【引き続き募集件数大幅増】2026年9月迄の湾岸エリア最新市況分析レポート
news
- お知らせ
- コラム
こんにちは！
ふじふじ太です！
2026年9月までの湾岸エリアの最新市況をまとめましたので、以下レポートをご覧ください。
成約価格：坪650万（先月比-0.6%）
募集価格：坪739万（先月比-2.8%）
成約件数：59件（先月比+13件）
募集件数：1,110件（先月比+60件）
成約回転率：5.3%（前月比+1.0ポイント）
※詳細データはシン・湾岸マンションアナリティクスをご覧ください
https://fj-realty.co.jp/analytics
成約価格について
全体統計でみると成約価格は前月比で-0.6%となり、微減傾向の踊り場となっております。
エリア別は以下の通りです。
＜エリア別成約価格＞
豊洲エリア：674万円（先月比+2.0%）
東雲エリア：496万円（先月比-1.0%）
有明エリア：577万円（先月比-1.9%）
勝どき/月島エリア：772万円（先月比-2.4%）
晴海エリア：668万円（先月比-0.7%）
エリア別に見ると、豊洲エリアのみ上昇しておりますが、その他のエリアは下落傾向となっております。
豊洲エリアの価格が上昇した要因は「スカイズタワー&ガーデン最上階」のスペシャル成約によるものです。
なんと、120㎡超えの南西角/最上階のしかもリノベーション部屋ということで、坪1,100万円超えという相場度外視での成約が出ておりました。
前月も同様でしたが、成約件数が引き続き少ないということもあり、上記のような高額成約に引っ張られやすくなっている市況です。
やはり比較対象がない唯一無二の強みがあるお部屋は強いということがよくわかります。
詳しく分析をすると、弊社が分析している湾岸マンション49棟の中で、直近3ヶ月で3件以上成約があり、その中で価格上昇を記録しているのは以下の5棟のみでした。
・アーバンドックパークシティ豊洲A
・シティタワーズ豊洲ザ・ツイン
・シティタワーズ豊洲ザ・シンボル
・スカイズタワー&ガーデン
・ベイサイドタワー晴海
その内の4棟が豊洲エリアの中古マンションで、すべて坪単価600万円前後〜中盤くらいの価格レンジとなります。
坪600万円程度で湾岸エリアの優良中古マンションを買えるということで、成約のボリュームゾーンになってきているように感じます。
成約件数について
9月の成約件数は59件で先月比+13件とやや回復いたしました。
が、前年同月比でみると-45件ですので、流動性は半減です。
成約回転率も5.3%と引き続き低迷しており、非常に厳しい状況と言えます。
＜エリア別成約件数＞
豊洲エリア：17件（先月比-1件）
東雲エリア：8件（先月比+6件）
有明エリア：12件（先月比+2件）
勝どき/月島エリア：9件（先月比+3件）
晴海エリア：13件（先月比+3件）
どのマンションが特に売れたというトピックはなく、マンションあたり1件〜4件程度の成約件数となっており、49棟の中で16棟は成約件数が0件です。
個人的に気になるのは、晴海フラッグ板状の成約件数が8月、9月と成約が0件であることです。
※10月に入って成約が1件出ておりました。
晴海フラッグは坪500万円前半の割安感のある募集が増えてきました。
その状況下でも成約件数が伸びてこないとなると、なかなか厳しいものがあります。
SKYDUOの方は9月で3件の成約が出ました。
まだまだ物足りないものの、複数件成約が出ているのはよかったです。
成約回転率でみてもやはり中央区が苦戦しており、高グロス帯があまり動いておりません。
募集件数について
募集件数については先月比で+60件と爆発的に増加し、3ヶ月連続で在庫が増加傾向となります。
前月に引き続き、過去最高募集件数更新となります。
東雲エリアを除く全エリアで在庫増となります。
＜エリア別募集件数＞
豊洲エリア：174件（先月比+11件）
東雲エリア：89件（先月比±0件）
有明エリア：188件（先月比+8件）
勝どき/月島エリア：224件（先月比+14件）
晴海エリア：435件（先月比+27件）
在庫増が目立つのは晴海エリアです。
9月の在庫増加率ランキングトップ5は以下の通りです。
