【成約価格は踊り場】2026年4月迄の湾岸エリア最新市況分析レポート

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2026.05.14

こんにちは！
ふじふじ太です！

2026年4月までの湾岸エリアの最新市況をまとめましたのでご覧ください。

総評

成約価格：坪682万（先月比+0.9%）
募集価格：坪806万（先月比-1.1%）
成約件数：61件（前月比+3件）
募集件数：991件（先月比+28件）

成約価格は前月比+0.9%の上昇で、上がったり下がったりの踊り場の状況が継続しています。

エリア別では豊洲と東雲は上昇、晴海は横ばい、勝どきと有明が下落という形です。

個別でみると価格のボラティリティが大きいと感じるものがちらほらありますが、理由としては成約件数が全体的に減っていてサンプル数が減少していること、その中で売却期限が迫っていたのかかなり割安に成約されているお部屋があるということで、その影響がデータに強く出てしまっているように思います。

よって、価格のボラにそれほど一喜一憂せず、全体のおおまかな流れと需給バランスを読むようにデータを見ることがおすすめです。

募集価格については全エリアで下落です。

チャレンジ募集が徐々に減ってきていることがわかり、これは現場感とも一致するところです。

今チャレンジ募集をしてもなかなか決まりにくいというのは肌感としても感じるので、早めに売りたいと考えている売主さんはプライシングには要注意です。

他会社と査定額で比較されることもありますが、媒介が欲しいのか驚くほど強気で査定する会社さんもまだ多いです。
私も日々現場で試行錯誤の連続ですが、最近思うのはとにかく価格を下げれば良いというものでもない気がします。

成約件数は前月比で＋3件と微増ではあるものの、前年同月比では-11件ですので、まだまだ物足りないなというのが正直な感想です。

エリア別にみると、中央区の方の成約件数が伸びていて、江東区の方が減少しております。

これは売主さんの売り出し姿勢による違いも大きいでしょう。
中央区、特に晴海エリアは在庫が非常に多いということで、相場通り〜やや割安感のある募集も増えております。
一方、江東区の方は比較的まだ強気です。

割安感のあるお部屋は着実に売れており、晴海の在庫もついに減少に転じたことから、現場感としてもデータとしても、徐々に相場を持ち直していく気配を感じています。

よって、はずれ値のような割安物件を掴む機会は徐々に減っていくでしょう。

とはいえまだまだ在庫が多いことは変わらず、需給バランスでみると供給過多の売り圧力が強い状況ですので、価格としては調整局面が継続する可能性が高いです。

在庫数は全体でみると28件増加で、在庫の増加が止まりません。
ただ、今までとはちょっと様子が異なります。

今まで在庫を爆発的に増やしていた晴海エリアの在庫が8ヶ月ぶりに減少に転じ、今までそれほど在庫増を問題視していなかった豊洲エリアと有明エリアの在庫が目に見えて増えてきました。
特に有明エリアの在庫増が著しいのが気がかりです。

私の感覚ですが、晴海エリアの需給バランスの崩れから始まり、その影響が徐々に近隣エリアまで広がってきたというタイミングで、晴海エリアが持ち直してきたという時間軸に見えます。

一番の悩みの種であったSKYDUOが9ヶ月ぶりに大幅に在庫が減少したことも個人的には大きなニュースです。

逆に見ると晴海エリアの市況が持ち直せば、湾岸エリア全体へ及ぼす影響も弱まるので、晴海エリアの市況の動きには今後特に注目していきたいと思います。

さて、次はマクロの視点でみてみます。
GW明けから恐ろしいくらい日経平均株価が上昇しました。

さらに戦争の終結期待も高まれば、消費者態度指数も徐々に改善していくのではないかと思っております。

ただ、今までのように株価と連動して不動産価格の上値が急騰するかというと、現場感的には今の所あまりそう感じないというのが本音です。

お問い合わせが増えている実感は今の所感じておらず、金利上昇を背景に実需層の方々は手堅い予算感でライフプランを設計せざるを得ず、そもそも住宅ローンの上限も圧迫され始めているからです。

