【在庫数大幅増！成約価格微増】2025年12月迄の湾岸エリア最新市況分析レポート

こんにちは！
ふじふじ太です！

2025年12月までの湾岸エリアの最新市況をまとめましたのでご覧ください。

総評

成約価格微増：坪693万（前月比+1.6%）
募集価格微減：坪832万（前月比-0.9%）
成約件数増：86件（前月比+9件）
募集件数大幅増：754件（前月比+31件）

早速シン・湾岸マンションアナリティクスのデータを活用しての考察です。

募集件数は引き続き大幅増となっており、湾岸エリアの在庫がどんどん積み上がっております。

懸念していた2024年問題が1年半ほど遅れてやってきたような感覚です。

特に在庫が多いのは晴海エリアで350件近い募集があります。

購入検討者様の声としても、在庫が多すぎて何がなんだかわからなくて物件探すのがつらいというお声も上がってきているくらいです。
ここまで在庫が増えると、「買って大丈夫か？」と心配になる方も多いかもしれません。

特に在庫が多い晴海フラッグについては類似条件のお部屋が多く、比較的相場に近い募集も増えてきましたが、お部屋の特徴をみて適正単価を判断するのはかなり難しいと思うので、必ずエリアに詳しいプロに相談しましょう。

全体の平均成約単価は微増傾向と手堅く上昇傾向です。
一方で平均募集単価は2ヶ月連続で下がってきております。

徐々に値下げして成約相場に近づける動きが増えてきたのかもしれません。

成約件数が落ち込んでいる感じはありませんが、かなりムラがあり読みにくい市況であるという感覚です。 希少価値の高いスペシャルなお部屋は相変わらず高単価で決まっている一方で、そうでないお部屋は成約単価より割安感があるお部屋の募集もちらほら見受けられ、査定もなかなか難しいです。

長く湾岸市況を見てきておりますが、この感じはオリンピック前の雰囲気に似てきました。

ここまで在庫が増えると売却のハードルが上がってしまっているため、早めに売却をされたいと思っている方は、あまりチャレンジしすぎない方がおすすめです。

購入検討者からするとなかなか勇気がいる局面かもしれませんが、今までがすごすぎただけで、むしろ今が健全な市況で、必要以上に不安視する必要はなく、囲い込みも減っていくでしょうし、実需の方も落ち着いて物件を探すことができるようになるという点ではプラスだと思っています。

2026年の市況について様々な見解が飛び交っておりますが、個人的には、過去2年間のような大幅な値上がりは期待できないかもしれませんが大きく暴落することも考えにくく、高止まり傾向（微増傾向）が継続すると予想しております。

もちろん価格が下がる可能性も否定はできませんが、再開発の計画など中長期視点で湾岸エリアがさらに発展していくのはほぼ確実であり、居住性だけでなく資産性も重視してマンションを買いたいという方には、今年も強く湾岸エリアをおすすめしていきたいと思っております！

※詳細データはリニューアルされたシン・湾岸マンションアナリティクスをご覧ください。
https://fj-realty.co.jp/analytics

詳しい項目別詳細コメントは以下をご覧ください。

成約価格について

2025年12月の湾岸エリアの平均成約坪単価は693万円となり、前月比で+1.6%増と「微増傾向」で、相変わらず4ヶ月連続で過去最高単価更新となりました。

＜2025年12月エリア別成約単価（前月比）＞
豊洲：677万円（+0.9%) 4ヶ月連続上昇中
東雲：510万円（+3.0%)
有明：629万円（+2.6%) 10ヶ月連続上昇中
晴海：731万円（+1.7%) 3ヶ月連続上昇中
勝どき月島：854万円（+2.2%)

金利上昇という逆風がある中でも、湾岸エリアのマンションは全エリアで底堅く上昇傾向が継続しております。

最近の記事で、某大手デベの社長さんが「湾岸エリアの上値を探っている」という発言がありましたが、湾岸エリア筆頭の勝どきエリアは昨年1年間はあまり上がっていないことがわかり、まさにデータでも上値を探っている様子が見受けられます。

エリアの上昇率でみると東雲と有明エリアが伸びております。

湾岸エリア全体の底上げの傾向が継続していると言えます。

具体的にはキャナルファーストがリフォーム済みでもく坪500万円という驚きの成約があったり、プラウドシティ東雲も坪580万円近い成約が連発していて、エリアナンバーワンのパークタワー東雲に迫る勢いです。

プラウドシティ東雲は在庫が極端に少ないので、今後さらに価格が上がる可能性が高いです。

パークタワー東雲の成約件数も多く、じわじわ成約価格を伸ばしているように見えます。

有明エリアではシティタワーズ東京ベイとブリリアマーレ有明の勢いがすごいです。

シティタワーズ東京ベイでいうと、高層階の広めのお部屋が坪800万円中盤〜後半という驚異的な高単価で決まっております。

ブリリアマーレ有明のプレミアムフロアで坪800万円近くで成約しており、マンションの成約単価を大きく引き上げております。

特にブリリアマーレ有明は最近特にスペシャルなお部屋の成約が多いため、それに引っ張られる形で平均成約単価が偏ってしまっているように見えます。

データの偏りは一定やむなしなのですが、私の体感の単価感とデータが結構乖離があるので、データはあくまで参考で、詳しくは弊社含めたプロにご相談ください。

大なり小なり、この成約の偏りの傾向は湾岸エリア全体でも言えます。

価格を押し上げている要因として、「スペシャル部屋の牽引と、割安感のあるお部屋の底上げ」の2パターンの両極端で、その中間層の動きが鈍いという感覚です。

スカイデュオも顕著ですが、スペシャル物件が凄まじい高単価で決まっているものも多い一方で、そうでない募集はそれほど動いていないという状況も軽視できません。

湾岸全体の価格が上がっているのになんで自分の部屋は売れないんだ！と焦っている売主さんもいらっしゃるかと思いますが、焦らず冷静に、ご自身のお部屋の類似成約を丁寧に比較して、募集価格を調整していきましょう。

