【成約爆発！在庫減&価格上昇！】2023年9月迄の湾岸エリア最新市況分析レポート

こんにちは！
ふじふじ太です！

2023年9月までの湾岸エリアの最新市況をまとめましたのでご覧ください。

結論、「物件価格微増・在庫数減・成約数大幅増」となり、以下グラフの通り過去2年半を振り返っても単月で成約件数が90件を超えたのは初です。

これだけ売れれば必然的に在庫も減少するでしょう。
在庫が増えるどころか、どんどん減少してきております。

物件価格上昇傾向はまだ続きそうです。

湾岸エリアの取引が大変活発であることが読み取れます。

湾岸エリア全体市況まとめ：湾岸マンションアナリティクスより一部抜粋

物件価格について

2023年9月の湾岸エリアの平均成約坪単価は450万円となり、前月比で1.2%増となっております。
相変わらず過去最高記録更新中です。

エリア別成約単価は以下の通りです。

＜2023年9月エリア別成約単価（前月比）＞
豊洲：471万円（+1.4%）4ヶ月連続上昇中
東雲：358万円（+1.6%）3ヶ月連続上昇中
有明：389万円（-3.8%）
晴海：466万円（-1.1%）
勝どき月島：518万円（+1.6%）

豊洲エリアについては4ヶ月連続上昇中、東雲エリアについては3ヶ月連続上昇中で、いずれのエリアも過去最高単価を更新中となっております。

豊洲エリアは江東区の中でも突出して取引価格が高くなっており、もはや中央区と遜色ありません。

豊洲エリアの取引単価をダントツで牽引しているマンションがブランズタワー豊洲です。

限定ページですが一部公開いたします。

マンション別ブランズタワー豊洲：湾岸マンションアナリティクスより一部抜粋

一時期は在庫がかなり溢れて供給過多気味であったのですが、相場が追い付いてきたのか2023年7月以降よく売れており、在庫が急激に減ってきました。
それに伴い成約相場も安定してきており、坪単価で580万円前後での成約が多くなっております。

豊洲エリアで坪600万円近い単価とは誰が想像したでしょうか。。
凄まじい成約単価です。
データを見ると、今後も強気の募集が継続しそうな雰囲気です。

ちなみに、勝どきエリアでは勝どきザタワーの取引が活発化しております。
価格上昇・在庫減・取引数増が目立ちます。

築地市場跡地の再開発の期待感もあるのかもしれません。

在庫数について

全体在庫数は363戸で、前月比-4.5%と減少傾向です。
湾岸2024年問題はどこへやら。。
需要の力が想像以上に強いことがわかります。

パークタワー勝どきや晴海フラッグの新築の転売募集が増えている中でも全体として在庫が減っている訳ですから、すごいことです。

以下、エリア毎のデータとなりますのでご覧ください。

＜2023年9月エリア別在庫数増減（前月比）＞
豊洲：71件（-20.2%）
東雲：48件（+6.7%）
有明：71件（-1.4%）
晴海：87件（-6.5%）
勝どき月島：86件（+6.2%）

特に在庫減少が著しいのは豊洲エリアです。
71件とう数字は久しぶりで、2021年4月以来の低水準です。

今豊洲エリアでご希望に近い物件を見つけること自体難しく、かつ相場で買える物件を見つけることはさらに難しい状況と言えます。

豊洲エリアのどのマンションをみても、在庫減少傾向です。
強いてあげるならパークホームズ豊洲ザレジデンスについては強気な募集が継続しているお部屋が多いということもあり、あまり在庫が減っていないようです。

また、晴海エリアについては、晴海フラッグの転売募集が増えてきている中でも在庫が減っております。

パークタワー晴海やザ・パークハウス晴海タワーズクロノレジデンスが著しいですが、晴海フラッグ以外の晴海の中古タワーマンションの在庫がどんどん減ってきていることがわかります。