今後大きく価格が上がるとするなら、円安や株価上昇の恩恵を受けている海外・国内投資家が動き出せばあり得ますが、投資用ローンの縮小と排他的な政治背景を鑑みると、それもあまり期待しにくいです。

ゼロという訳ではありませんが、過去数年のように殺到するような状況にはなりにくそうです。

そういう意味では、「実需が買いやすくなるように海外・国内投資家層を排除してマンション価格高騰を抑える」という民意に対する国策については成功しているように見えます。

あとは、個人的には実需の方がより安心して買いやすくなるような新たな施策が出てくることに期待しています。

ナフサショックもあり今後は新築ではなく中古取引が主流になるとすれば、新築ばかりの税制優遇の体制を徐々に中古優遇を厚くする方へシフトする可能性は十分考えられます。

が、兎にも角にも賃上げができるかが一番のポイントだとは思います。
資本主義をより強く実感する今日この頃です。

※詳細データはシン・湾岸マンションアナリティクスをご覧ください

fj-realty.co.jp/analytics

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詳しい項目別詳細コメントは以下をご覧ください。

成約価格について

2026年4月の湾岸エリアの平均成約坪単価は682万円となり、前月比で+0.9%上昇で、まさに踊り場です。

＜2026年4月エリア別成約単価（前月比）＞
豊洲：716万円（+1.0%) 8ヶ月連続上昇中
東雲：503万円（+1.4%)
有明：620万円（-2.4%)
晴海：695万円（±0%)
勝どき月島：817万円（-5.1%)

豊洲エリアは8ヶ月連続で成約価格上昇中ではあるものの、豊洲エリアのマーケットリーダーであるブランズタワー豊洲にややブレーキがかかってきている点は否めません。成約件数がかなり落ち込んでいる点も気がかりです。

在庫も増えており、現在募集中のお部屋を見ても、比較的割安感があっても決まっていないお部屋も見受けられます。

この傾向は実はブランズタワー豊洲に限った話しではありません。

各エリアのトップランナー達がやや息切れ感が強いです。

その理由はやはり先高観の減少と、金利増加懸念によってなるべく予算を抑えて買おうとする心理が強くなっているためでしょう。

パークタワー勝どき、ドゥトゥール、シティタワーズ東京ベイが現在似たような動きとなっております。

最近の傾向として、募集価格よりも大幅に値下げをして成約となっている例が増えているように感じます。

17000万円で募集しているものが15000万円で決まっているなど、1000万円単位で指値が通っており、特に在庫が多い中央区の方が顕著です。

先月は特に勝どきエリアで大幅値下げをして決まっている時例が多かったので、その影響もありデータ上かなり価格が下がってしまっております。
ザトウキョウタワーズで坪600万円以下の成約が複数ありました。

募集期間が長引いて、かつ売却期限が迫ってくると、大きく下げてでも早く売りたいという心理が強くなるものです。
期限が迫って狼狽売りは勿体無いので、それなら募集価格でチャレンジしすぎずに適正でしっかり募集された方が良いと思います。

逆に買い手からするとこれは相場〜割安で買えるチャンスでもあります。

何度も繰り返し伝えておりますが、再開発の期待含めて長期視点では湾岸エリアの需要は底堅いと思っています。

・中長期視点で住む前提のお部屋（5年以上）
・無理のないキャッシュフロー

上記条件が整うなら、個人的には迷わずGOです！

そういう物件に巡り会えるかは運の要素も強いですが、まずは動かないとそういうお部屋には出会えませんので、是非今こそ行動してほしいと思います！

募集価格について

2026年4月の湾岸エリアの平均募集坪単価は806万円となり、前月比で-1.1%です。

＜2026年4月エリア別募集単価（前月比）＞
豊洲：783万円（-1.3%)
東雲：555万円（-1.1%)
有明：701万円（-0.7%)
晴海：837万円（-0.8%)
勝どき月島：947万円（-1.6%)

