【在庫数は変わらず少ないまま】2023年10月迄の湾岸エリア最新市況分析レポート

こんにちは！
ふじふじ太です！

2023年10月までの湾岸エリアの最新市況をまとめましたのでご覧ください。

結論、「在庫数は変わらず少なく、成約価格は高止まり」となっております。
成約件数は前年同月比でやや減少傾向となりました。

そろそろ在庫が増えてくるかと思い市況をチェックしておりますが、今のところ全く在庫は増えてきません。

湾岸エリア全体市況まとめ：湾岸マンションアナリティクスより一部抜粋

物件価格について

2023年10月の湾岸エリアの平均成約坪単価は451万円となり、前月比で0.1%増と「横ばい傾向」となります。

エリア別成約単価は以下の通りです。

＜2023年10月エリア別成約単価（前月比）＞
豊洲：472万円（+0.2%）5ヶ月連続上昇中
東雲：361万円（+1.0%)　4ヶ月連続上昇中
有明：392万円（+0.7%)
晴海：474万円（+1.8%)
勝どき月島：534万円（+3.1%）2ヶ月連続上昇中

エリア別で見ても、全エリアで成約価格は上昇しております。
全エリア上昇というのもなかなか珍しいです。

在庫数は以前として増えてこない状況ですので、少なくとも今後3ヶ月は物件価格が下がることはないと考えます。

上昇しているといっても勝どき・月島エリアを除くエリアは1%前後の上昇率ですのでほぼ横ばいとなっております。

勝どきエリアの成約価格の上昇を牽引している要因は「パークタワー勝どき」です。

パークタワー勝どきの成約は10月で3件（内1件は角部屋）あり、10月の平均成約坪単価はなと716万円と驚異的な単価となっております。

新築未入居とは言え、内見なしでこの単価で決まるというのは凄まじい市況ですね。

今後の開発の期待感も含め、勝どきの時代が到来してきました。

豊海タワーも楽しみですね！
平均販売単価は600万円前後くらいでしょうか。

在庫数について

全体在庫数は364戸で、前月比+0.3%とほぼ横ばいです。

在庫数は以前として超低空飛行を継続中で、圧倒的に在庫不足と言えます。

今購入検討をされている方にとっては、全然新着募集が出ないという感覚ではないでしょうか。

以下、エリア毎のデータとなりますのでご覧ください。

＜2023年10月エリア別在庫数増減（前月比）＞
豊洲：76件（+7.0%）
東雲：44件（-8.3%）
有明：68件（-4.2%）
晴海：93件（+6.9%）
勝どき月島：83件（-3.5%）

在庫が増えたエリアは豊洲と晴海エリアでした。

豊洲エリアでは特にスカイズタワー&ガーデンの売り出しが増えてきました。

スカイズも以前として大人気で、物件価格もどんどん上昇していきていることがわかります。

千客万来や豊洲6丁目の再開発の期待感もあるのだと思います。
よって、いまスカイズを割安で買おうとするのは諦めた方が良いでしょう。

売り出しが多いのはチャンスですので、中途半端に価格が下がるのを待つのはやめて積極的に購入を検討すべきです。

晴海エリアの在庫が増えているのは「晴海フラッグ」の新規売り出しがいよいよ増えてきたためです。

前月と比較して、倍近く在庫が増えてきました。
おそらく今後もっと増えてくると思います。

成約数について

成約件71件で、前年同月比-19.3%と落ち着いてきました。
先月が売れすぎたということで、一旦様子見となっているのかもしれません。

現場の肌感覚として需要が少なくなってきている訳ではありません。

というのも晴海フラッグスカイデュオの抽選が今月控えていると思うので、その結果待ちの方も多いのでしょう。

早い方はその結果を待たずに中古を契約されている方も多数おります。

＜2023年10月エリア別成約数（前年同月比）＞
豊洲：18件（-18.2%）
東雲：8件（±0%）
有明：22件（+22.2%）
晴海：13件（+8.3%）
勝どき月島：10件（-54.5%）

10月は勝どき・月島エリアの成約数がかなり少なかったです。

パークタワー勝どきの転売募集が近隣中古の売り出し価格をさらに強気にさせているように見えます。

晴海・勝どきエリアは今が旬ということもあり、かなり強気に募集をされているお部屋も多いので、やや成約数が足踏みをしているのだと考えます。

今までの傾向を見ると、3ヶ月前ではかなり強気に見えても結局相場が追い付いてきて売れているので、その上昇傾向を見込んだ価格設定にしたくなる気持ちもよくわかります。

以下、成約数ランキングです。
10月は有明エリアがよく売れました！

＜2023年10月マンション別成約数ランキング【トップ3】＞
1位：ブリリアマーレ有明タワー&ガーデン：5件
1位：ドゥトゥール：5件（同順位）
2位：パークタワー勝どき：4件
2位：ザ・パークハウス晴海タワーズティアロレジデンス：4件（同順位）
2位：ブリリア有明スカイタワー：4件（同順位）
2位：シティタワーズ東京ベイ：4件（同順位）

より詳細なデータとランキングをご覧になりたい方は、湾岸マンションアナリティクスをご覧ください。

有明エリアは中央区のマンションに比べるとまだ割安感があり、マンションの個性も豊かで、優良マンションも多いです。

パークタワー勝どきの半額くらいですから！

さらに、有明エリアは今後の再開発の期待感もあります。

いまグロス価格を抑えめに湾岸エリアにマンションを買いたいという方の受け皿となっている印象です。

総評

まだまだ圧倒的に売り手市場が継続している状況で、買い手にとっては辛い時代が続いていると言えます。

成約件数がやや落ち着いてきたのは、前段でも述べましたが、晴海フラッグスカイデュオの抽選待ちということで、様子見をされている方も多いと思います。

ただ、残念ながら倍率をみても外れる方の方が圧倒的に多く、外れた段階で近隣中古を狙いにいく方も多いでしょう。
第一回目の抽選の時がまさにそうでした。

それはまた大きな波となって供給を飲み込み、今後成約件数の上昇に繋がると予想します。

その需要の波がくるとまた在庫が減って物件が買えなくなるので、その前に希望に近い中古マンションがあるなら、勇気をもって前向きに晴海フラッグを諦めるという選択肢もひとつだと思います。

これから湾岸2024年問題でもっと在庫が増えるかもしれないという期待もありますし、個人的な予想としてもこれから在庫は増えると思っているのですが、何度もお伝えしている通り、それで価格が暴落するということは残念ながら考えにくいです。

2024年は湾岸マンション取引が活発化すると予想されます。

40年、50年ローンも登場し、超低金利の競争は激化しており、需要はほぼ確実に追い付いてきます。
居住性を無視した発言で恐縮ですが、マンション購入はもはや早く残債を減らした者が勝つマネーゲームの様相です。
低金利の住宅ローンの優位性というか、このゲームの仕組みに気づき始めた方も増えてきている印象です。

価格が上がるか下がるかではなく、残債がどのくらい減るのかに注目をすると良いです。

実需層のライバルは海外投資家だけでなく、国内の不動産業者も湾岸マンション購入に参入してきております。

今後の値上がり期待もあり、不動産業者がリスクの高い買い方をしてきております。
（ここだけ切り取るとバブルに似てますね。。）

結論、在庫が増えるということは売主さんにとってはやや不都合ですが、買主さんにとっては選択肢が増えるという点でチャンスですので、暴落論者の意見は受け流して是非このチャンスをものにしてほしいと思います。

本日は以上となります。
ご講読頂きありがとうございました！

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