STEP2｜住宅ローンと事前審査を知る

物件探しの前に知っておきたい住宅ローンと事前審査

住宅ローンは購入後の暮らしに長く関わります。最初からすべての商品を理解する必要はありませんが、事前審査、金利タイプ、返済期間、団体信用生命保険など、比較の土台を押さえておきましょう。

1 事前審査は物件探しの早い段階で検討する

事前審査とは、年収、勤務先、勤続年数、年齢、既存の借入れ、希望借入額などをもとに、金融機関が融資の可否や借入可能額の目安を確認する手続きです。予算の大枠が見えた段階で、物件探しと並行して進めるのが実務的です。

早めに確認すると、現実的な価格帯で物件を探しやすくなり、既存の借入れや必要資料などの課題にも早く気づけます。人気物件では、事前審査の結果が、売主が資金計画の確度を判断する材料になることもあります。

事前審査の承認は本審査の承認を保証するものではありません。物件や借入額が決まった後に再確認や再審査が必要になる場合があります。

2 変動金利と固定金利の違いを知る

変動金利

• 市場環境などに応じて適用金利が見直される
• 借入時の金利が比較的低い商品もある
• 将来の返済額が変わる可能性がある

固定金利

• 一定期間または返済期間全体の金利が固定される
• 返済計画を立てやすい
• 借入時の条件によっては変動金利より金利が高いことがある

金利の低さだけでなく、金利が上がった場合に家計がどこまで対応できるかも考えます。

3 返済期間は毎月の返済額と総返済額の両方で考える

返済期間を長くすると毎月の返済額を抑えやすくなりますが、返済が長期にわたり、利息を含む総返済額は増えます。

たとえば、8,000万円を年1.0％、元利均等返済、ボーナス返済なしで借り、金利が変わらないものとして試算すると、次のようになります。

• 35年返済：約22万6,000円／月、総返済額約9,485万円
• 50年返済：約16万9,000円／月、総返済額約1億169万円

50年返済では、35年返済より毎月の返済額を約5万6,000円抑えられる一方、総返済額は約684万円増えます。完済時の年齢、退職後の収入、教育費なども含めて判断しましょう。

※概算です。融資手数料、保証料、団信の上乗せ金利などは含みません。50年返済を利用できるかは、年齢や金融機関、商品によって異なります。

4 団体信用生命保険の内容を確認する

団体信用生命保険（団信）は、契約者に万一のことがあった場合などに住宅ローン残高の返済に備える仕組みです。保障範囲、加入条件、上乗せ金利の有無は商品によって異なるため、金利と一緒に確認します。

5 ペアローンと収入合算は仕組みが異なる

ペアローンでは、二人がそれぞれ住宅ローンを契約します。契約や登記に関する費用がそれぞれにかかる場合がありますが、要件を満たせば二人とも住宅ローン控除を受けられる可能性があります。団信も原則としてそれぞれの借入れについて検討します。

収入合算では住宅ローンの契約は基本的に一つですが、収入を合算する人が連帯保証人になるか連帯債務者になるかは、金融機関や商品によって異なります。団信や住宅ローン控除の対象になる範囲も契約形態によって変わります。

借入可能額だけでなく、諸費用、持分、団信、住宅ローン控除、どちらかの収入が減った場合の返済負担まで確認しましょう。

6 金融機関は金利以外も比較する

• 適用金利と金利タイプ
• 融資手数料・保証料
• 団信の保障内容と上乗せ金利
• 毎月の返済額と総返済額
• 繰上返済の条件と手数料
• 審査・手続きにかかる期間
• 返済が難しくなった場合の相談体制

表面上の金利だけでなく、諸費用と団信を含めた総負担で比較します。

事前審査に向けて確認したいこと

□ 本人確認書類を用意できる（運転免許証、マイナンバーカードなど）

□ 年収や勤務先を確認できる資料がある（源泉徴収票、確定申告書など）

□ 現在の借入内容を把握している（返済予定表、残高証明書など）

□ 自己資金と希望借入額を整理している

□ 購入予定物件がある場合は販売図面などを用意できる

必要書類は金融機関、勤務形態、借入状況などによって異なります。実際に申し込む際は、金融機関または担当者から案内された書類を確認しましょう。

STEP2から次へ進む目安

□ 無理なく返済できる借入額を整理した

□ 事前審査を受け、結果を確認した

□ 金利タイプと返済期間の考え方を理解した

□ 二人の収入を使う場合の組み方を話し合った

住宅ローン選びもご相談いただけます

FJリアルティでは、購入計画に合わせた事前審査の進め方や金融機関の比較についてもご案内しています。