【募集件数大幅減少！】2025年8月迄の湾岸エリア最新市況分析レポート

こんにちは！
ふじふじ太です！

2025年8月までの湾岸エリアの最新市況をまとめましたのでご覧ください。

総評

募集件数大幅減！
成約価格ほぼ横ばい！
成約件数は順調に推移！

全体的に動きをみていると、8月は成約件数が増えて在庫が減ったものの、成約価格はあまり変わらなかったということは、8月は比較的相場付近での成約が多かったと言えます。（もちろん例外もあります）

在庫件数が大幅に減りはしましたが、推移をみるとまだまだ在庫は多い水準です。

内見は入るけれどもなかなか思った価格で売れないというオーナー様も多かったのではないでしょうか。

昨年に比べると物件価格の上昇のペースは間違いなく落ち着いてきておりますので、早めの売却を希望されている方は、あまり高値で粘り過ぎない方が良いかもしれません。

一方で、まだ売却期間に余裕があるという方はそれほど焦る必要はないと思います。

最新の現場感としては、築浅高額物件がここにきてまた動き始めていることを実感しています。

まさに昨日石破首相の辞任会見があり大幅に日経平均株価が上昇しました。
9月は晴海フラッグT棟の引き渡しも控えていますので、これから本格的に動きがありそうな予感がします。

新築転売住戸の在庫が増えて供給過多になるという意見もありますが、おそらく需要の方が強いと思われます。

今、「湾岸の築浅タワマンを買えるなら買いたい」という方は世間の想像以上に多いです。

トータルではまだ価格上昇圧力が強いように思いますので、ご購入をご検討されていらっしゃる方はまだ在庫が多い内に早めにご購入されることをおすすめいたします。

金利上昇リスクがある中でも、湾岸エリアのマンションはよく売れており価格も上がってきております。

詳しくは以下動画も参考にされてみてください。

詳しいデータは後述コラムをご覧ください。

湾岸エリア全体市況まとめ：湾岸マンションアナリティクスより一部抜粋

物件価格について

2025年8月の湾岸エリアの平均成約坪単価は669万円となり、前月比で-0.6%増と「ほぼ横ばい傾向」となります。

＜2025年8月エリア別成約単価（前月比）＞
豊洲：628万円（-2.4%)
東雲：485万円（+2.9%) 2ヶ月連続上昇中
有明：578万円（+2.4%) 6ヶ月連続上昇中
晴海：686万円（-1.2%)
勝どき月島：861万円（-1.4%)

前月に引き続き価格を押し上げているエリアは「東雲・有明」エリアでした。

湾岸エリアの中でも比較的安く買えるエリアということで人気が高まっているのは現場でも感じます。

さらに深掘りをすると、エリアナンバーワンの築浅マンションが上値を引き上げているという訳ではなく、築15年前後の中古マンションの価格の上昇が目立ちました。

有明エリアで具体例を挙げると、ブリリア3兄弟（マーレ・スカイ・シティタワー）の価格上昇が著しいです。
オリゾンマーレはガレリアグランデの価格も上がってきており、まさに「底値が引き上げられているフェーズ」と言えます。

価格上昇には「順番と時間差がある」ということがよくわかります。

有明エリアナンバーワンのシティタワーズ東京ベイは、昨年の値上がりが凄まじかったということもあり、ややペースダウンしているように見えます。

当マンションはまだ住友不動産さんが未入居で販売しているお部屋もあり、中古価格はその条件に依存すると言っても過言ではありません。

そういう意味では、最近デベ分譲未入居部屋の引き渡しが2026年4月から2027年4月に延長された影響は軽視できません。

実際に9月に入ってから急に同マンションの中古物件の動きが活発になってきておりますので、さらに有明エリアの上値も伸びそうな雰囲気を感じております。

在庫数について

全体在庫数は642戸で、前月比-6.8%と「大幅減少」です。

以下、エリア毎のデータとなりますのでご覧ください。

＜2025年8月エリア別在庫数増減（前月比）＞
豊洲：143件（-4.7%）
東雲：44件（-15.4%）
有明：76件（-9.5%）
晴海：277件（-1.1%）
勝どき月島：102件（-17.1%）

在庫数は全エリアで減少いたしました。
エリア合計で5%以上在庫が減るのはなかなか珍しいです。

特に、「東雲・有明・勝どきエリア」の在庫減が目立ちます。

私が兼ねてから何度もおすすめしていたプラウドシティ東雲キャナルマークスは一時在庫数がゼロになるという非常に珍しい事態も発生いたしました。

ブランド築浅マンションで在庫がゼロになるのは非常に珍しいです。

タワマンではないとはいえ、豊洲駅徒歩10分の築浅プラウドシリーズが坪500万円台前半〜中盤で買えるというのはやはり割安感がありましたね。

他に在庫が急激に減少しているマンションは「勝どきザ・タワー」「THE TOKYO TOWERS」です。

上記、勝どきザ・タワーの市況グラフをご覧の通り、今年の4月時点と比較すると4割減となっております。

在庫が減るということは、需給バランスの点でも価格上昇圧力が高まっていると言えますので、東雲・有明・勝どきエリアで相場に近い物件を買うのはなかなか難しいかもしれません。

相変わらず晴海エリアの在庫数は多いのですが、深くみていくと、在庫が増えているマンションとそうでないマンションがあります。

ざっくりいうと、晴海フラッグ（板状棟・T棟）の在庫が増えており、それ以外のマンションは在庫数が減っています。

晴海フラッグは今月9月にはいよいよT棟の引き渡しが控えているということで、一旦内見待ちの様子見の段階に入っているように見えます。

T棟の内見がスタートすると、また動き出しそうな気配があります。
T棟をみてから、価格差を考慮してやっぱり板状棟で良いという方もいらっしゃると思います。

よって、板状棟をご検討されている方は、T棟の引き渡しが始まる前に早めに動かれた方が良いかもしれません。

成約数について

成約件数は91件で、前年同月比 +65.5%となります。

＜2025年8月エリア別成約数（前年同月比）＞
豊洲：22件（+83.3%）
東雲：11件（+57.1%）
有明：14件（+40.0%）
晴海：25件（+31.6%）
勝どき月島：19件（+171.4%）

＜エリア毎の8月成約回転率（対在庫数比）＞
豊洲：15.3%
東雲：25.0%
有明：18.4%
晴海：9.0%
勝どき月島：18.6%
全エリア：14.1%【前月11.7%】

成約件数は前年同月比で見ると全エリアで大幅上昇です。

8月は取引件数が減ることが多いのですが、前月と比較しても取引件数が増えており、成約回転率も上昇している点では、非常に湾岸エリアは活況であったと言えます。

マンション価格が高止まりしている中でも、動いている方は動いているということですね。

成約回転率でみると特に「東雲・有明・勝どきエリア」がよく取引されていたことがわかります。
在庫数が大幅に減少したエリアであり、納得感のあるデータです。

詳しくは、湾岸マンションアナリティクスをご覧ください。
近くシステムをより強化する予定ですのでお楽しみに！

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日時：2025年9月12日（金）18時〜

＜テーマ＞

【LIVE配信】NYダウ•日経平均株価が最高値更新!!その中で湾岸エリアの価格はどのように動いたのか??

↑↑ご視聴は上記YouTubeリンクより

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