さらに、エリア別で成約価格と募集価格の差をまとめてみました。
成約価格に比べて募集価格が何%高いのか、エリア別にみていきましょう。

＜2026年4月エリア別募集価格と成約価格の差（前月比）＞
豊洲：9.3%（-2.5ポイント)
東雲：10.3%（-2.8ポイント)
有明：13.0%（+1.9ポイント)
晴海：20.4%（-1.0ポイント)
勝どき月島：15.9%（+4.2ポイント)

有明と勝どきは成約価格が下がったことから、募集/成約価格差が逆に開いておりますが、全エリアで募集価格は下落傾向です。

個別案件を切り取れば成約価格が下がってしまっている例も当然ありますが、データの通り成約価格はそれほど暴落しているとは言えず、下落が目立つのはデータ上では募集価格の方です。

募集価格は6ヶ月連続減少中ですが、それでもまだ成約価格より10%ほど高値で募集しているエリアが多いです。

今の調整局面が続くと、募集価格はまだ下がる余地があると言えます。

晴海については20%ほど募集と成約に乖離があるので、適正価格に近づくだけで暴落と今後も騒がれると思いますが、データソースをきちんと把握して市況をみて、フェイクニュースに騙されないようにしてください。

在庫数について

全体在庫数は991戸で、前月比+28件と「増加」です。

以下、エリア毎のデータとなりますのでご覧ください。

＜2026年4月エリア別在庫数増減（前月比）＞
豊洲：167件（+16件）
東雲：65件（-6件）
有明：164件（+19件）
晴海：416件（-7件）
勝どき月島：179件（+6件）

相変わらず晴海エリアがぶっち切りで募集件数が多いですが、ついに晴海の在庫が減少に転じました。

SKYDUOの在庫減少はグッドニュースですが、気になるのは晴海ナンバーワンのドゥトゥールの在庫が増えてきている点です。

また、豊洲と有明エリアの在庫がいずれも6ヶ月以上連続で在庫が増加傾向です。

特別どのマンションの在庫が大幅に増えているという訳ではなく、どのマンションも満遍なくじわじわ在庫が増えております。

晴海を震源地としたの大量供給のインパクトが、徐々に湾岸エリア全体に広がってきているように感じます。

東雲エリアの需給は相変わらず安定しており、さすがという他ありません。

成約数について

成約件数は61件で、前月比 +3件と「微増」なります。

＜2026年4月エリア別成約数（前月比）＞
豊洲：10件（-1件）
東雲：5件（-2件）
有明：10件（-4件）
晴海：24件（+5件）
勝どき月島：12件（+5件）

＜エリア毎の2026年4月成約回転率（前月比）＞
豊洲：5.9%（-1.3ポイント)
東雲：7.6%（-2.2ポイント)
有明：6.0%（-3.6ポイント)
晴海：5.7%（+1.3ポイント)
勝どき月島：6.7%（+2.7ポイント)
全エリア：6.1%（+0.1ポイント)

成約件数については3月とほぼ同水準でした。
3月は成約件数が少ないなーと思っていたので、4月はもっと成約件数が増えるかと思っていたのですが、そうでもなかったです。

成約件数の少なさからみても、湾岸エリアの市況は苦しい状況が続いていると言えます。

エリア別にみると、中央区の方が成約件数が多かったです。
これは前段でも触れましたが、在庫の多さから大幅指値を飲んで成約している事例が増えているからだと考えております。

江東区の方は中央区ほど需給が崩れていないので、今の段階で大幅指値は通りにくいでしょう。

そういう意味では、今割安感のある部屋を狙って買いたいと考えている方は、江東区よりも中央区の方が狙いやすい市況であると言えます。

今回のアメリカ/イラン戦争をきっかけに、新規供給がペースダウンすればするほど中古取引が加速すると予想しています。

様々な見解はありますが、湾岸エリアはほぼ都心と言っても過言ではない立地、ハイグレードで優良中古が豊富であること、再開発の期待値、投資マネーの流入のしやすさから、今後も底堅い住宅需要があると個人的には考えております。