【9ヶ月連続成約価格上昇中！在庫未だ増えず！】2023年12月迄の湾岸エリア最新市況分析レポート

こんにちは！
ふじふじ太です！

2023年12月までの湾岸エリアの最新市況をまとめましたのでご覧ください。

結論、「成約価格上昇中・成約数増加・在庫横ばい」となっております。
高値でも一定の成約数をキープして、湾岸エリアの人気の高さが伺えます。

首都圏全体では在庫が増えてきている中、湾岸エリアの在庫は以前として少なく、横ばいの低空飛行中です。

受給バランスをみても、価格上昇圧力は以前として高い状態が続いております。

湾岸エリア全体市況まとめ：湾岸マンションアナリティクスより一部抜粋

物件価格について

2023年12月の湾岸エリアの平均成約坪単価は466万円となり、前月比で1.7%増と「上昇傾向」となります。

エリア別成約単価は以下の通りです。

＜2023年12月エリア別成約単価（前月比）＞
豊洲：477万円（+1.2%）
東雲：369万円（+2.9%）
有明：425万円（+4.3%) 2ヶ月連続上昇中
晴海：481万円（+2.1%)
勝どき月島：598万円（+3.0%）4ヶ月連続上昇中

ご覧の通り、全エリアで価格上昇という結果でした。
湾岸エリア全体においては9ヶ月連続で上昇しているということで、一体いつまでこの上昇は続くのでしょうか。

特に価格上昇が目立ったのは「有明エリア」です。
有明エリアは在庫の急激な減少に伴い、成約価格も大きく上昇していきました。

有明エリアの筆頭はシティタワーズ東京ベイで平均成約単価470万円まで上昇してきておりますが、驚くべきはその他の中古タワマンの多くもほぼ坪400万円前後で取引されるようになりました。（オリゾンマーレ・ガレラリアグランデを除く）

ブリリア4兄弟やプレミスト有明、シティタワー有明の価格差があまりなく、いずれも成約単価は坪400万円前後(±5%)です。

3ヶ月前くらいまでは有明のブリリアシリーズは坪単価300万円台中盤から後半くらいが目安だった印象ですが、その壁を軽々超えてきており驚きです。

さらに、ブリリアマーレもブリリア有明スカイタワーも今在庫が極端に少なく、これからの売り出しはさらに強気になっていきそうです。

有明エリアの注目が高まっており割安感があるというのは11月時点のコラムでも触れましたが、数字でもはっきり変化が見えてきた形です。

在庫数について

全体在庫数は347戸で、前月比-0.3%とほぼ横ばいです。

以下、エリア毎のデータとなりますのでご覧ください。

＜2023年12月エリア別在庫数増減（前月比）＞
豊洲：72件（-2.7%）
東雲：41件（±0%）
有明：52件（-11.9%）
晴海：97件（+12.8%）
勝どき月島：85件（-3.4%）

晴海エリア以外は、すべて在庫減少または横ばいとなります。

有明エリアの在庫が急激に減ったという点は前述の通りです。

晴海エリアの在庫が増えているのは、「晴海フラッグ」の売り出しが大幅に増えたからです。

いよいよ晴海フラッグの引き渡しが本格的に始まるという点で、転売も本格化していきそうです。
良くも悪くも話題が豊富なマンションですので、売り出しの時期を見計らっていた売主さんも多かったように思います。

これからさらに晴海フラッグの転売住戸は増えていくでしょう。

成約数について

成約件85件で、前年同月比 +10.4%となります。
価格が上がっても成約数が衰えている様子はありません。

＜2023年12月エリア別成約数（前年同月比）＞
豊洲：23件（+15.0%）
東雲：12件（-20.0%）
有明：18件（+63.6%）
晴海：18件（+5.9%）
勝どき月島：14件（+7.7%）

東雲エリア以外は、すべてのエリアで成約数は増加傾向です。

特に有明エリアの成約数が多い状況が続いております。
以下グラフをご覧ください。

有明エリアについてまとめると、供給減・需要増で価格が上がるという価格決定メカニズムのセオリー通りの結果となっております。

有明エリアの大躍進です。

総評

物件価格は以前として上昇しており、湾岸エリアで物件購入を検討している方にとっては厳しい日々が続いていきそうです。

湾岸全体の市況をみても「供給減・需要増」という構造は変わらないため価格上昇圧力が強く、これから価格が下がることは期待しない方が良いでしょう。

データ上唯一、東雲エリアは他のエリアほど取引が過熱しておりませんのでチャンスです。
まだ坪単価300万円台で買えるマンションも多いため、相場に近い水準でグロス価格を抑えて買いたい方にとっては狙い目です。

また、今年はいよいよ晴海フラッグとパークタワー勝どきの引き渡しが本格的に始まるという点で、今後近隣中古の売り出しが増えることが期待できます。
取引が活発化することは間違いありません。

ただ、ライバルは強敵です。
不動産投資家や海外勢の多くが湾岸タワマンを狙っておりますので、割安物件を買うのは容易ではありません。
相場通りの物件、ましてや割安物件などは瞬間蒸発です。

何度も申している通り、これから在庫が溢れて価格が下がることは期待すべきではありません。

欲しいスペックの物件があり、ある程度許容できるレベルの相場であれば、迷わず購入すべきです。

もしも在庫が溢れてきた場合は、いち早く速報でお伝えいたしますので、私の発信をご覧頂ければと思います。

取引が活発化するであろう2024年こそ、是非素敵な住まいを購入してください！

本日は以上となります。
ご講読頂きありがとうございました！

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