【成約件数減・在庫件数大幅増】2026年3月迄の湾岸エリア最新市況分析レポート

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2026.04.09

こんにちは！
ふじふじ太です！

2026年3月までの湾岸エリアの最新市況をまとめましたのでご覧ください。

総評

成約価格：坪676万（先月比-2.2%）
募集価格：坪815万（先月比-0.2%）
成約件数：58件（前月比-23件）
募集件数：963件（先月比+73件）

※詳細データはシン・湾岸マンションアナリティクスをご覧ください
https://fj-realty.co.jp/analytics

成約価格は前月比-2.3%下落となりました。

エリアによって濃淡はあるものの、豊洲エリア以外のすべてのエリアで下落を観測しました。むしろ豊洲がすごい！？

引き続き湾岸エリア全体としても上値が重く、踊り場が継続している状況です。

価格の頭打ち感は否定できず、何やらマンション悲観論も強くなってきた印象です。

ちなみに湾岸マンションがすでに暴落しているという煽りニュースをたまに見かけますが、ご覧の通り、成約ベースのデータ上は今の所暴落しているとは言えません。

ただ、ミクロ視点で足元の需給の動きをみてみると、成約件数は前月比で-23件と大幅減、募集件数は+73件と大幅増であり、「売り圧力が強い状況が継続している、むしろ高まっている」と言わざるを得ませんので、この調整局面はまだ継続する可能性が高そうです。

先高観が弱まったことで、今売って利確しようとする動きも強まっているように感じます。

例年3月は不動産業界でいうところの繁忙期で、成約件数が底堅い傾向があるのですが、今年は複合的な要因、とりわけ今は「イラン・アメリカ戦争」の先行き不透明感が強い状態であり、成約件数が伸び悩んでおります。

現場感としても、今年は繁忙期のばたばた感をあまり感じなかったなという感覚でした。

今の湾岸マンションの停滞要因については、最近他のブログで私の見解をまとめておりますので、そちらも合わせてご覧頂ければと思います。

＜ミクロ視点からみる湾岸マンション市況のブレーキ要因についての考察＞

日々のニュースをみても、戦争の影響でインフレ圧力が高まる中、円の価値を守るために4月の利上げもやむなしという見方が優勢に見えます。

よって、長期的なインフレ傾向は変わらないとは思いますが、短期的にはマンション市況にとって逆風が強まるでしょう。

特に都心マンションは「金融庁からの融資気をつけろというお達し」と「長期金利の上昇」もあったことで、不動産投資の経済合理性の低下により投資家層の参入のハードルも上がりました。

裏を返せばこれが本来のあるべき姿というか、一部海外/転売ヤーを排除できたという意味で日本人実需層が望んだ市場というか、いよいよ実需による相場形成がなされるタイミングなのでしょう。

その分、今まで購入者のバリエーションが多かった都心〜湾岸エリアの反動がやや大きく出ていると思われます。

投資目線も入りやすい流動性の高い人気エリアの宿命として、相場のボラティリティは一定やむなしであり、短期売買を前提とした投資家にとっては痛手ですが、実需で購入する（している）層は短期的な上げ下げに一喜一憂する必要は全くありません。

今の流れをみていると、ベンチマークの新築供給がある以上、中古価格の大幅な下落は考えにくいものの、向こう半年以内で一定の調整幅（5%前後）の可能性は想定しつつ、今後は逆風に耐えられるくらいの賃上げ見込みがある方、またはそれに準ずる高属性の方から選ばれるエリアと、そうでないエリアで二極化が進行していくと思われます。

さらに、住宅ローンの上限額とグロスの壁の意識も高まると想定されます。

今後のマンション価格を占う切り口は様々ありますが、日本人実需のパワーアップを念頭に考えるのであれば、個人的には「賃上げ率」「家賃上昇率」「住宅ローンの融資姿勢（新プラン含む）」に注目しています。

募集件数が非常に増えておりますが、まずは少なくともイラン・アメリカ戦争が落ち着かないと、なかなか今の市況が好転するのは難しそうですので、今売却をする必要がない方は焦って売る必要もないとは思います。

