【成約価格微増！在庫数増！】2025年10月迄の湾岸エリア最新市況分析レポート

こんにちは！
ふじふじ太です！

2025年10月までの湾岸エリアの最新市況をまとめましたのでご覧ください。

総評

成約価格微増（先月比+1.4%）
成約件数大幅増（前年同月比+64.9%）
募集件数増（先月比+3.2%）

10月の成約価格は微増傾向で、過去最高単価更新です。
特に豊洲エリアの価格上昇が目立ちます。

豊洲エリアに関しては、エリアナンバーワンのブランズタワー豊洲が伸びたというよりも、周りの築10~15年のマンションの価格伸びており、じわじわ底上げされてきております。

全体の在庫数は増加傾向であるものの、成約件数は90件超えと高水準をキープ。
前年同月比64%増と動きが止まっている雰囲気はありません。

​ ただ、直近の現場感としては全体的にやや動きが悪いと感じており、売れているマンションとそうでないマンションの差が明確になっている印象です。

新築の抽選、日経平均の乱高下、高市政権の方向性の見極めに加え、年末も近くなり色々と様子見をしている方も多いのかもしれません。

トピックとしては新築SKYDUOの募集増加が止まりません。
在庫数がSKYDUOだけで100件オーバーで、湾岸エリアの在庫増の一番の原因となっております。

来年に向けて今後さらに募集が増えていく可能性は十分考えられます。

大規模タワマンの多い湾岸エリアは市況に敏感に反応しやすいエリアだと思っております。

今後としては、11月中旬に迫るセントラルガーデン月島ザ・タワーの抽選後の動きに注目です。

湾岸エリアの解像度が最も高い情報をお届けできるように今後も動きを追っていきます。

湾岸エリア全体市況まとめ：湾岸マンションアナリティクスより一部抜粋

詳しい項目別詳細コメントは以下をご覧ください。

物件価格について

2025年10月の湾岸エリアの平均成約坪単価は680万円となり、前月比で+1.4%増と「微増傾向」ですが、過去最高単価更新となりました。

＜2025年10月エリア別成約単価（前月比）＞
豊洲：669万円（+2.4%) 2ヶ月連続上昇中
東雲：497万円（+0.1%) 4ヶ月連続上昇中
有明：606万円（+1.4%) 8ヶ月連続上昇中
晴海：694万円（+1.6%)
勝どき月島：860万円（-0.5%)

10月は特に豊洲エリアの価格が伸びてきております。
東雲、有明も手堅く価格が伸びており、江東区エリアはすべて過去最高単価更新中です。

豊洲エリアに至っては、ほとんどすべてのマンションで過去最高単価を更新中です。

一方で中央区の価格は直近数ヶ月は頭打ちになっている感は否めません。

現場感的にも、「このマンションのこのお部屋なんで決まってないんだろう？」というお部屋がちらほらあります。

江東区に比べて中央区はグロス価格もかなり高いということもあり、無理をせずに手堅く江東区を買っていくという判断をされている方が多いのかもしれません。

積極財政派の高市総裁が誕生して日経平均は大きく上がったことはプラス材料ではありますが、いよいよ新築転売規制がはじまり、住宅ローンの融資姿勢の変化、海外向け経営管理ビザの厳格化、そして外国人土地取得規制が行われるかどうかなど先行き不透明感は否めず、価格が下がるとは思えませんが今後湾岸マンション価格は上値は重くなりそうな気がします。

個人的には、今後円安・インフレの流れが止まるとは思えず、湾岸エリアの再開発の余地は日本屈指ということを考えると、都心・湾岸エリアのマンション価格上昇の流れは継続する可能性が高いと見ております。

今までのように1年間で20~30%上昇という訳にはいかないと思いますが、緩やかな上昇傾向が継続するのではないかとみております。

そうなると、短期的な価格上昇を狙う投資家勢（買取業者など）の参入障壁が高くなると予想されるので、私としては湾岸エリアの居住性の高さに再度スポットライトが当たってほしい、当てていきたいと思っております。