すべて中央区のタワマンです。
ドゥトゥール（75件）：+10件
パークタワー勝どき（60件）：+10件
SKYDUO（129件）：+8件
勝どきザタワー（62件）：+8件
晴海フラッグサンビレッジ（29件）：+7件
前回のコラムでも書きましたが、中央区の新築タワマン（豊海タワーとセントラルガーデン月島）に当選している方が、これ以上価格が下がると困るので売れる内に売りたいということで、引き渡しを待たずに早めに売りに出しているケースが目立ちます。
価格下落局面になると、未来の購入価格をロックされ、かつ金利も高くなりキャッシュフローも増えるという新築のデメリットが強く露呈しています。
無理して買い替えても苦しくなるということで、リビオタワー品川もそうでしたが、手付解除を選択する方もなかなか増えてきている印象です。
これだけ爆発的に募集が増えると、売却の難易度は極めて高いです。
買い替えの売却条件などで絶対に売らないといけない方は価格を下げてでも売り切るしかありませんが、そうでない方はわざわざこの一番売りにくいタイミング（過去15年振り返っても一番厳しい状況です）で売却に参入する必要もないと思います。
総論
レポートの通り、湾岸エリアは引き続き厳しい市況が続いております。
日々のニュースをみても、金利はまだ上がりそうな雰囲気です。
ただ、明らかに割安なお部屋が出ると、それは瞬間で成約に至っているという点で虎視眈々と今の市況を逆手にとって良い条件のお部屋を安く買おうとしている方々は存在します。
最近弊社で成約させて頂いた晴海のタワマンの購入者は、海外の法人で投資用での購入でした。
実需で購入検討中の方はライフプランが最優先ですから、買うタイミングをなかなか選べませんので、購入を検討されている方は常におります。
今の市況下で購入する時に意識をしてほしいことは「キャッシュフロー」です。
相場は上がったり下がったりするものですので、短期の値動きを過剰に心配する必要はないと思います。
5年〜10年スパンで保有していければ、残債は確実に減らせますし、また価格が上がっていくタイミングもくると思っています。
私の場合は、高い賃料を10年払い続けて損を確定させるよりも、未来はわからないけれどもコンクリート貯金をしていたいと思う派です。
長期で保有する上で一番大事なのは「キャッシュフロー」です。
経営も同じで、現金は血液です。
倒産する時は負債（含み損）が多くなったときではなく、キャッシュが尽きた時です。
今買う時は、「利上げを見込んでキャッシュフローまたは自己資金に余裕をもつこと」さえ守れば、あとはある程度時間が解決してくれると思っています。
高く買ってしまったかもと不安になっている方も多いかもしれませんが、長期スパンでどんと構えて住んでほしいと思います。
繰り返し申し上げておりますが、マンション購入は点で考えずに線で考えることが重要です。
買わないという選択をしても住まいの費用は発生するのですから、買った価格から上がるか下がるかを買う買わないの指標にすべきではないと思います。
湾岸エリアは近郊エリアと成約単価で比較しても、賃料とのバランスでみてもおすすめしやすくなっておりますので、ぜひ前向きに購入に向けて動いてほしいと思います！
今後も現場感とデータで、湾岸エリアの市況感をお伝えしていきますのでよろしくお願いいたします！
詳しくは、湾岸マンションアナリティクスをご覧ください。
【告知！第25回YouTubeライブ配信行います！お陰様でチャンネル登録3.5万人突破しました！】
日時：2026年10月10日（土）18時〜
＜テーマ＞
【LIVE配信】マンション価格の下落はいつ止まる!?最新の湾岸エリアの売買・賃貸市況を解説!!
↑↑ご視聴は上記YouTubeリンクより
1時間ほどのLIVE配信の中で、最初の40分で市況の分析をし、残りの20分は質疑応答で視聴者様のお悩みや疑問にお答えする時間にしようかと思っておりますので、お気軽にご参加くださいませ！
マンション購入・売却のご相談は以下よりお待ちしております！
是非お気軽にご相談ください！
＜ふじふじ太公式YouTubeはこちら！チャンネル登録よろしくお願いいたします！＞
チャンネル登録者数3.5万人突破！！