募集価格について

2025年12月の湾岸エリアの平均募集坪単価は832万円となり、前月比で-0.9%減と「2ヶ月連続で微減傾向」となっております。

＜2025年12月エリア別募集単価（前月比）＞
豊洲：810万円（-1.0%)
東雲：554万円（+0.7%) 2ヶ月連続上昇中
有明：710万円（-2.3%) 2ヶ月連続下落中
晴海：865万円（-0.3%) 2ヶ月連続上昇中
勝どき月島：976万円（-0.5%)

さらに、エリア別で成約価格と募集価格の差をまとめてみました。
成約価格に比べて募集価格が何%高いのか、エリア別にみていきましょう。

＜2025年12月エリア別募集価格と成約価格の差（前月比）＞
豊洲：19.6%（-2.3ポイント)
東雲：8.6%（-2.5ポイント)
有明：12.8%（-5.7ポイント)
晴海：18.3%（-2.4ポイント)
勝どき月島：14.2%（-3.1ポイント)

成約価格は順調に上昇している中で、募集価格と成約価格の差が全体的に縮まってきているのは興味深いデータであり、現場の状況を正確に反映している気がします。

成約価格が上がっている要因が「スペシャル部屋の牽引と、割安感のあるお部屋の底上げ」であると考えると、大部分である中間層の募集価格が下がってきているのではないかと思われます。

最近の現場感としても、供給が多いタイプのチャレンジ募集が徐々に値下げしているように見えるので、特にデータに違和感はありません。

エリア別にみると、豊洲と晴海エリアはまだまだ強気募集が多いエリアであることがわかります。

成約相場に比較的近い募集が多いのは東雲エリアとなっております。

ご覧の通り、これだけまだチャレンジ募集のパーセントが多いので、暴落するような局面には到底みえません。

本当に価格が下がる局面なら、成約価格と募集価格の差はそれほどないはずです。

今後は、この「成約価格と募集価格の差」も定点観測していき、市況の過熱度を測るひとつの要素としていきます。

在庫数について

全体在庫数は754戸で、前月比+31件と「大幅増加傾向」です。

以下、エリア毎のデータとなりますのでご覧ください。

※今回シン・湾岸マンションアナリティクスのリリースと同時に、オーナーチェンジ物件を省くカウントにしております。

＜2025年12月エリア別在庫数増減（前月比）＞
豊洲：120件（-2件）
東雲：58件（+4件）
有明：93件（+14件）
晴海：357件（+8件）
勝どき月島：126件（+7件）

豊洲エリア以外のエリアで在庫が増えております。

繰り返しになりますが、晴海エリアの在庫が非常に多いです。
以下のグラフをみると、どれだけ晴海の在庫が多いかが一目瞭然です。

いわゆる「供給過多の2024年問題」が1年半遅れてやってきた感はあります。

投機的な購入&即転売が増えたのもそうですが、どちらかというと問題は需要側にあるように感じます。

実需側の影響因子として、そもそもマンション価格が高い、金利負担増、海外実需減（特に中国）、マンション価格上昇を抑えようとする国策（転売規制や空室税？）、在庫が多すぎることによる漠然とした不安（売れてないとなんか不安）、などが挙げられます。

上記の要因が需要側の心理にどう影響しているかというと、結論「先高感の低迷」に帰着すると考えます。

私の発信を見ている方ならこれから湾岸が暴落すると思っている方は少ないと思いますが、SNS等で買って1年で含み益数千万円という投稿を多く目にした結果、良くも悪くも値上がりの期待値が高まり過ぎていたのでしょう。
特に他のエリアに比べて先高観の強い湾岸エリアであれば尚更です。

本来であれば買って価格が下がらなければ万々歳のはずなのですが、もはやそれでは満足できないマインドになっている方も多いと思いますので、今一度何のために買うのかを見極めて住まい探しに臨んでほしいと思います。

価格が維持すれば、元本はどんどん減っていく訳なので、十分買う価値はあるものです。
決して投資家の真似事をしてはいけません。

成約数について

成約件数は86件で、前月比 +9件と「増加傾向」なります。

＜2025年12月エリア別成約数（前月比）＞
豊洲：24件（-6件）
東雲：15件（+11件）
有明：12件（+3件）
晴海：24件（-1件）
勝どき月島：11件（+2件）

＜エリア毎の11月成約回転率（対在庫数比）＞
豊洲：20.0%
東雲：25.8%
有明：12.9%
晴海：6.7%
勝どき月島：8.7%
全エリア：11.4%【前月比+1.2ポイント】

成約件数としては、前月よりも＋9件と増加しております。

年末休みがあった中でも上昇しているのは湾岸エリアの底堅さを感じます。

特に成約件数が多かったのは東雲エリアでした。

成約回転率も25%で、募集中の物件の1/4が売れているペースなので、なかなかすごいです。

繰り返しになりますが、東雲エリアは湾岸エリアの中で一番グロス価格が安く、まだ坪単価400万円〜500万円台で買えますので実需層からの人気が高まっているのでしょう。

東雲エリアは他のエリアに比べて募集価格と成約価格に大きな差がないため、特に検討しやすいのかもしれません。

今年も底上げの年だとすれば、東雲エリアの人気は継続していくと考えます。

詳しくは、湾岸マンションアナリティクスをご覧ください。

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