私は湾岸エリアが大好きですので、価格上がろうが下がろうか、「住む場所」としての湾岸エリアを今後も強くおすすめしていきます。

在庫数について

全体在庫数は699戸で、前月比+3.2%と「増加傾向」です。

以下、エリア毎のデータとなりますのでご覧ください。

＜2025年10月エリア別在庫数増減（前月比）＞
豊洲：127件（-3.1%）
東雲：50件（+11.1%）
有明：69件（±0%）
晴海：333件（+6.1%）
勝どき月島：120件（+1.7%）

在庫数でみると、豊洲エリアの在庫数が減少傾向で、セオリー通り豊洲の成約価格が上がっていることともリンクします。

豊洲エリアの中で大きく在庫数が減ったのは「スカイズ・ベイズ」です。
ここまで在庫が減ると、これからさらに価格が伸びそうな気がします。

今のトレンドある「立地より築浅」ということもありますが、豊洲6丁目の東京ガスの再開発の期待感が高まっているという点も関係しているかもしれません。

晴海エリアの在庫数が多いのはSKYDUOが原因です。
湾岸エリア全体の在庫数増の原因でもあります。

SKYDUOについては9月時点に比べて約3割増で、現在100件以上の募集があり、湾岸エリアで最も在庫が多いマンションです。

割安感のある新築マンションの宿命ですので、それほど驚きはありません。
このくらいは募集が出るだろうなとは思っていました。

まだ情報を寝かせているオーナーさんも多そうなので、これから年末に向けてまだ在庫が増えてもおかしくありません。

今出ている在庫はチャレンジ募集がほとんどですが、これだけ在庫が増えてくると何らかの理由で売却を急ぐ売主さんであればチャレンジしにくいので、買い手としてはむしろチャンスです。

これはSKYDUOに限らず、在庫が多い晴海エリア全体に言えそうです。
※ドゥトゥールはこの状況下でもよく売れています。

晴海エリアだけで湾岸エリアの在庫の約半数というのはなかなかのインパクトです。

東雲エリアはパーセンテージでみると大幅に在庫が増えてそうに見えますが、元々の募集数が少ないので、それほど在庫が増えているという感じではありません。

強いていうなら、Wコンフォートタワーズの在庫が増えており、強気価格のリフォーム済みの売主物件の在庫が増えております。

成約数について

成約件数は94件で、前年同月比 +64.9%となります。

＜2025年10月エリア別成約数（前年同月比）＞
豊洲：26件（+188.9%）
東雲：6件（-14.3%）
有明：17件（+240.0%）
晴海：31件（+72.2%）
勝どき月島：14件（-22.2%）

＜エリア毎の10月成約回転率（対在庫数比）＞
豊洲：20.4%
東雲：12%
有明：24.6%
晴海：9.3%
勝どき月島：11.6%
全エリア：13.4%【前月15.3%】

成約件数、在庫回転率でみても豊洲・有明エリアがよく売れていることがわかります。

先月に続き、江東区の方は活発で、中央区の方はやや動きが鈍い傾向は継続しております。

特に晴海エリアは成約件数自体はそれなりにあるものの、在庫が非常に多いにも関わらず成約件数はそれほど多くない点（成約回転率が一桁台という点）がやや気になります。

今の状況下でも、パークタワー勝どきとドゥトゥールは成約件数がそれほど衰えておらず、駅近・築浅マンションの強さを感じます。

特にドゥトゥールに至っては、坪800万円クラスまで価格が上昇している中で、在庫も減少しているので、今後まだ価格が上がりそうな雰囲気です。

セントラルガーデン月島ザタワーの抽選が終わってから、晴海エリアのタワマンの成約件数がどのくらい伸びるかに注目です。

詳しくは、湾岸マンションアナリティクスをご覧ください。
近くシステムをより強化する予定ですのでお楽しみに！

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◼︎湾岸市況分析（20分）
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◼︎質疑応答（15分）

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