【成約件数大幅減少】2026年1月迄の湾岸エリア最新市況分析レポート

こんにちは！
ふじふじ太です！

2026年1月までの湾岸エリアの最新市況をまとめましたのでご覧ください。

総評

成約価格微減：坪688万（先月比-0.6%）
募集価格減：坪817万（先月比-1.8%）
成約件数大幅減：45件（前月比-41件）
募集件数大幅増：851件（先月比+97件）

一番の注目は、成約件数の大幅減少です。
最初はデータの間違いかな？と思ったレベルです。

12月の成約件数と比べて約半減となり、現場感としてもあまり動いていない印象でしたが、ここまで減っているとは驚きです。
1月は稼働日数が少ないということを差し引いてもこの数字は少なすぎるので、やはり湾岸市況はなかなか苦しいと言わざるを得ません。

現場感としては、特に海外投資家、海外実需の動きが特に良くないという印象です。

さらに、引き続き募集件数は大幅増です。

晴海エリアの募集件数は引き続き膨大な件数でありますが、晴海だけでなく全エリアで募集件数が増加しました。
これだけ成約件数が少なければ、在庫が増えるのは当然です。
湾岸市況の異変を察知して、売れるなら今売ろうと考える売主さんも増えてきたのかもしれません。

また、誤差レベルではあるものの4ヶ月ぶりに成約価格が減少に転じました。
募集価格も3ヶ月連続で減少傾向です。

データでみると募集価格と成約価格はまだまだ大きな差がありますが、チャレンジ価格では売れなくなってきたため少しずつ相場に近い募集も増えてきております。

1月は衆議院の解散総選挙も重なり、一旦様子見という方も多かったのでないかと思います。

結果としては高市自民の圧勝で終わり、積極財政・インフレが継続していく見込みが強くなりました。

日経平均株価も過去最高を日々更新している状況です。

ちなみに2月に入り、直近の現場感としてはまた動いてきている実感があり、政権も確定したということで2月の成約件数は増えそうな気がしています。
相場に近いものは着実に申し込みが入ってきています。

インフレの波に逆らってこれから不動産価格だけがずるずる下がっていくという可能性は低いと考えておりますので、在庫が多く、相場近くで、場合によっては割安で？買える今は買い手にとってチャンスであるという意見は引き続き変わりません！

このタイミングで動くのは怖いかもしれませんが、湾岸エリアの将来性の高さと住みやすさは何ら揺らいでおりませんので、今こそ積極的に動いていきましょう！

※詳細データはリニューアルされたシン・湾岸マンションアナリティクスをご覧ください。
https://fj-realty.co.jp/analytics

詳しい項目別詳細コメントは以下をご覧ください。

成約価格について

2026年1月の湾岸エリアの平均成約坪単価は688万円となり、前月比で-0.6%増と「微減」で、誤差レベルではあるものの4ヶ月ぶりに減少しました。

＜2026年1月エリア別成約単価（前月比）＞
豊洲：678万円（+0.1%) 5ヶ月連続上昇中
東雲：509万円（-0.2%)
有明：640万円（+2.4%) 11ヶ月連続上昇中
晴海：725万円（-0.8%)
勝どき月島：881万円（+3.1%)

上昇率が高かったエリアは「有明」「勝どき月島エリア」です。

有明エリアについては、エリアナンバーワンマンションが牽引しているというより、「ブリリア4兄弟」という築15年前後の選手達の価格上昇が目立ちます。

半年ほど前であればざっくり坪550万円前後くらいかなーと思っていたのですが、今はどのブリリアも平均成約単価で坪600万円前後以上となっております。

有明エリア筆頭のシティタワーズ東京ベイは在庫件数もかなり増えてきたということもあり、順調に価格が上がってきたものの、直近は一服感があります。

今の市況を考慮して、なるべくリスクを抑える形で、グロス感を無理せずに買うという動きが高まっているのかもしれません。

勝どきエリアは成約事例が極端に少ないものの、その中でも決まっているのは角部屋や高層階などスペシャルな部屋でした。
そのような特別のお部屋は相変わらず高単価で決まっております。

湾岸エリアの上値を引っ張るパークタワー勝どきは、平均成約単価で坪1,100万円に迫る勢いで、湾岸エリアの最高単価を更新中です。

募集価格について

2026年1月の湾岸エリアの平均募集坪単価は817万円となり、前月比で-1.8%減と「3ヶ月連続で減少傾向」となっております。

＜2026年1月エリア別募集単価（前月比）＞
豊洲：798万円（-1.5%)
東雲：548万円（-1.1%)
有明：700万円（-1.4%)
晴海：851万円（-1.6%)
勝どき月島：959万円（-1.7%)

さらに、エリア別で成約価格と募集価格の差をまとめてみました。
成約価格に比べて募集価格が何%高いのか、エリア別にみていきましょう。

＜2026年1月エリア別募集価格と成約価格の差（前月比）＞
豊洲：17.6%（-2ポイント)
東雲：7.6%（-1ポイント)
有明：9.3%（-3.5ポイント)
晴海：17.3%（-1ポイント)
勝どき月島：8.8%（-5.4ポイント)

