【在庫減少！湾岸異次元相場へ突入か？】2023年11月迄の湾岸エリア最新市況分析レポート

こんにちは！
ふじふじ太です！

2023年11月までの湾岸エリアの最新市況をまとめましたのでご覧ください。

結論、「価格上昇中・成約数増加・在庫大幅減」となっております。
高値でも湾岸マンションの市況は衰えることなく、むしろ過熱してきているくらいです。

在庫は増えるどころかさらに減ってきております。

湾岸エリア全体市況まとめ：湾岸マンションアナリティクスより一部抜粋

物件価格について

2023年11月の湾岸エリアの平均成約坪単価は459万円となり、前月比で1.8%増と「上昇傾向」となります。

エリア別成約単価は以下の通りです。

＜2023年11月エリア別成約単価（前月比）＞
豊洲：473万円（+0.3%）6ヶ月連続上昇中
東雲：359万円（-0.6%)
有明：407万円（+3.9%)
晴海：471万円（-0.6%)
勝どき月島：580万円（+8.7%）

ご覧の通り、価格上昇を牽引しているのは「勝どき・月島」エリアとなります。

先月は有明エリアの上昇幅も大きかったですね。
坪400万円の壁を再度ぶち破ってきました。

勝どきの時代が到来しているというのは前回のコラムでも記載をした通りですが、先月のサプライズとしてはやはり「新築・パークタワー勝どき」の大幅値上げでしょう。

第一期の販売価格と比べると、もはや2倍に近いくらいです。

新築価格が上がるということは近隣の中古マンション価格も上がるということになり、これは不動産のセオリーのひとつですので、今後まだ勝どきエリアの価格が上がっていく可能性が高いと予想いたします。

ただ、ここ数年はその逆の現象が起きており、今回の新築価格の値上げも、近隣の中古相場の上昇によって新築価格が押し上げられている構造に見えます。
もはや新築と中古価格のイタチごっこになってます。

というのも、パークタワー勝どきの転売住戸でも2023年11月の成約で坪700~800万円オーバーで成約している実績があるので、デベとしては「転売住戸でその価格ならもっと値上げできそう」と考えるのは資本主義である以上は自然な流れでしょう。
原価がどうとかもはや関係ないレベルですね。

パークタワー勝どきが湾岸エリア全体の相場をさらに押し上げているのは間違いありません。

また、同じ勝どきエリアの「THE TOKYO TOWERS」も大幅に価格が上昇してきております。
直近3ヶ月で50階以上の高層階の成約がたまたま多かったという見方もありますが、そうだとしても坪単価500万円台中盤の成約が連発しているのはすごいです。

高層階に関しては、勝どきザタワーとの単価差がほとんどないような状況です。

私の勝手な未来予想として、ある程度のマンション以上になれば、築年数という要素はそれほど重要でなくなっていくと思います。

在庫数について

全体在庫数は348戸で、前月比-4.4%と大幅に在庫減となりました。

以下、エリア毎のデータとなりますのでご覧ください。

＜2023年11月エリア別在庫数増減（前月比）＞
豊洲：74件（-2.6%）
東雲：41件（-6.8%）
有明：59件（-13.2%）
晴海：86件（-7.5%）
勝どき月島：88件（+6.0%）

勝どき月島エリアを除く全エリアで在庫が減少傾向です。
特に有明エリアの在庫数の減少が著しかったです。

湾岸エリアの中で比較的まだ割安感があり、今後の臨海地下鉄新線の将来性への期待も高いという点で、晴海フラッグを検討されている層が同時に検討しやすいエリアなのだと思います。

月島勝どきエリアは在庫が増えているのに価格も上がっているという特殊な状況のようです。

全エリアに言えることですが、最近の傾向としてはスペックの良い高単価のお部屋（高層階や眺望が抜けるなど）は高値チャレンジをしてもすぐ売れており、そうではない凡庸なスペックのお部屋は高値だと苦戦しております。

その二極化の傾向が強いのが勝どき・月島エリアのように見えます。
話題性も乗じて、良い部屋だったら相場無視！という感じですね。。

成約数について

成約件87件で、前年同月比 +70.6%と凄まじい売れ行きです。
10月はあまり成約数は多くなかったため、その反動がきているのかもしれません。

＜2023年11月エリア別成約数（前年同月比）＞
豊洲：23件（+91.7%）
東雲：13件（+85.7%）
有明：18件（+200.0%）
晴海：13件（+71.4%）
勝どき月島：10件（-10.0%）

