【2ヶ月連続在庫数大幅増！成約数減！18ヶ月連続成約価格上昇中！】2024年9月迄の湾岸エリア最新市況分析レポート

こんにちは！
ふじふじ太です！

2024年9月までの湾岸エリアの最新市況をまとめましたのでご覧ください。

結果として、

在庫増加継続！当社観測史上最大値を記録！
成約数は前年同月比で3割減！
成約価格は18ヶ月連続で上昇中！

全体論としては、成約が少なく在庫が増えてきているということですから、市況の過熱感はやや落ち着いてきたように見えます。

その要因ですが、現場の肌感覚として、今月10月は湾岸で話題の新築の抽選が重なるという点で「抽選結果待ち」の方が多いという点が大きいです。

なんだか数百倍というすごい倍率が出ていましたね。
相場より高い中古を買うなら割安新築待ちたいという方が多いのでしょう。
まあ当然と言えば当然です。

ライバル達が待ちの姿勢で選択肢が多い今こそ中古購入のチャンス！
市況の先行き不透明感が出てきて決断のハードルがやや上がってきたからこそ、ここで決断できるかが分かれ道です。

オリンピック前のみんなこれから下がると思っていた時を思い出します。

新築チャレンジされている方はここまできたら新築待ちで良いと思いますが、湾岸中古限定検討の方は迷わずいきましょう。

誰が首相になろうが湾岸エリアの住みやすさと将来性は揺るぎないと思っている派です。
金利上がる前に変動金利でがんがん残債減らせるのが中古の良さですね。

情報が透明化し、将来不安が増せば増すほど二極化傾向が強くなり、より安定資産とみなされている都心部一極集中傾向が強くなるでしょう。


そうなれば、居住性よし、将来性よし、話題性よし、流動性よし、都心部に近い、そして都心部よりはまだ買いやすい湾岸タワマンが選ばれやすくなる未来もあるのではないかと予想しています。

湾岸エリア全体市況まとめ：湾岸マンションアナリティクスより一部抜粋

物件価格について

2024年9月の湾岸エリアの平均成約坪単価は594万円となり、前月比で2.4%増と「上昇傾向」となります。

＜2024年9月エリア別成約単価（前月比）＞
豊洲：565万円（+0.1%) 10ヶ月連続上昇中
東雲：437万円（+2.9%) 5ヶ月連続上昇中
有明：504万円（+3.9%)4ヶ月連続上昇中
晴海：584万円（+0.3%)4ヶ月連続上昇中
勝どき月島：742万円（+3.1%)4ヶ月連続上昇中

ご覧の通り、全エリアで価格上昇中です。

エリアの上昇率をみてみると、相変わらず今旬の勝どきエリアは強いものの、最近は「東雲・有明」エリアの上昇率が高いことに注目です。

言い換えると、今まではイケイケどんどんの市況でエリアナンバーワンマンションがより高値で売れ、高額帯のマンションががんがん売れて上値を引き上げておりましたが、直近の動きとしては上値が引き上げられているというよりも、湾岸エリアの底上げの傾向が強かったように思います。

8月以降は金利上昇の影響もあり、やや先行き不透明感が強まったのは事実です。
そうなると、やはり多少無理はしにくくなるものです。

無理して豊洲や晴海ではなく、もう一段安く買える「東雲・有明」エリアのマンションにシフトされる方が増えてきている結果かもしれません。

東雲はほぼ豊洲のようなものですし、有明はまだ再開発の期待が高いので、資産性重視の方からも選ばれております。

長らく湾岸市況を追っていますが、価格上昇の要因として、「上値が伸びるタイミング」と、「底上げされるタイミング」の2パターンあることがわかります。

市況が良い時は上値が伸び、警戒感が高まってくると底上げされるように見えます。

在庫数について

全体在庫数は534戸で、前月比+10.6%と「2ヶ月連続大幅在庫増」です。

先月に引き続き大幅在庫増です。
当社計測史上最大の在庫数となりました。

以下、エリア毎のデータとなりますのでご覧ください。

＜2024年9月エリア別在庫数増減（前月比）＞
豊洲：99件（+23.8%）
東雲：45件（+15.4%）
有明：52件（+6.1%）
晴海：208件（+6.1%）
勝どき月島：130件（+9.2%）

ご覧の通り、先月に引き続き全エリアで在庫増となっております。

細かくみてみると、各エリアを代表するエリアナンバーワンマンション、またはそれに類するマンションの在庫が増えておりました。

具体的に挙げるとすると、ブランズタワー豊洲、アーバンドックパークシティ豊洲、パークタワー東雲、シティタワーズ東京ベイ、パークタワー勝どき等です。

これらのマンションはエリアを代表するマンションですが、さすがに募集価格が高すぎるのか動きが鈍くなっているように見えます。
非常に強気な価格設定が目立ちます。

相場で売れていない訳ではなく、あまりにも募集価格と成約価格の乖離が激しく、市況の警戒感が高まった背景もあり買い手がついてこれなくなってきているのでしょう。

今後在庫増が継続するなら、これからの高額帯のマンションは一旦踊り場か微増傾向にトーンダウンする可能性が高いです。

今までのように1年で3割上がるような価格上昇は今後期待しにくいように思います。

成約数について

成約件62件で、前年同月比 -34.0%となります。
募集件数と比較すると、成約件数は少ない水準です。

＜2024年9月エリア別成約数（前年同月比）＞
豊洲：11件（-50.0%）
東雲：6件（-25.0%）
有明：14件（-12.5%）
晴海：16件（-46.7%）
勝どき月島：15件（-16.7%）