全エリアで募集価格が減少中です。
募集/成約価格差も全エリアで差が縮んでいます。

なかなか売れずに価格改定している売主さんも増えている様子です。

チャレンジ募集ではなかなか難しいということで、徐々に成約価格に近づいている感覚があり、特に在庫が多い晴海エリア（特に晴海フラッグ）では非常に条件が良い募集も増えていきました。

データで見ると、豊洲・晴海はまだまだチャレンジ募集が多いことがわかります。

晴海は前述の通り相場に近い募集の数が徐々に増えましたが、割合的には圧倒的にチャレンジ募集が多いため、上記のようなデータになっていると予想します。
相場〜チャレンジまで募集価格の幅が広いということでしょう。

東雲、有明、勝どきの単価差は10%前後に落ち着いてきましたので、相対的に検討しやすい物件が多いということがわかります。

在庫数について

全体在庫数は851戸で、前月比+97件と「スーパー大幅増加」です。

以下、エリア毎のデータとなりますのでご覧ください。

＜2026年1月エリア別在庫数増減（前月比）＞
豊洲：143件（+23件）
東雲：65件（+7件）
有明：115件（+22件）
晴海：380件（+23件）
勝どき月島：148件（+22件）

在庫数は全エリアで増加傾向です。
驚愕の在庫数となりました。

ここまで在庫が多く売れていないとなると、「なんで売れてないの？人気ないの？まだ価格下がる？」と漠然とした不安に駆られるのも仕方ない状況かと思います。

その大衆心理が悪循環を呼ぶという、まさに景気は「気」です。

特に在庫増が目立つのが「晴海エリア」です。
その他のエリアはそれほど大幅に増加している感じではありませんが、晴海エリアの在庫増が他エリアに影響を及ぼしている感じも否めません。

2年遅れて2024年問題がやってきたという感覚です。

成約数について

成約件数は45件で、前月比 -41件と「大幅減少」なります。

＜2026年1月エリア別成約数（前月比）＞
豊洲：12件（-12件）
東雲：7件（-8件）
有明：9件（-3件）
晴海：13件（-11件）
勝どき月島：4件（-7件）

＜エリア毎の2026年1月成約回転率（前月比）＞
豊洲：8.3%（-11.7ポイント)
東雲：18.4%（-7.4ポイント)
有明：7.8%（-5.1ポイント)
晴海：3.4%（-3.3ポイント)
勝どき月島：2.7%（-6ポイント)
全エリア：5.2%（-6.2ポイント）

成約件数も驚愕の少なさです。

ここまで成約が少ないのは、2022年3月ぶりで、約4年ぶりの低水準です。

成約回転率でみるなら、過去最低ではないかと思います。

全エリアの平均で5%しか売れていないということですから、1ヶ月で20件あって1件しか売れていないという計算です。
特に中央区の成約回転率は5%未満というのは驚愕です。

ただ、この低水準が継続するかというと、そうは思いません。

1月は衆議院の解散総選挙があったり、2025年12月に追加利上げがあったりと、マンション購入を検討する上では逆風が強かったように感じます。

今では高市政権の圧勝が確定し、今後の方向性がある程度みえてきたことで日経平均も大きく上がり、過去最高額を連日更新している状況ですので、今後以降で徐々に成約件数が復活していく可能性が高いのではないかと考えております。

現場感としても、2月に入った辺りから、徐々にまた動いてきている感じがあります。

まとめ

データをみると、1月の市況はかなり悪いと言わざるを得ませんが、あくまで一時的な調整局面である可能性が高く、今のマクロ経済をみても、大幅にずるずるマンション価格が下がっていく可能性は低いと思っております。

とりあえず利益確定という理由の、それほど売却を焦っていない売主さんであれば、安く売ることはしません。
現場でも、「この価格で売れないなら売りやめにします」という方もおります。

相場近くで募集をすれば内見も入り、しっかり売れております。

コロナ禍でもオリンピック前もそうでしたが、「これから下がる」と思って買わないでいると、いつの間にか時間だけが過ぎ、全然下がらないどころか、気づいたら価格が高騰して買えなくなったという方を大勢みてきました。

何度も申し上げておりますが、湾岸エリアの住みやすさや将来性は何ら変わっておりません。
大衆心理に流されず、「自分の軸をもってマンション購入をする」ことが重要です。

「買える内に、ローンが通る内に、無理のないキャッシュフローで住みたい街にマンションを買うこと」

賃貸に住み続けることに比べると、価格が上がらないとしても圧倒的に購入がおすすめです。

日経平均とマンション価格は相関性があるとするなら、今後マンション価格が上昇していく可能性は十分にあると考えております。

マンションだけではく、「日本人も二極化する」と、有名なインフルエンサーの方が言ってましたが本当にそうだと思います。

インフレの波に乗れている方はさらに積極的に投資を加速させ、強気にマンション購入も検討していくでしょう。

一方で、例えば賃貸暮らしで貯金しかできていないインフレの恩恵を受けない方は、相対的に資金が減ってコストが高くなる訳なので、マンション価格高騰についていけず、市場から退場させられる、もしくはどんどん郊外へ押し出されてしまうかもしれません。

買うリスクだけでなく、買わないリスクも考慮しながら、自分に合ったライフプランを実現させてほしいと思います！

詳しくは、湾岸マンションアナリティクスをご覧ください。

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