【引き続き募集件数大幅増&成約件数減】2026年8月迄の湾岸エリア最新市況分析レポート

こんにちは！
ふじふじ太です！

2026年8月までの湾岸エリアの最新市況をまとめましたので、以下レポートをご覧ください。

成約価格について

エリア別にみると、「豊洲・晴海・勝どき」という湾岸エリアの中でもグロス価格が比較的高いエリアが上昇しているという結果でした。

ただ、詳しくデータをみると8月は成約件数が非常に少なく、データの母数が少ないためボラティリティが高くなっており、高値成約に引っ張られた形です。

例えば、クロノレジデンスの角部屋で坪800万円弱、センチュリーパークタワーの角部屋で坪1,000万弱という成約が出ており、その高単価成約に引っ張られた形に見えます。

正直なところ、現場感的には全体的に価格が上がっているという雰囲気ではありません。

値下げの数も増えており、相場近くでもなかなか売れないケースが増えております。

データを分析している私のざっくりした感覚ですが、「エリアの基準単価」というものがあり、その単価を中心に上下の価格差が縮まってきているように見えます。
つまり、マンション毎の単価差が昔ほど目立たなくなってきました。

一方で、今の市況下でも高単価で成約しているお部屋も当然ございます。

その特徴として感じるのは、「広い角部屋」と「1LDK」です。

広い角部屋については、やはり居住性という面でも魅力的であり長く住んでいけるという点で、含み益もりもりの買い替え層から根強い人気があるのでしょう。

また、1LDKも高単価で決まっている例も目立ちました。
ブランズタワー豊洲の1LDKが坪800万台中盤で複数件成約となっております。
近隣に住む富裕層のセカンドハウス的な需要があるのかなと思ったり思わなかったり。

一方でブランズタワー豊洲の2LDKが坪700万円台中盤での成約となっていて、1LDKとの単価差が10%以上開いているのはやや違和感を感じます。

ブランズタワー豊洲に限らず、湾岸エリア全体的に2LDKが苦戦していて在庫数も多くなっておりますので、2LDKを探されている方にとってはむしろ今は絶好の購入チャンスだと思います！

成約件数について

8月の成約件数は46件で先月比-11件と引き続き減少となります。
前年同月比でみると-45件ですので、流動性は半減です。

今年は不動産会社の夏季休暇の期間が長かったということを差し引いても、著しく成約していないということがわかります。

今の市況下でも豊洲エリアはよく売れておりました。

特定のマンションがよく売れているという訳ではなく、満遍なくどのマンションも成約があるという感じでした。

9月3日に「IKEA豊洲」がららぽーと豊洲にオープンしたということもあり、より注目度が高まっているエリアですね！
豊洲住民、延いては湾岸住民にとって大変嬉しいです。

有明エリアにはチームラボができることが確定したというホットなニュースもあり、今後更に有明に注目度が増していくと思います！

気になるのはここ数ヶ月比較的順調に成約してきていた晴海エリアの成約件数がまた停滞してしまっていることです。
8月は晴海フラッグスカイデュオの成約件数が4件にとどまってしまいました。
120件募集がある中で4件のみなので、成約率は3%程度というイメージです。

板状の方の8月の成約件数はゼロ件です。

近隣エリアと比較しても晴海エリアは比較的割安な募集が多く、お盆明けから動き出す方も多いという点で、これから成約件数が復活していってほしいところですが、現状なかなか厳しい状況と言わざるを得ません。

一時減ってきた晴海エリアの在庫がまた増え始めました。

グラフをみると晴海の在庫数に頭打ち感は感じるものの、圧倒的供給過多の状況は変わらずで、需給バランス的にどうしても価格下落圧力が強い状況に見えます。

在庫件数が増えている原因としては、「売りが売りを呼ぶ展開」になってきたように感じています。
まさに去年の真逆の展開です。

最近私への相談も売却相談がほとんどで、「今売らないともっと下がるのでは？」という心理が売主さん達に広がっているよう見えます。

特に引っ越し予定がない方はわざわざ焦って売却する必要はありませんし、湾岸エリアの住みやすさは何ら揺らぐものではないので長期目線でどしっと構えてもらいたいところですが、問題は来年または再来年引き渡しの新築マンションを契約しているという方です。

これはなかなか悩みどころです。

元々は来年以降で新築に引っ越してからゆっくり売却をしようという計画であった方が、今の市況をみて早めに売った方が良いのではということで今から売却に動き出している方が増えてきた印象です。

在庫が増えているのはそういう事情もあるのかもしれません。

ただ、早めに売るということはその間の仮住まいのコストが発生し、引っ越しも増えて手間がかかります。
来年になればある程度市況が落ち着いて（円高に振れて利上げペースが落ち着くなど？）売りやすくなっているという可能性もゼロではありません。

自分にとって最適な売却時期はいつなのか、それは自宅のスペック、想定売却価格、リスク許容度、買い替え後の資金繰りの部分も含めてシミュレーションをしながら総合的に判断していく必要があります。

類似のご相談を受けている中で、お話しを聞きながら売却を勧めることもあれば、ステイを勧めることもあります。

お悩みの方は是非個別相談もご相談お待ちしております。

そういう意味では湾岸エリアの今の平均坪単価は650万円程度であり、70㎡換算で13,000万円台のイメージですので、都心近接でありながら、都心部と比較するとまだ買いやすいエリアであり、十分実需層の受け皿になると考えております。

その上で、買う

元々湾岸エリアは購入者のバリエーションが豊富で、かつ成約件数も多く相場が見えやすいという特徴がありますので、相場が逆回転し始めると悪目立ちしてしまうという部分もあり今は買い控えムードが強まっておりますが、冷静に近郊エリアのマンションとの比較や近隣新築価格と比較しても、かなりお買い得感が出てきているお部屋も増えております。

「余裕をもったファイナンスプランで、5年以上長く住める部屋を買うこと」

を心がけて頂ければ、それほど買うことを過度に不安視する必要はないかと考えます。

※もちろん適正価格で買うことが前提です。

色々言われておりますが、湾岸エリアの住みやすさと将来性は全く揺らいでおりません！

賃貸を選ぶということはそれはそれで待つコストが発生していますし、将来どこかではまた利下げに転じたり、前提ルールがまた変わるという可能性もあるでしょう。

「何のために家を買うのか」というご自身の軸を持ちつつ、この原則を念頭に、是非前向きに動いていきましょう！動いていれば掘り出し物に出会えるチャンスもあるかも！？

詳しくは、湾岸マンションアナリティクスをご覧ください。

【告知！第24回YouTubeライブ配信行います！お陰様でチャンネル登録2.9万人突破しました！もうすぐ3万人！？】

日時：2026年9月12日（土）18時〜

＜テーマ＞
【LIVE配信】9月にまた金利が上がる!?湾岸マンションの価格はどうなってしまうのか??

↑↑ご視聴は上記YouTubeリンクより

1時間ほどのLIVE配信の中で、最初の40分で市況の分析をし、残りの20分は質疑応答で視聴者様のお悩みや疑問にお答えする時間にしようかと思っておりますので、お気軽にご参加くださいませ！

マンション購入・売却のご相談は以下よりお待ちしております！

是非お気軽にご相談ください！

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