【4ヶ月ぶりに募集数減少！】2025年7月迄の湾岸エリア最新市況分析レポート

こんにちは！
ふじふじ太です！

2025年7月までの湾岸エリアの最新市況をまとめましたのでご覧ください。

総評

成約価格微増！
募集数4ヶ月ぶりに減少！
成約件数横ばい！

成約価格は微増傾向であるもののほぼ横ばいです。
成約件数については、例年夏場の7,8月は成約件数が減少傾向にある中ですが、前年同月比で見るとよく売れていると言えます。

一番のトピックとしては、募集件数が4ヶ月ぶりに減少に転じました。
それでも相対的に募集件数は非常に多い水準ですので、選択肢は多いという意味では購入のチャンスと言えます。

価格上昇の勢いはペースダウンしてきておりますが、今も現場では強気募集が多く、需給バランスは高値圏で拮抗している状況（やや売主優位）です。
拮抗しているという点では適切な市場と言えます。

湾岸エリア内でも売れる物件が二極化しており、「築浅エリアトップマンション」と「築20年前後の割安感のあるマンション」の価格が上昇傾向で、湾岸のボリュームゾーンである築10年〜15年前後の物件はやや停滞しているイメージです。

現場感としては去年に比べて「買い手の警戒感の高まり」を感じます。

金利上昇、世界経済停滞リスク、日本国内の不安定な政治情勢、外国人土地取得規制や転売規制など自由取引の一部制限の可能性など、先行き不透明感が高まっているのは事実でしょう。

あまりにも高騰したマンション価格に対する嫌悪感だけで購入を諦めている方も増えている印象です。

一方で、だからこそ今買わなければもう湾岸でマンションを買えなくなるということでリスクを負ってでも買おうとされる方も多数おります。
金利上昇局面だからこそ、今買うという判断をされています。

その理屈ですが、

湾岸エリアの場合は購入者のバリエーションが豊富で需要が強いことから、金利が上がっても今のところ実績としてマンション価格は下がっておりません。

一方で金利が上がるとローンの審査金利が上がり、新規借入額が減るため、選べるお部屋の選択肢が減るということになります。

よって、今が一番良い条件でマンションを選べるということですので、今買いたいという発想になる訳です。
買った後に徐々に支払い額が上がることはリスクですが、それは覚悟の上で買います。

今買おうとするのは相当な胆力が必要だとは思いますが、まだまだ様々な再開発を控えている湾岸の未来は明るいと私は思っていますので、買える与信があるなら今こそ勇気を出して決断をしてほしいと思います！

現在ご売却を検討中の方は、世間の風評に流されないことです。
売る理由がないなら売らなくていいです。

最近も「半年前に某不動産会社に今がピークだと言われて売却してすごく後悔しています。毎日スーモを見て悲しい気持ちです。賃貸住んでてもったいないです。買えなくなりそうなのでまた買いたいです。」という相談があり、私もなんとも言えない気持ちになりました。

もちろん先のことは誰にもわかりませんが、投資家でもない限りは、ライフプランに沿った必要性に応じて購入・売却の判断をすることが最も後悔がないと思います。

詳しくは後述コラムをご覧ください。

湾岸エリア全体市況まとめ：湾岸マンションアナリティクスより一部抜粋

物件価格について

2025年7月の湾岸エリアの平均成約坪単価は673万円となり、前月比で+0.4%増と「微増傾向」となります。

＜2025年7月エリア別成約単価（前月比）＞
豊洲：643万円（+0.2%)
東雲：471万円（+2.7%)
有明：564万円（+3.3%) 5ヶ月連続上昇中
晴海：694万円（+1.0%) 8ヶ月連続上昇中
勝どき月島：873万円（+1.5%)3ヶ月連続上昇中

エリア別にみると、全エリアで価格上昇を記録しています。

その中で上がり幅が大きいのは「東雲・有明エリア」でした。

年初で今年は底上げの年と予想しておりましたが、湾岸エリアの中でも割安感のあった東雲・有明エリアが徐々に成約価格を伸ばしてきております。

その中で価格上昇が際立つのは、意外にも築20年前後のマンションでした。
例えば、オリゾンマーレ、ガレリアグランデ、アップルタワー東京キャナルコート、ビーコンタワーレジデンス、Wコンフォートタワーズなどの湾岸エリアでは築年数が古い部類のマンションの価格が伸びてきております。