全エリアで成約数は減少傾向です。

＜エリア毎の9月成約回転率（対在庫数比）＞
豊洲：11%
東雲：13.3%
有明：26.9%
晴海：7.6%
勝どき月島：11.5%
全エリア：11.6%

湾岸エリアの成約回転率は平均すると毎月20%前後くらいが多いのですが、それが半分に落ち込んでおります。

先月のコラムでもお伝えした通り、新築抽選待ちの方が多いという理由であれば、9月の成約も落ち込むと予想しておりましたので、それほどサプライズでもありません。

もっというと、豊海の抽選は早々に終わりましたが、豊海よりもスカイデュオの抽選に申し込んでいる方の方が多いです。

スカイデュオの抽選が10月21日ですから、おそらく10月の成約数も落ち込むでしょう。

成約数が回復してくるとすれば今年の11月以降ではないかと予想しております。

もし11月以降も成約数が上昇してこなければ、久しくなかった相場付近で買えるチャンス（一時的な買い手市場）が到来する可能性が高いです。

私の知る限り、相場で買えるチャンスは2022年3月〜6月以来です。

総評

市況全体としてはやや落ち着いてきました。

要因としては繰り返しになりますが「新築抽選待ち」の方が多いからだと思いますので、嵐の前の静けさという感覚です。

ただ、もちろんそれだけでなく金利上昇不安や新総理になったことで日本全体の先行き不透明感が増したという要因も少なからず影響はしているでしょう。

こういうタイミングになると、「これから暴落するぞ！」と煽る人たちも増えてきたように思いますが、私はそれでも湾岸エリア、湾岸マンションの未来は明るいと思っています。

それは短期的に価格が上がるとか下がるとかそういう話しではなく、湾岸エリアの住みやすさや将来性は揺るぎないからです。

長期的な視点でみると、まだ価格が上がる余地は十分あると思っております。
※あくまで個人の見解で、値上がりを保証するものではありません。

築地の再開発、新築マンション、オフィスビル、りんかい新線など、これから生活利便性がさらに向上する開発が多数控えているというのは大変心強いですね。

将来不安が高まったとしても、子育てのしやすさと都心への近さと流動性の高さを理由に、湾岸エリアはこれからも日本人の若いエリートパワーカップル層に選ばれ続けるでしょう。

都内で働く若い購入者層に選ばれやすいというのが、湾岸エリアの底堅さの根幹です。

マンションを資産形成のひとつという考え方が一般化してくれば、さらに人気が高まってもおかしくありません。
どうやらまだタワーマンション嫌いの方が大半を占めるという記事もあるようですから、まだ伸びしろはあると思います。

ただ、今までのような1年で3割価格が上がることを期待して湾岸タワマンを買うのはやめた方が良いです。

絶対ないとは言い切れませんが、今は短期的な大幅値上がりを期待するフェーズではないと思うので、投資家の参入も一部減ると考えると、急行運転から通常運転に戻る可能性が高いです。

投資家の参入が減っていけば実需の方が買いやすくなるということですから、気に入った物件があるなら迷わず買いましょう！

今後は上値が伸びにくくなり、底上げされるフェーズとみるなら、エリアナンバーワンマンションに無理してこだわる必要はなく、金利が上がっても耐えられる堅実な予算設定でエリア内の築15~20年前後のタワマンを買うという選択肢も大いにありです。

上記ご参考にして頂き、後悔のない決断をして頂ければと思います！

湾岸エリアの現場の取引の過熱度は、こちらのコラムや湾岸マンションアナリティクスを見れば一目瞭然です。これが現場の事実ですので、ファクトチェックにお役立てください。

【告知！YouTubeライブ配信行います！】

ふじふじ太公式YouTubeチャンネルがついに始動いたしました！
第一回目の動画はライブ配信です！

＜テーマ＞
〜2024年9月湾岸エリアの最新市況分析〜
在庫増加中！？今後価格は上がるのか？下がるのか？湾岸のプロが徹底解説 参加URLは以下より↓↓ 
https://www.youtube.com/live/Tn0U7GiSQ84

このコラムの内容をより深掘りするようなイメージで配信を行います。

1時間ほどのLIVE配信の中で、最初の30分で市況の分析結果を共有し、残りの30分は質疑応答で視聴者様のお悩みや疑問にお答えする時間にしようかと思っておりますので、お気軽にご参加くださいませ！

今後月イチでライブで湾岸の最新市況をお伝えしながら、月2本（？）くらいのペースでオンデマンド配信を行う予定ですので是非チャンネル登録よろしくお願いいたします！

念願の自社チャンネルなので、今後コラボなどもがんがんやっていこうと思います！

本日は以上となります。
ご講読頂きありがとうございました！

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