楽観的と言われそうですが、私は湾岸エリアの未来は明るいと思っているからです。

購入検討者さんで今気をつけることは「居住想定期間（5年以上がベスト）」・「金利上昇を想定した無理のないキャッシュフロー」です。

この二つが揃うなら、プロの投資家さん達の真似をして相場の下限を伺って、人生の大事な時間を様子見に使う必要はありません。

マンションの本質的な価値は「住まい」なのですから。

それでもどうしてもいま買うのが怖いという方は、無理して買わなくていいと思います。

今後相場やトレンドがどこでどう反転するかは誰にもわかりませんので、大事なことはいかなる時代でも「いまの最善を掴みにいくこと」です。

最後に、繰り返しになりますが、私は湾岸エリアの未来は明るいと思っています。
湾岸エリアの住みやすさと将来性は何ら疑う余地はありません。

今は実需にとってじっくり選びやすいタイミングですので、買うにしろ買わないにしろ、納得ができる住まい探しを実現してほしいと思います！

※詳細データはシン・湾岸マンションアナリティクスをご覧ください

fj-realty.co.jp/analytics

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詳しい項目別詳細コメントは以下をご覧ください。

成約価格について

2026年3月の湾岸エリアの平均成約坪単価は676万円となり、前月比で-2.2% 減と「下落」で、踊り場の様相です。

＜2026年3月エリア別成約単価（前月比）＞
豊洲：709万円（+0.3%) 7ヶ月連続上昇中
東雲：496万円（-3.9%)
有明：635万円（-3.2%)
晴海：695万円（-2.7%)
勝どき月島：861万円（-3.5%)

豊洲エリア以外のすべてのエリアで下落を観測いたしました。

マイナス2~3%台と、今までの推移をみていると、下落幅的にはまあまあ大きかったなという印象です。

唯一価格上昇（ほぼ横ばい）を保っている豊洲エリアをみてみると、スカイズ/ベイズが坪700万円オーバーの成約が連発しているのが目立ちます。
坪700万円オーバーというと決して安い価格帯ではなく、この市況下においても底堅く複数件の成約があるのは頼もしさすら感じます。

スカイズベイズは駅からもそれなりに遠いマンションではありますが、共用部の充実さ、デザイン性の高さ、将来への期待値という点で人気が高まっているのでしょう。

一方で気になるのはやはり晴海エリアです。
坪500万円台などの非常に割安な成約がちらほら出てきている一方で、高層階角部屋などは坪1000万オーバーの成約もあったりと、成約価格のばらつきが目立ちます。

需給の崩れと売主の売却期限の問題もあり、相場が安定していないこのタイミングをチャンスをみるかピンチとみるかで行動は変わってきそうです。

個人的には極端な事例はいずれ収束されていくとは思いますので、晴海エリアは大チャンスだと思っております。

晴海エリアだけを見ずに視野を広げてみると、説明するまでもなくいかに晴海エリアが今狙い目かなのかがおわかりになるかと思います。

他のエリアも価格下落が目立ちますが、私の感覚とデータに乖離があるというか、現場感的にはそれほど大きく下落しているような雰囲気は感じておりません。

何か個別マンションが下落しているというより、エリア毎の高グロス帯の成約が少なく、低グロス帯の成約が目立ちました。

もちろん、それも含めてトレンドだとは言われればその通りです。

そして、そもそも3月は成約事例自体が少なく、割安な個別成約にエリア全体が引っ張られており、ちょっとボラが大きくなっているように見えます。

募集価格について

2026年3月の湾岸エリアの平均募集坪単価は815万円となり、前月比で-0.2%です。

＜2026年3月エリア別募集単価（前月比）＞
豊洲：793万円（+0.9%)
東雲：561万円（+0.7%)
有明：706万円（+0.6%)
晴海：844万円（-0.2%)
勝どき月島：962万円（-0.6%)

さらに、エリア別で成約価格と募集価格の差をまとめてみました。
成約価格に比べて募集価格が何%高いのか、エリア別にみていきましょう。

＜2026年3月エリア別募集価格と成約価格の差（前月比）＞
豊洲：11.8%（+0.7ポイント)
東雲：13.1%（+4.8ポイント)
有明：11.1%（+4.1ポイント)
晴海：21.4%（+3.0ポイント)
勝どき月島：11.7%（+3.2ポイント)

成約価格が下がったことで、相対的に募集価格と成約価格の差は全エリアで広がっております。

晴海エリアだけはまだまだ強気募集が多いことがわかりますが、その他のエリアでみるとおよそ相場から10%ほど高値で募集をしております。

晴海エリアで特に強気なのはスカイデュオです。

なんと成約相場と募集相場の乖離は「+25%」です。

在庫がなかなか減らない理由もわかります。