豊洲エリア4丁目もスターコート豊洲、東京フロントコート、プライヴブルー東京も同様に高単価な成約が目立ちます。

築浅マンションがあまりにも価格が高騰したことで、エリア内格差が広がり、それが徐々にまた縮まってきている形です。
価格上昇には時間差があるということがよくわかります。

また、上記のマンションは再販物件（大規模リフォーム）も混じっているため、価格が伸びているという背景もあります。
大規模リフォーム物件に至っては、エリア内の築浅マンションに迫る単価で取引されている事例も少なくありません。

おや？果たして築年数とは一体。。。

在庫数について

全体在庫数は689戸で、前月比-3.4%と「一転減少」です。

以下、エリア毎のデータとなりますのでご覧ください。

＜2025年7月エリア別在庫数増減（前月比）＞
豊洲：150件（-2.6%）
東雲：52件（+6.1%）
有明：84件（-3.4%）
晴海：280件（-2.4%）
勝どき月島：123件（-9.6%）

東雲エリア以外のエリアで在庫が減少しました。

東雲エリアの在庫が増えてた原因はWコンフォートタワーズでした。
Wコンフォートタワーズは広い部屋が多くリフォーム済みの再販物件も増えたことから、募集価格がかなり強気なものが多くなっております。

一方で大幅に在庫を減らしたのは勝どき月島エリアでした。
ザトウキョウタワーズ、勝どきザタワー、パークタワー勝どきの在庫がかなり減っております。

勝どき・月島エリアは話題の新築マンションが複数あるため、まずは手堅く近隣中古で購入される方も多い印象です。

特に一次取得者の方はセントラルガーデン月島ザタワーに期待するよりも、早めに中古を買われることがおすすめです。

今後さらに注目度が高まるエリアになることは間違いないので、まだ在庫が多い今がチャンスです。
うかうかしていると新築買えなかった勢がまた流れ込んできて、どんどん手が届かないところにいってしまうかもしれません。

成約数について

成約件数は81件で、前年同月比 +17.4%となります。

＜2025年7月エリア別成約数（前年同月比）＞
豊洲：17件（+6.3%）
東雲：11件（+175.0%）
有明：17件（+142.9%）
晴海：18件（-5.3%）
勝どき月島：18件（-21.7%）

＜エリア毎の7月成約回転率（対在庫数比）＞
豊洲：11.3%
東雲：21.1%
有明：20.2%
晴海：6.4%
勝どき月島：14.6%
全エリア：11.7%

相対的に東雲・有明エリアがよく売れていることがわかります。
成約回転率も上記2エリアだけは20%を超えているので、人気の高さがわかります。

先行き不透明感が増してくるとなかなか強気にはいけなくなってくるため、比較的手堅い価格で、かつ資産性と居住性のバランスも良い東雲・有明エリアに流れているのでしょう。

勝どき・月島エリアは在庫数の減少の割に成約件数が多くなく、成約登録をしていない物件も多そうではあります。

成約件数は例年7月、8月は減少するので、おそらく今月8月もすぐに大きな動きはないかと予想しますので、現在売却中の方はそれほど焦らないことです。

また、いよいよ9月は晴海フラッグSKYDUOの引き渡しがあります。
それによって湾岸エリア、特に晴海エリアに動きが出そうなので注目です。

詳しくは、湾岸マンションアナリティクスをご覧ください。
近くシステムをより強化する予定ですのでお楽しみに！

【告知！第11回YouTubeライブ配信行います！ふじふじ太単独ライブ配信！】

日時：2025年8月8日（金）18時〜
リンク：https://www.youtube.com/live/nPZgcqO82pE?si=oTkBLHUYKVgFPyom

＜テーマ＞
【ライブ配信】2025年7月湾岸エリア最新市況分析!!トランプ関税決着で市況はどのように反応した??

1時間ほどのLIVE配信の中で、最初の40分で市況の分析結果を共有し、残りの20分は質疑応答で視聴者様のお悩みや疑問にお答えする時間にしようかと思っておりますので、お気軽にご参加くださいませ！

マンション購入・売却のご相談は以下よりお待ちしております！
是非お気軽にご相談ください！

＜ふじふじ太公式YouTubeはこちら！チャンネル登録よろしくお願いいたします！＞