【成約価格高止まり！成約件数単月過去最高】2025年9月迄の湾岸エリア最新市況分析レポート

こんにちは！
ふじふじ太です！

2025年9月までの湾岸エリアの最新市況をまとめましたのでご覧ください。

総評

成約価格横ばい（先月比+0.3%）
成約件数大幅増（前年同月比+67.7%）
募集件数増（先月比+5.5%）

「9月の湾岸エリアの動きは、江東区と中央区で明暗が分かれました。」

9月の成約価格は引き続き高値圏で高止まりの横ばい状態が継続しております。

直近5ヶ月の動きだけでみれば、成約価格はあまり伸びておらず、昨年に比べると明らかに上昇のペースが落ちてきております。

こちらの内容を事前にXで投稿したところ「成約価格の上値が重いのは新築の抽選前だからではないか？」という意見が複数件ございました。

はい、まさにその通りだと思います。

晴海フラッグスカイデュオの抽選前の現象を思い出します。
現場でも印象深く覚えていますが、抽選前は中古の動きが鈍くなり、抽選が終わった直後に（もっというとその少し前から）、近隣中古マンションの申し込みが増え、相場に近いお部屋が軒並みなくなりました。

特にセントラルガーデン月島についてはそれほど割高感がなかったということで、一次取得者の方でも期待している方も多く、その結果を待ってから動き出そうとされる方も多いと想像できます。

おそらく大抽選会になるでしょう。

セントラルガーデン月島の抽選は11月上旬で、かつ、豊海タワーの抽選も10月下旬頃に行われる予定のようです。

「割高感のない新築の抽選前は近隣中古の動きが鈍くなり、抽選が終わった後に近隣中古に流れて価格が上がる」という理論は再現性があるように感じます。

晴海フラッグの販売時も何度も伝えておりますが、抽選待ちの今こそ中古を買うチャンスです！
特に一次取得者の方は、この10月にこそ是非動いてほしいと思います！

成約件数は単月で100件を超え、データ観測史上最高値を記録しました。

湾岸エリアは大変活発に取引されていることがわかります。

これは、晴海フラッグSKYDUOの引渡しが始まったことと無関係ではないと思います。

晴海フラッグSKYDUOの引渡しが始まってから、特に晴海フラッグ板状の方の動きが活発になっているのを実感しています。

晴海フラッグの「顔」に血が通ったことで、エリア全体の底上げに繋がったのでしょう。

この傾向はまだ継続しそうな気がしております。

一方で、在庫件数は一転増加となりました。

原因は明白で、晴海フラッグSKYDUOの在庫が大幅増となり、引渡しが始まったことで転売住戸の募集が本格化してきました。

募集数が多いということで、晴海フラッグSKYDUOを割安で買えるチャンスかと思いそうですが、現実はなかなかそうはならない気がしています。

それは登記（引渡し）が先になるという観点で売り急ぐ理由がないからです。

さらに、まさに昨日、積極財政派の高市総裁が誕生したことで売主さんとしては強気姿勢を継続する可能性が高いと考えます。

湾岸エリア全体市況まとめ：湾岸マンションアナリティクスより一部抜粋

詳しい項目別詳細コメントは以下をご覧ください。

物件価格について

2025年9月の湾岸エリアの平均成約坪単価は670万円となり、前月比で+0.3%増と「ほぼ横ばい傾向」となります。

＜2025年9月エリア別成約単価（前月比）＞
豊洲：653万円（+4.0%)
東雲：496万円（+2.4%) 3ヶ月連続上昇中
有明：597万円（+3.3%) 7ヶ月連続上昇中
晴海：684万円（-0.2%)
勝どき月島：864万円（+0.4%)

有明エリアの価格上昇が止まりません。
先月のコラムでも、有明エリアが動いていて伸びそうという内容を書きましたが、まさにその通りになりました。

やはりシティタワーズ東京ベイのデベ分譲のお部屋が値上げ&引渡し日延長になった影響は大きかったです。

データをみても、東京ベイの売れ行きが凄まじかったです。
それに呼応するように、近隣中古マンションの成約価格も上昇しております。

豊洲エリアの価格上昇も軽視できません。
価格上昇を牽引したのはエリアナンバーワンの「ブランズタワー豊洲」でした。

なんと平均成約単価で坪900万円近くまできており、豊洲の上値を押し上げております。

坪900万円という水準は、月島駅直結のキャピタルゲートプレイスや、月島駅近のミッドタワーグランドとほぼ同じ水準で、湾岸エリア全体でみても、パークタワー勝どきに次ぐ高価格帯です。

一方で、中央区の方は新築抽選の影響が大きいのか、やや上値が重そうなデータの動きになっております。

在庫数について

全体在庫数は677戸で、前月比+5.5%と「大幅増」です。

以下、エリア毎のデータとなりますのでご覧ください。

＜2025年9月エリア別在庫数増減（前月比）＞
豊洲：131件（-8.4%）
東雲：45件（+2.3%）
有明：69件（-9.2%）
晴海：314件（+13.4%）
勝どき月島：118件（+15.7%）

中央区の上値が重いというデータの通り、在庫数でも中央区の方がかなり増えてきました。

抽選前の一旦様子見という状況なのでしょう。

さらに、晴海フラッグT棟の引渡しが終わったことで、本格的に転売が加速したという要因もあり、そのダブルパンチで中央区の在庫が大幅上昇しております。

T棟の方の在庫は急激に増えましたが、板状の方は横ばい〜減少傾向となります。

板状の方の相場に近いお部屋はかなり売れ始めているものの、板状からT棟に引越しをされる方も多いように見受けられるので、在庫としてはまだ一定残っているイメージです。

江東区の方はむしろ在庫が減っており価格も上昇傾向ということで、在庫の推移という点でも江東区と中央区で明暗が分かれているように見えます。

成約数について

成約件数は104件で、前年同月比 +67.7%となります。

＜2025年9月エリア別成約数（前年同月比）＞
豊洲：32件（+190.9%）
東雲：13件（+116.7%）
有明：21件（+50.0%）
晴海：26件（+62.5%）
勝どき月島：12件（-20.0%）

＜エリア毎の9月成約回転率（対在庫数比）＞
豊洲：24.4%
東雲：28.8%
有明：30.4%
晴海：8.2%
勝どき月島：10.1%
全エリア：15.3%【前月14.1%】

全体的に湾岸エリアの成約件数自体は大変活発です。
単月で104件は、アナリティクス観測史上最高値です。

ただ、在庫数も増えているので、それほど驚きはありません。

成約回転率でみても、やはり江東区と中央区ではっきり明暗が分かれております。

江東区の方だけでみると、成約回転率が3割近くなっており、あまり見たことがないくらいの高水準です。
中央区があまりにも高すぎるということで、江東区に流れてきていると予想されます。

中央区の方は晴海フラッグT棟の引渡しと抽選待ちのダブルパンチで、中古の売れ行きとしてはそれほどではないように見えます。

詳しくは、湾岸マンションアナリティクスをご覧ください。
近くシステムをより強化する予定ですのでお楽しみに！

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日時：2025年10月10日（金）18時〜

＜テーマ＞
【LIVE配信告知！すまいよみさん特別コラボ！】 すまいよみさんと湾岸・城東エリアについて語る!! 

↑↑ご視聴は上記YouTubeリンクより

1時間ほどのLIVE配信の中で、最初の40分で市況の分析結果及びすまいよみさんと対談をし、残りの20分は質疑応答で視聴者様のお悩みや疑問にお答えする時間にしようかと思っておりますので、お気軽にご参加くださいませ！

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