこに引っ越したら良いかわからなくなり焦ります。

そして仲介会社に半ば無理やりに売却させられ後悔します。

売却をするならしっかりライフプランを整理してから売却しましょう。

本日は以上となります。
ご講読頂きありがとうございました！

マンション購入・売却のご相談は以下よりお待ちしております！
是非お気軽にご相談ください！