勝どき月島エリアを除く全エリアで成約数が著しく伸びております。

相対的には有明の売れ行きがすごいです。

有明エリアの注目度が高まっているのは前回のコラムでも触れた通りで、現場の感覚としても、中央区だけでなく買取業者が投資用で検討するエリアのひとつになりました。

すべての取引を把握している訳ではないので何とも言えませんが、私の肌感覚として、全体の成約数の内で実需で買っている方の割合が少なくなっているような気がしております。

相場〜やや高値くらいの物件なら投資用ですぱっと満額キャッシュで決まり、そのスピード感に実需の方は追いつけていない感覚です。
ライバルはプロであり意思決定のスピード感が違うので、実需層にプロレベルで即決しろというもの無理な話しです。。

投資用で投資家や業者が買いまくっているという点だけを切り取るとバブルに似ているので、現場の私からしても大丈夫かな？と思う瞬間が増えてきたのは事実です。

以下、成約数ランキングです。

＜2023年11月マンション別成約数ランキング【トップ3】＞
1位：シティタワーズ東京ベイ：7件
2位：ザ・パークハウス晴海タワーズティアロレジデンス：6件
3位：ドゥトゥール：5件（同順位）
3位：スカイズタワー&ガーデン：5件（同順位）
3位：ブリリア有明スカイタワー：5件（同順位）

より詳細なデータとランキングをご覧になりたい方は、湾岸マンションアナリティクスをご覧ください。

総評

パークタワー勝どきの新築価格のサプライズ値上げという打ち上げ花火が上がったことで、湾岸全体が異次元相場に突入していく狼煙のように見えたのは私だけではないでしょう。

はたまたこれ以上はバブルだから危険だという警報の狼煙という見方もあるかもしれませんが、少なくとも私は湾岸エリアの将来性と居住快適性からしてマンション価格が暴落する未来は見えません。

ただ、今が適正な市況なのかと言われるとやや疑問です。

主に売りたい人、実需で買いたい人の受給バランスで決まっていた中古マンション相場ですが、リスク覚悟で高値で転売目的で買う投資家・業者が増えてきたという＋αが加わったことで、これからの一次取得者としては益々買いにくくなっており、より厳しい市況に追いやられているように思います。

そして転売物件をスッ高値で買うのは大体海外のお金持ちでしょう。

新築においては転売規制されることもあるので、中古取引でも何かしらの取引規制を設けた方が良いのかもしれません。

ちなみにカナダでは2023年1月1日より2年間、カナダ人以外、または非永住者が、カナダで住宅用不動産を購入することを禁止する法律が施行されております。

そうしなければ国内の良質なマンションがすべて海外の方に買われてしまいそうで、不動産価格の上昇に歯止めが効かなくなる可能性が高いです。

海外資本が流入するという点では良いことなのかもしれませんが、自国民がやや置いてけぼりになっているのが気になります。

実質賃金が上がっていない中で不動産価格や賃料が上昇し続けるのは一次取得者からすると拷問のようなものです。
すでに購入されている方にとっては自宅の価格が上がるという点では良いのですが、高すぎて引越しができないという悲鳴もよく聞きます。

私ごときが国の政策が絡む大きな話をしても仕方がないのですが、湾岸タワマンを中古でも実需で検討しにくくなっていることに対しては、なんとなく最近モヤモヤしているところでしたので少々脱線しました。

今後は金融資産や不動産を持つものと持たざるものの二極化が進みます。

無茶を承知でお伝えしますが、これから湾岸で購入を検討されるならとにかく即断即決です。
良い物件は悩んでいると買えません。
嘘じゃないです。

できれば相場くらいで理想の物件を買いたいですが、少々の妥協も覚悟です。
割安新築に時間を浪費している場合でもないです。

宝くじにチャレンジしても良い人は別にはずれても良い方で、当たらないと困るような状況であればあまり期待しない方が良いと思います。

変えられないものに対して悲観している暇はありません。
市況を正しく理解し、運任せで家選びをせず、現実路線でいま自分にできる後悔のない選択をしてほしいと思います！

本日は以上となります。
ご講読頂きありがとうございました！

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