ドゥトゥールも昨年の夏頃と比較をすると、募集数は半分以下となっております。

なかなか買い手にとっては選択肢が減っているという点で厳しい状況が継続しております。

成約数について

成約件94件で、前年同月比+74.1%と大きく増加しております。
昨年より1.7倍売れているということですので、凄まじい成約数です。

＜2023年9月エリア別成約数（前年同月比）＞
豊洲：22件（+69.2%）
東雲：8件（-11.1%）
有明：16件（+100.0%）
晴海：30件（+172.7%）
勝どき月島：18件（+63.6%）

東雲エリアを除くすべてのエリアで成約数は増加傾向です。

全体的にものすごく活況な訳ですが、特に晴海エリアの成約が凄まじいです！

エリア別晴海：湾岸マンションアナリティクスより一部抜粋

晴海エリアはこの数ヶ月間は少々くすぶっていた感じがありましたが、一気に成約が爆発したように見えます。

成約価格自体は伸びていないところを見ると、今まで高値で粘っていた売主さんが現実的なラインに落としてきた結果かもしれません。

それなりに相場近くで買えるならということで、これだけ一気に成約が爆発したのだと考えます。

以下、成約数ランキングを見ても、晴海に限らず中央区のタワーマンションが活発に動いております。

＜2023年9月マンション別成約数ランキング【トップ3】＞
1位：ザ・パークハウス晴海タワーズ  ティアロレジデンス：7件
2位：パークタワー勝どき：6件（同順位）
2位：勝どきザタワー：6件（同順位）
2位：パークタワー晴海：6件（同順位）

より詳細なデータとランキングをご覧になりたい方は、湾岸マンションアナリティクスをご覧ください。

中央区は話題性が高いということも関係しているのでしょう。

パークタワー勝どきの影響で勝どきエリアが話題であり、晴海フラッグの内覧会も始まり、これから販売する新築マンションも複数あり、築地市場跡地を筆頭に大規模な再開発を控え、今の内に近隣中古を買ってポジションセットをしたいという投資目線を持った方も買いやすいのだと思います。

また、パークタワー勝どきがすでに結構売れているという事実にも個人的に驚きです。

転売が顕在化しているのは今のところ晴海フラッグではなく、パークタワー勝どきの方ですね。

総評

まだまだ圧倒的に売り手市場が継続している状況です。

フェイクニュースなどで湾岸タワマンが売れ残っているとか暴落しているとか人気がないという記事もあるでしょうが決して鵜呑みにしないで下さい。

湾岸エリアで物件購入をご検討されている方にとってはなかなかつらい時期だとは思いますが、決して値下がりを待つという選択はしないようにしましょう。

何度も言っておりますが、買う（買える）のであれば早い方が良いです。

過去10年を振り返っても、1秒でも早く購入をした人が得をしている構造になっており、物件を所有している方とそうでない方の資産格差は広がるばかりです。

これからの見通しとして2024年問題が本格化するなら、数ヶ月位以内くらいには在庫が今よりは増える可能性が高いと思いますので、ご条件に近いスペックのお部屋があれば迷わずGOできる準備を整えましょう。

逆に今売却をご検討中の方は特に焦る場面では全くないと思います。

SNSの広告では「いつバブルが崩壊してもおかしくないから今のうちに売りましょう！査定はこちら！」みたいな動画をよく目にしますが、今後バブル崩壊レベルで価格が急落する未来は想像しにくいです。（エリア・物件によります）

確かに最近は日経平均が急落したり、金利が上がりそうであったりと不動産価格上昇にブレーキがかかりそうな雰囲気はありますが、湾岸エリアの在庫は減少傾向ですので、ミクロ目線では下がる気がしません。

ただ、湾岸エリアは相場が明確な分、相場から高すぎると見向きもされませんので、高望みはし過ぎないように注意しましょう。
高額売却を狙うのであれば、それ相応の準備が必要不可欠です。

本日は以上となります。
ご講読頂きありがとうございました！

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